Faibles revenus et apport important : possibilité d'emprunt ?

jan

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Bonjour,

je gagne 670€/mois CDI, je peux bénéficier de 170€/mois d'APL pour financer l'achat, j'ai un apport personnel de 60K€, je souhaite obtenir 40K€ d'une banque.

Ça vous paraît envisageable ? Pour le moment les banques me demandent de préciser mon projet, mais autant faire les choses dans l'ordre, je ne veux pas engager de discussions avec le vendeur voire signer une promesse d'achat avant de savoir si je peux financer mon projet !

Au pire je pourrais acheter un studio comptant mais ce serait dommage vu les taux et la politique incitative du gouvernement.

Merci à tous pour vos contributions et suggestions !
 

Maestria

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Bonjour Jan,

Quelques données importantes sont manquantes pour analyser au plus juste votre situation, notamment :
- La destination de l'achat? RP? Locatif?
- La durée du prêt envisagé,
- Votre profil (âge, crédits en cours, autres charges etc...),

Dans tous les cas en considérant vos seuls revenus du travail (670€/mois) et dans le cadre d'un achat de résidence principale votre projet semble tout à fait finançable!

Voilà ce que ca donne en simulant votre endettement sur différentes durées de prêts avec des taux corrects (taux moyens donnés par meilleurtaux.com) :
- 15 ans (taux d'1,38%+0,3% d'assurance) : 256€/mois soit 38% d'endettement,
- 20 ans (taux d'1,58%+0,3% d'assurance) : 204€/mois soit 30% d'endettement,
- 25 ans (taux d'1,84%+0,3% d'assurance) : 176€/mois soit 26% d'endettement.

A savoir que les banques financent sans sourciller en dessous des 33%, et pousse l'étude du dossier jusqu'à 40% (règle générale qui admet de nombreuses exceptions).

PS : Je ne compte volontairement pas les APL qui, me semble-t-il, sont identifiées comme des revenus variables donc non pris en compte au niveau du taux d'endettement.
 
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Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Merci à tous pour vos contributions et suggestions !

A toutes fins utiles :


NB) - Dans vos réflexions/simulations ne pas oublier que suivant le projet :

+ Zone urbaine ou rurale
+ Projet dans neuf ou ancien
+ Secteur diffus (pavillon) ou groupé (appartement)

=> Compte tenu des diverses charges supplémentaires :
+ Taxe foncière
+ Assurances
+ Coûts entretiens /réparations
+ Charges copropriété
+ Etc...

=> Les charges globales peuvent se trouver majorées de 15% à 20% en passant du statut de locataire à celui de propriétaire.

Cdt
 

jan

Membre
Bonjour Maestria,

merci, c'est une réponse encourageante !

C'est pour une résidence principale, j'ai 35 ans, célibataire, sans enfant, jamais eu recours au crédit, mes seules charges sont liées à mon logement (300€ de loyer et ses accessoires), les 60K€ d'apport représentent 80% de mon épargne provenant exclusivement d'économies de salaires. Mon CDI date d'un peu moins de 2 ans.

Je pensais partir sur 20 ans compte tenu de la règle des 33% mais je pourrais soutenir un endettement plus élevé. Je m'inquiète surtout d'un "reste à vivre" rédhibitoire pour un prêteur.


Bonjour Aristide,

Je vais lire avec beaucoup d'intérêt l'article que vous avez publié.

Autrement, le surcoût est en effet à prendre en compte mais l'idée d'acquérir une RP, qui me trottait déjà depuis pas mal de temps, fait directement suite à la réforme des aides au logement devenue dégressive notamment au delà de 30K€ d'épargne à compter du 1er octobre sauf dans le cadre de l'aide à l'accession, c'est aussi un élément important même si je ne comptais pas dessus sur le long terme...

En tout cas, merci à vous deux, c'est enthousiasmant, je vais très rapidement préciser mon projet.
 
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Maestria

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No problem Jan!

Je ne suis pas sur de comprendre ce qu'entend Aristide par "charges globales", mais le fait est que la question de l'intérêt financier à acheter plutôt que de louer s'étudie au niveau local.

Autrement dit l'achat peut couter au final moins cher que la location, ou l'inverse...

Il n'y a aucune vérité générale en la matière! Pour prendre l'exemple de Paris la location semble être plus intéressante financièrement car le prix au m2 y est très élevé et le m2 à la location est plus raisonnable (ex.: 40m2 = 350.000€ soit 1550€/mois/25 ans - plus charges diverses - ou 1200€ de loyer charges comprises).
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Je ne suis pas sur de comprendre ce qu'entend Aristide par "charges globales", mais le fait est que la question de l'intérêt financier à acheter plutôt que de louer s'étudie au niveau local.

Je veux dire que si un locataire doit prévoir un "budget logement" de 1.000€/mois, compte tenu des charges diverses qu'un propriétaire doit supporter en plus, fonction des situations/projets évoqués ci-dessus, à surface habitable/nombre pièces égales, ledit "budget logement" mensuel du propriétaire pourrait devoir être porté à 1.200€.

Autrement dit l'achat peut couter au final moins cher que la location, ou l'inverse...

Il n'y a aucune vérité générale en la matière! Pour prendre l'exemple de Paris la location semble être plus intéressante financièrement car le prix au m2 y est très élevé et le m2 à la location est plus raisonnable (ex.: 40m2 = 350.000€ soit 1550€/mois/25 ans - plus charges diverses - ou 1200€ de loyer charges comprises).

C'est une autre question qui s'apprécie sur le long terme et va bien au-delà du simple débours de trésorerie mensuelle.

A toute fins utiles le billet ci-dessous et l'applicatif joint peuvent permettre des simulations comparatives.

Résidence principale : Opter pour le statut de propriétaire ou bien pour celui de locataire ?
https://blog.cbanque.com/aristide/2...proprietaire-ou-bien-pour-celui-de-locataire/

Cdt
 

Fipea

Membre
Bonjour Jan,

Quelques données importantes sont manquantes pour analyser au plus juste votre situation, notamment :
- La destination de l'achat? RP? Locatif?
- La durée du prêt envisagé,
- Votre profil (âge, crédits en cours, autres charges etc...),

Dans tous les cas en considérant vos seuls revenus du travail (670€/mois) et dans le cadre d'un achat de résidence principale votre projet semble tout à fait finançable!

Voilà ce que ca donne en simulant votre endettement sur différentes durées de prêts avec des taux corrects (taux moyens donnés par meilleurtaux.com) :
- 15 ans (taux d'1,38%+0,3% d'assurance) : 256€/mois soit 38% d'endettement,
- 20 ans (taux d'1,58%+0,3% d'assurance) : 204€/mois soit 30% d'endettement,
- 25 ans (taux d'1,84%+0,3% d'assurance) : 176€/mois soit 26% d'endettement.

A savoir que les banques financent sans sourciller en dessous des 33%, et pousse l'étude du dossier jusqu'à 40% (règle générale qui admet de nombreuses exceptions).

PS : Je ne compte volontairement pas les APL qui, me semble-t-il, sont identifiées comme des revenus variables donc non pris en compte au niveau du taux d'endettement.

Je mettrais tout de même un gros bémol à ce commentaire. A savoir qu'au delà du fameux taux d'endettement, la banque se doit de vous réserver un Reste A Vivre suffisant après projet. Car il faut tout de même qu'une fois que vous ayez payé vos crédits, il vous reste de quoi vivre, et sur les faibles revenus, c'est souvent ce qui bloque.

Et c'est pour cela que la banque ne s’arrête pas au 33% d'endettement, car le plus important est le RAV, et un gros revenus peut avoir un endettement à 45% car il lui restera toujours suffisamment à la fin.
 

jan

Membre
quelques nouvelles, j'ai pris contact avec des courtiers "reste à vivre de 600€ mini", "800 mini", "comment faites vous pour vivre !"

l'un d'eux va étudier la faisabilité du projet et me propose de travailler avec mandat exclusif à 2%.

pour un autre, le projet lui paraît en gros faisable mais souhaite que je sois plus avancé dans ma recherche pour étudier vraiment mon cas.
 
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