Etude de notre dossier (particulier?)

[cactus_b]

Bonjour,

Nous sommes en recherche de bien immo depuis quelques mois. En septembre un bien nous est passé sous le nez car notre dossier ne passait pas dans notre banque (Crédit Mutuel).
Nous sommes dans la démarche d’acheter un nouveau bien avant de vendre mon bien actuel.
A noter qu’en septembre notre épargne était moins élevée car une succession était en cours.

Résumé de notre situation actuelle :

• Nous sommes pacsés, tous deux en CDI, 34 ans.
• Salaires tous deux sur 12 mois : 2000€ + 1300€
• Je suis seul propriétaire d’une maison récemment estimée par un notaire à 180 000€.
• Prêt en cours sur ma résidence actuelle : 760€/mois, capital restant dû => 72 000€ jusqu’au 03/2030 (69 300€ CMB + 2 700€ Cilgère)
• Mon épargne actuelle : 54 000€
• Un second héritage est en cours pour un montant de 40 000€ mais le bien n’est pas encore en vente, je l’exclu donc de ma simulation.
• Épargne de ma conjointe : 189 000€ (aucun prêt en cours)

Actuellement nous visons un des biens autour de 400 000€ soit ~430 000€ avec frais de notaire sans travaux.

En septembre notre dossier avait longuement été étudié puis finalement rejeté car le Crédit Mutuel ne pouvait nous faire un crédit relais car nous sommes deux à acheter le nouveau bien et que je suis seul sur mon bien propre actuel et que mon taux d’endettement serait trop élevé. (Deux autres solutions complexes dont je n’ai plus le détail avaient été envisagées également rejetées)

Nous envisageons d’emprunter environ 230 000€ / 20 ans et donc de faire un apport de 200 000€.

• Cette impossibilité de faire un prêt relais du fait que je suis seul sur mon prêt actuel est-il une « règle nationale » ou propre à certaines banques ?
• Que pensez-vous de notre dossier ?
• Quels conseils pouvez nous nous donner svp ?
• Quelles autres solutions peuvent être envisagées?

Merci d'avance

 

[baboune]

Bonjour,
j'ai interrogé une direction commerciale de banque ce matin.
voici la réponse:
Nous pouvons faire un relais à M. seul et un prêt de 230 ke aux deux emprunteurs
Le dossier ne pose pas de pb particulier, les revenus sont par contre à affiner pour savoir où ils se situent dans la grille de taux.
Donc c'est juste au niveau CM que cela bloque mais possible dans d'autres banques
Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,.

Que pensez-vous de notre dossier ?

Au vu de ce que vous décrivez ce me semble un bon dossier

Quels conseils pouvez nous nous donner svp ?

+ Voir si possibilité d'optimiser le plan de financement avec des prêts dits sociaux et assimilés à taux réduits,type prêt à taux zéro ( ??? travaux >= 1/3 prix achat nécessaires) prêts employeurs....

+ Tenter d'optimiser le plan de financement par un montage gigogne à échéances lissées

+ Plutôt que de choisir une durée à priori, en gardant une marge de sécurité suffisante, définir avec votre banque votre capacité de remboursement résiduelle et en faire votre échéance cible.

Dès lors c'est la durée de votre crédit qui est calculée (= optimisée) ce qui peut conduire à une réduction de ladite durée et donc un gain tant en terme d'intérêts payés que de primes d'assurances payées;

Cette impossibilité de faire un prêt relais du fait que je suis seul sur mon prêt actuel est-il une « règle nationale » ou propre à certaines banques ?

Ce n'est pas une règle mais cette position s'explique.

Les crédit, quels qu'ils soient donc y compris les prêt relais, sont destinés à financer un objet qui dans votre cas est une acquisition.

Le "relais" n'est donc pas "un objet" à financer mais, en quelque sorte, la garantie d'une partie du financement ainsi accordé.

Maintenant, pour expliquer, prenons un exemple simplifié à l'extrême.

Supposons que Mr ait un bien de 200.000€ à vendre et que cette somme corresponde exactement à un autre bien que Mr et Mme envisagent d'acquérir.

La banque accorde un prêt relais de 200.000€ à Mr et Mme en tant qu'emprunteurs solidaires avec pour "objet" l'achat dudit bien.

=> Premier cas de figure pessimiste = Mr n'arrive pas à vendre.
Mr et Mme en tant qu'emprunteurs solidaires sont grevés d'un passif de 200.000€ mais, en contrepartie, ils disposent aussi d'un actif représentant la même somme.
Il n'y a pas de distorsion entre l'un et l'autre.

=> Second cas de figure optimiste = Mr vend son bien 200.000€
Le produit de la vente permet donc de rembourser le prêt relais.
Mais, dans ce cas de figure, Mr, de par le produit de sa vente, aura financé 100% de la nouvelle acquisition cependant que Mme n'y aura pas mis un centime.

Or Mme sera cependant copropriétaire, à égalité de parts, avec Mr dans la nouvelle acquisition.

Dans l'absolu ce ne semble cependant pas impossible mais avec la précaution d'une convention (de préférence notariée) qui fixe à priori les droits et obligation de chacun des emprunteurs/acquéreurs dans chaque cas de figure.

Cdt

Edit:
Avant de publier ma réponse je n'avais pas vu celle de baboune.

 

[cactus_b]

Bonsoir,

Merci à tous les deux pour vos réponses et explications. Voilà qui nous redonne un peu confiance. Le marché de l'immobilier étant très tendu dans notre région, nous ne souhaitons pas vendre avant d'acheter. Nous ne voulons pas acheter le bien le "moins pire" mais celui qui nous convient.

Je pense que nous allons faire appel à un courtier en lui demandant de bien exposer notre situation. Si nous avons des réponses positives nous nous rapprocherons une dernière fois du Crédit Mutuel, car les taux qui nous étaient proposés en septembre était très bons.

D'après vous, les banques peuvent donc accepter un nouveau prêt immo + un prêt relais.

Je m’interroge cependant:
Dans l'idée d'avoir une mensualité autour de 1000€/mois, pour notre prêt immo le prêt relais nous fera forcement dépasser les 33% d'endettement, non? Les banquent "ferment les yeux" sur le taux d'endettement pendant la "période du prêt relais"?

Question un peu HS, pouvez vous me confirmer que mon prêt actuel est bien un prêt gigogne à échéances lissées svp? (Juste m'assurer que j'ai bien compris son principe)

(PJ trop lourde pour le moment )
Mon offre de prêt entière est trop lourde (2Mo)

 

[baboune]

Bonjour,
j'ai supprimé vos pièces jointes car non anonymisées.
ce n'est pas une censure, juste une mesure de précaution vis à vis de vous.
bien cordialement

 

[baboune]

Je m’interroge cependant:
Dans l'idée d'avoir une mensualité autour de 1000€/mois, pour notre prêt immo le prêt relais nous fera forcement dépasser les 33% d'endettement, non? Les banquent "ferment les yeux" sur le taux d'endettement pendant la "période du prêt relais"?

selon les banques et le montage choisi il y aura plusieurs approches:
dans un montage 3achat-revente" la banque analyse souvent l'endettement "après" revente du bien et injection des fonds prévus.
si on monte un relais + prêt immo, on peut faire un relais de 200.000 x 70% + 140.000 €
on utilise 72000 € pour rembourser vos prêts en cours, reste en gros 68000 € que vous pouvez injecter dans le nouvel achat
+ votre apport personnel que moi, personnellement , j'équilibrerait entre vous et Madame
vous avez pour vous 68000 € venant du relais, vous apportez en + 52000 € de votre épargne = 120.000 €
et Madame apporte de son côté 120.000 € également
donc 240.000 € d'apport pour les 430.000 € d'opération
ce qui vous permet une fois votre bien vendu de récupérer 60.000 € pour vous et reconstituer votre épargne actuelle et pour madame de conserver 60.000 € sur son épargne
comme cela vous êtes en parfait équilibre au niveau de vos apports et de votre épargne après opération

de là vous avez 190.000 € à emprunter au lieu de 230.000 €

Cdt

 

[cactus_b]

Bonsoir,

Merci pour ta réponse Baboune,

Bonne nouvelle nous avons une offre du CIC qui nous confirme qu'elle nous suit avec un prêt relais, contrairement au CM.

Voici leur première offre:

Globalement que pensez vous?


Au CM j'avais eu trois lignes de prêt (dont une ligne Primmo Accedant).

Si j'ai bien compris dans les grandes ligne il faudrait que je leur demande d'optimiser cette offre en:
1 demandant au moins une seconde ligne de prêt (emboités ou gigognes)
2 demander un lissage des assurances.
3 établir notre échéance max afin de définir une nouvelle durée afin de:
- diminuer la durée de l'emprunt
- diminuer les intérêts
- diminuer le prix de l'assurance

 

[baboune]

Bonjour,
dans cette simulation le relais ne sert pas à rembourser le prêt actuel mais à financer en partie le nouveau bien
de ce fait si vous ne vendez pas rapidement la maison après l'achat de la nouvelle maison vous aurez les deux mensualités à assumer
du reste indiqué sur la pièce n° 1 avec un taux d'effort de 43 %
Cdt

 

[baboune]

je me suis rendu compte d'une erreur dans mes calculs précédents car je suis parti sur une valeur de bien à 200.000 au lieu de 180.000 donc le relais ne serait pas de 140.000 mais de 126.000 €
donc en terme d'apport pour vous (épargne plus solde du relais) nous avons 106.000 €
madame apporterait 106.000 €
emprunt maison de 214.000 € au lieu des 190.000 indiqués dans mon post
à la vente vous récupérez donc 46.000 € pour reconstituer votre épargne personnelle.
ceci étant dans la proposition CIC vous allez devoir utiliser 150000 de Mme et 50000 de votre épargne
à la vente vous allez récupérer 180000 € - le relais 75000 soit 105.000 €
mais ces 105.000 sont des fonds propres et Mme ne peut rien prétendre dessus
il vous faudra donc lui faire une donation pour rééquilibrer vos apports dans le bien
il faut toujours penser à ce qui peut arriver en cas de séparation ou de décès.
Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Globalement que pensez vous?

Au taux de 1,60%, malgré une durée courte et un faible risque de non remboursement , la banque se fait une belle marge financière sur le prêt relais ! (1,10% sur 20 ans)

Si j'ai bien compris dans les grandes ligne il faudrait que je leur demande d'optimiser cette offre en:
1 demandant au moins une seconde ligne de prêt (emboités ou gigognes)
2 demander un lissage des assurances.
3 établir notre échéance max afin de définir une nouvelle durée afin de:
- diminuer la durée de l'emprunt
- diminuer les intérêts
- diminuer le prix de l'assurance

Oui; dans l'idéal.
Étant précisé qu'au point "2" c'est le lissage des "échéances assurances comprises" qu'il faut comprendre (= vrai lissage).

Maintenant reste à voir si cette banque:
+ Peut faire (moyens techniques adaptés)
+ Accepte de faire (Politique commerciale/financière)

A préciser que, dans l'affirmative, il n'est pas du tout certain que les intérêts + assurances du prêt relais soient pris en compte de le montage ?

Cdt