Fiscalité sur vente résidence secondaire

nonam

Membre
Bjr,
Avec mon frère, nous avons reçu de notre mère, en donation-partage, en 1996, un appartement. Montant donation : 53k
Puis, en 2008, une donation (avec réserve) d'usufruit pour ce même bien. Montant donation : 70k.
(c'est la même opération de donation mais effectuée en 2 temps, non ?)
Bref, nous sommes donc aujourd'hui nue-propriétaires.
Nous envisageons, avec accord de notre mère (qui a donc conservé usufruit), de vendre ce bien.
Serons-nous imposés sur la plus-value (nous n'occupons pas ce bien) ? Cotisations sociales a régler ? Quelle est la date a prendre en compte pour l'abattement/durée détention d'une résidence secondaire ? Merci !
 

Triaslau

Contributeur régulier
Bonjour,

Tout le monde paye l'impôt sur la plus value de sa part mais si votre mère y habite, elle sera exonérée de sa part.

Pour la date de prise en compte il faudrait que vous soyez plus clair sur ce que vous avez reçu en donation en 1996.
La durée de détention est calculée à partir de la date de détention du premier droit donc on peut supposer que vous avez reçu la NP à cette date mais ce n'est pas sûr.
 

zizou

Contributeur
Le calcul des PV a été modifié sous le gouvernement Hollande

Aujourd’hui les prélèvements sociaux disparaissent au bout de 30 ans alors qu’il ne faut attendre que 22 ans pour ne plus payer de PV sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat
 

moietmoi

Top contributeur
Avec mon frère, nous avons reçu de notre mère, en donation-partage, en 1996
Bonjour, le notaire qui a fait l'acte a fait une erreur, mais sans doute cela ne se verra jamais et n'aura pas de conséquences; une donation sur un même bien immobilier n'est pas une donation "partage" mais une donation;

Puis, en 2008, une donation (avec réserve) d'usufruit pour ce même bien.
Ceci n'est pas clair, si as reçu en donation un bien, il est irrévocablement à toi..on ne peut donc te donner quelque chose qui est déjà à toi....

Bref, nous sommes donc aujourd'hui nue-propriétaires.
Bon on va donc partir de là, mais il faudrait éclaircir les 2 donations... car cela change tout entre autres sur les 22 ans et 30 ans....

Nous envisageons, avec accord de notre mère (qui a donc conservé usufruit),
tu es donc dans une situation ou le nu-propriétaire et l'usufruitier sont d'accord pour vendre simultanément les 2 éléments en pleine propriété dans les mains d 'un tiers; Le démembrement n'ayant pas été fait en vertu d'une cause type décès, mais d'une volonté contractuelle;(donation) à titre gratuit;

Nous envisageons, avec accord de notre mère (qui a donc conservé usufruit), de vendre ce bien.
Serons-nous imposés sur la plus-value (nous n'occupons pas ce bien) ?
occupe t elle la maison en tant que rp, dans ce cas, elle ne se sera pas soumis à l'impot concernant sa part ( à déterminer) sinon oui pour tous;

il faut donc déterminer pour chacun d'entre vous, quel est le prix d'acquisition du droit qu'il vend( usufruit, nue pro) quel est le prix de vente de ce droit, et quelle est la date à prendre en compte pour l'acquisition de chacun de ses droits; la seule chose commune étant la date de vente....

si ta mère habite pas en rp dedans, alors pour elle , le prix d'acquisition sera

G. Cession portant sur une partie d'un bien
130
La plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d'acquisition afférente à cette seule partie ( article 74 SD de l'annexe II au CGI ). Il convient de retenir les charges et indemnités augmentatives du prix et les frais d'acquisition dans la même proportion que le prix d'acquisition lui-même ( article 74 SF de l'annexe II au CGI ).

On va donc calculer avec les table fournies par les impôts pour les % ,la valeur de l'usufruit de ta mère au moment ou elle a acheté la maison,
La date a prendre en compte pour elle, est la date d'achat de la maison;

Pour vous 2:
2. Cession d'un droit démembré acquis isolément (gratuit
a. Principe


320
Le prix d'acquisition du droit est la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation. Il n'a pas à être évalué a posteriori à l'aide d'un barème ou d'une évaluation économique. Cela étant, lors de la mutation qui l'a fait entrer dans le patrimoine du cédant , il peut avoir été évalué en appliquant le barème de l' article 762 du CGI (acquisition avant le 1er janvier 2004).

On va donc prendre la valeur qui est inscrite dans l'acte de donation..... et c'est là qu'il faut éclaircir les 2 donations...
on prendra la date de la donation..

Puis on fera les calculs de plus value et d'impot sur la plus value...
 

nonam

Membre
Merci pour la réponse détaillée, pour les différentes réponses.
Je me permets d'en profiter pour poser une autre question : la décision de vendre n'est pas prise et j'hésite a tenter de racheter la part de mon frère sur ce bien - mais je ne pense pas pouvoir réunir l'intégralité de la somme en empruntant. Serait-il alors possible de faire une licitation sans sortie de l'indivision ? Un rachat partiel en qq sorte.
Ce qui permettrait a mon frère d'obtenir la somme dont il a besoin en ce moment et a moi de conserver ce bien dans le giron familial ? (Sachant, pour préciser les choses par rapport aux point soulevés plus haut que ma mère n'occupe pas ce bien et qu'elle abandonnerait son usufruit).
Est-ce qu'une licitation, sans sortie de l'indivision, peut se faire sur un seul bien ?
Merci !
 

nonam

Membre
Mais, même si ça existe... j'imagine que ça doit être qqchose de rédibitoire pour obtenir un crédit bancaire, non ? l'acquisition d'un bien dont on ne possèdera pas la pleine propriété...
 

moietmoi

Top contributeur
Serait-il alors possible de faire une licitation sans sortie de l'indivision ? Un rachat partiel en qq sorte.
La question que tu poses trouve sa réponse dans la mise au clair de ce que chacun possède et depuis quelle date; je ne comprends rien à ces 2 donations; tant que tu ne tires pas cela au clair, inutile de te faire des noeuds au cerveau;
il faudrait que tu prennes en main les actes de donations et que tu vois l'intitulé de chacun; puis que tu lises pour comprendre qui a donné quoi à qui.... le reste ce sont des on-dit...
 
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