Erreurs de ma banque (Casden) sur mon prêt immo, que dois je faire ?

Edony77

Membre
Bonjour à tous,
Et comme il se doit pour un premier message, je félicite tous les contributeurs du forum qui ont créé ainsi une impressionnante base d informations sur les produits bancaires :)

J'ai beaucoup lu, mais je n'arrive pas toujours à transposer les infos données sur mon cas concret alors je vais essayer de résumer mon problème de la façon la plus simple et complète à la fois.

J'ai acheté (en couple) un appartement en construction (VEFA) avec un apport perso et 2 prets souscrits en juillet 2007 via la casden (le pret 0% et le pret starden).
Le pret Starden, de 157 000 Euro sur 25 ans (300 mensualités) était donné sur l offre de pret à 3.95% en nominal et TEG de 4.49% (et même 4.4899 sur un avenant), montant des mensualités 871.48 Euro. Ce pret devait être débloqué en plusieurs étapes.
Biensur, ce TEG ne tient pas compte des parts sociales que je devais souscrire pour avoir ce pret (à savoir 29 parts soit 246.50 Eur). Ce qui change le TEG de 0.01%, ce n'est pas bcp mais ça le fausse.
C'est d'autant plus touchant dans ma situation que nous avions le droit à la casden grace au travail de ma femme (qui a l époque n etait que ma concubine, pourtant nous avons pu faire un co-emprunt à nos 2 noms) mais que moi, je travaillais dans une grande banque française, et qu avec les taux reservés au personnel, nous avions quasiment le meme TEG disponible par mon travail (mais limité à 140 000, donc pour simplifier, et aussi parceque je n etais pas sûr de rester longtemps dans cette banque...on a choisi la "simplicité" de la casden).
Info importante : les 29 parts a souscrire se trouve bien ecrite sur l offre de pret. Mon premier déblocage de fond (17000 Eur) a eu lieu le 20/07/2007 et sur les tableaux d amortissement suivant, on voit bien les 29 parts (246.50) qui apparaissent en date du 21/07/2007 dans une colonne "Frais Divers"
Ca c'est l'erreur n°1, apparemment habituelle pour la Casden,mais ce n'est pas la seule...

Jusqu'en janvier 2008, je payais de l amortissement des interets et l assurance. A partir de janvier 2008, et pour 11 mois, je devais faire un report des amortissements (mais pas des intérets, pour ne pas payer des intérets supplementaires sur les intérets eux memes). J'ai un courrier de leur part, du service réclamation car j avais eu bcp bcp de soucis avec eux sur la mise en place du credit.
Ce courrier me confirme "Pendant le report, vous ne reglez que les interets calculés sur les sommes reelement debloquées et l assurance".
En janvier 2008, ils ne m'ont débités que l assurance (47.10 Eur). Je les ai de suite contacté (y compris par courrier AR) ce à quoi j ai recu une réponse un peu délirante daté du 31 janvier 2008.
Voici les points forts : "...suite votre correspondance daté du 21 janvier... Nous convenons que ce report n'a pas été enregistré aux conditions proposées suite à une erreur de saisie et vous prions de bien vouloir nous excuser pour les désagréments occasionnés. Pour des raisons technique nous ne pouvons régulariser votre dossier rétroactivement au 04/01/2008 et, en ce sens nous ne saurions répondre intégralement à votre requête... Nous avons mis tout en oeuvre pour rétablir la situation à compter de mars (pas février ndlr)... De plus, sachez que, comme votre pret n'est pas entierement débloqué, cette anomalie n'aura pas un impact significatif sur le cout total de votre crédit. (s'en suit un calcul par rapport au crédit d'impots que je pourrais rater suite à ça, ils décident de me dédommager de 20% des intérets reporté à torts, qui seront forcément bloqués jusqu'au déblocage total du pret !!) A titre de compensation, de vous verser... 34 Euro ... nous conditionnons cette proposition commerciale au retour de l'avenant édité le 16 janvier 2008,accepté" (16 janvier, avant la date de mon courrier ?! antidatage ?)
Ce que j ai fait sans prendre le temps de calculer l'impact "non significatif" de leur erreur, qu'ils admettent pleinement. Du coup, au déblocage total, mon crédit à pris des mensualité de 872.37 Euro au lieu de 871.48 Euro initialement prévu soit une différence de 0.89 Euro (x 300 mensualité = 267 Eur) On peut donc résumer par "on s'est planté, on te donne donc 34 Eur mais derrière, notre erreur va te couter 267 Euro"
Avec le recul, pour moi, il y a un manquement d'information de leur part. Et bizarement mon TEG n'as pas changé. Pourtant si je fais le calcul sur des simulateurs, avec cette mensualité, Un TEG à 4.50 sans inclure les parts sociales et 4.51 en incluant les parts sociales comme étant des frais de dossier...
Au vue de ces éléments que pourriez vous me conseiller sur la démarche à adopter ? On a toujours eu de mauvais contacts téléphoniques, d'avis personnel, je les trouve incompétents et jamais très agréable...
Dois je les informer de quelque chose, contacter le médiateur ou dois je tenter une action au TGI ? Une différence de 0.02 points sur le TEG, l ecart n est pas très important et j ai peu d etre débouté par un tribunal qui trouverait la démarche ridicule... Quid aussi du prix d'un avocat : j ai peur des frais que cela peut engendrer. Et peut on imaginer, dans le pire des cas, qu un tribunal juge ma demande non recevable et que la casden me demande des dédomagements ?!
Avec tout ces éléments, d'après vous, que dois je demander et qu'ai je à y gagner (la déchéance totale des intérets, les intérets au taux légal, une indemnisation, la nullité du credit, rien....)

Merci d'avance pour les réponses que vous pourrez m'apporter:)

Une autre précision : je me souviens vaguement, lors de notre dépot de dossier que la chargée de clientèle nous avais dit qu'on avait pas a faire d hypothèques avec leur crédit, mais une caution (moins cher, et qu on en récupérait une partie à la fin du crédit). C est un vague souvenir, rien d ecrit sur l offre de pret et je ne retrouve pas de papier. Il faut encore que je fouille et que je vérifie mes relevés de l'époque mais serait il possible que là aussi il y ai un loup et mon TEG soit encore plus faux ? Pour confirmation
des chiffres dont je suis sûr : l'achat immobilier etait à 200 000 Euro, c est ce qu on a réservé au promoteur et signé chez le notaire. Nous avions 20 500 Euro d'apports perso à la signature, le PTZ à 22 500 et le pret à 157 000 soit 200 000 Euro. Nulle part je ne vois d'autres frais (hors parts sociales). Serait il possible qu il n'y en n'ai pas ? ou est que j ai payé quelque chose en dehors et qui n apparaisse pas ici ?
En ce qui concerne les frais de notaires, ils étaient "offerts" par le promoteur (l'acte de vente du notaire fait acte de 4000 et quelques Euro.)
Et je ne sais pas si cela a une importance mais l acte notarié, parle de notre crédit de 157000 Euro mais n en précise pas le taux (ni nominal ni teg).

C'est un joli plat de spaghettis (autant dans mon cerveau que sur le papier) alors merci à tout ceux qui pourraient m'aider à faire le tri.

PS : Je sais qu il me reste que quelques mois avant la prescription, il ne faut pas que ej traine de trop.
 
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vivien

Contributeur régulier
Bonjour,

Dois je les informer de quelque chose, contacter le médiateur ou dois je tenter une action au TGI ?
En effet il y a ces deux possibilités. Pour ma part je suis partisan de l'assignation, la banque peut toujours répondre et/ou transiger avant que l'affaire ne soit plaidée. L'avantage d'une telle procédure est de montrer à la banque que vous êtes "déterminé" à faire valoir vos droits. Le Médiateur a deux mois pour répondre, mais s'il ne respecte pas ce délai, il ne risque rien !
Un autre intérêt, à mon sens, à traiter avec un avocat est que la banque ne peut pas différer indéfiniment sa réponse.

Par ailleurs Vanille pourra nous dire, si le Médiateur d'une banque peut se prononcer sur un TEG erroné.


Une différence de 0.02 points sur le TEG, l ecart n est pas très important et j ai peu d etre débouté par un tribunal qui trouverait la démarche ridicule
Au sujet d'erreur peu significative vous pouvez consulter l'Arrêt de la Cour de Cassation N° 08-19209 et lire notamment les moyens annexes.. Etes vous certain que l'erreur ne soit que de 0.02 points ?

Quid aussi du prix d'un avocat : j ai peur des frais que cela peut engendrer.
La meilleure façon de connaître le montant des honoraires est de le demander préalablement, à la remise du dossier, à l'avocat lui même. Il est vrai que les prix varient. La qualité des presations aussi d'ailleurs. Il est préférable de traiter avec un avocat au fait de ces questions.
Dans votre assurance habitation vous avez peut être une assistance juridique qui peut prendre en charge tout ou partie des honoraires du dit-avocat.


Avec tout ces éléments, d'après vous, que dois ]je demander et qu'ai je à y gagner (la déchéance totale des intérets, les intérets au taux légal, une indemnisation, la nullité du credit, rien....)
C'est là l'avantage de traiter avec un avocat (ce que je ne suis pas) qui pourra répondre à ces interrogations.

Cdt.
 
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pollux1963

Contributeur régulier
Bonsoir,

Un véritable sac de noeuds votre histoire. Je laisserais les juristes et les spécialistes des maths financières répondre à beaucoup de vos questions.

Perso, avec cette banque j'ai eu un conflit mais sur un prêt conso. Attention les prêts immobilier, c'est un peu plus technique. :oops:

Le médiateur de cette banque est un "médiateur maison". J'ai eu l'occasion de le saisir et sa réponse m'a fortement déçu. :(

Néanmoins, faites quand même des démarches auprès du service réclamation et du médiateur. Avec un peu de chance, la casden préférera transiger que de se prendre un bon procès. Ce qu'elle n'a pas fait avec moi. :p

Un mauvais accord vaut mieux qu’un bon procès.

La saisine du médiateur suspend la prescription, enfin il me semble.

Bon courage et je vais suivre cette discusion et apporter s'il le faut mon expérience même si je reste très discret en ce moment.

Au fait, le TI de Niort a rendu sa décision, bientôt en ligne sur mon blog.

http://pollux1963.canalblog.com/

Bonne soirée à tous

Fabrice ;)
 
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Vanille95

Contributeur régulier
Bonsoir,

Juste un petit mot sur la saisine du médiateur.
Rien ne vous empêche de demander au médiateur de trancher le litige qui vous oppose à la banque mais je crains que vous soyez déçu.
En effet, comme nous le disions ici, le périmètre de la mission du médiateur n’est pas défini avec précision par la législation ; ce qui permet donc à celui-ci de ne traiter que les questions qu’il souhaite traiter.

En matière de contestation du TEG, j’imagine déjà le médiateur se retranchant derrière son incompétence en matière de mathématiques financières (si, si… c’est déjà arrivé).

Et puis, reconnaître que la banque ait pu faire une erreur sur un calcul de TEG, c’est ouvrir la porte à de nombreuses contestations qui s’avéreront toutes plus onéreuses les unes que les autres pour la banque.

Comme l’ont dit les intervenants précédents, il n’y a probablement que la voie judiciaire qui puisse vous permettre de faire avancer votre dossier (avec peut-être une transaction avant l’audience).
 

pollux1963

Contributeur régulier
Bonjour

Pouvez vous nous donner plus d'informations sur votre offre de prêt ? Avez vous tenu compte de l'assurance dans votre calcul de TEG car si vous trouvez un TEG de 3,51 % alors que la banque affiche 4,49 %, cela me parrait bien étrange.
De plus travaillant dans une banque à l'époque, vous n'avez pas vérifié l'offre de Casden ?

Bien cordialement
 

Edony77

Membre
Bonjour à tous,
Merci pour vos premières réponses.
@Vivien : je ne suis pas sûr à 100% de l'écart de 0.02% mais presque. Je cherche dans mes contacts de la banque un analyste pour faire vérifier de façon certaine, mais je ne l ai pas encore trouvé. Merci aussi pour l idée de l assurance habitation, je vais le leur demander, on ne sait jamais.
@Vanille : j'ai lu le post sur le médiateur, effectivement, ce n est pas très très encourageant. En plus si je comprend bien, je dois d abord contacter le service reclamations clientele...
@Pollux : tout d'abord, merci bcp de m avoir orienté sur ce forum. Je vais effectivement affiner l'énnoncé de mon problème et les contacter pour le leur exposer (j espere que l avocat de mon travail pourra m aider dans les mots à employer pour faire ça bien). Après, je me demande ce que je dois leur demander - Pour sûr : j'aimerais qu ils enlèvent les pénalités de remboursements anticipés, que je puisse songer plus facilement à bouger et qu ils me remboursent le montant du cout de leur erreur pour le report des 2 premières mensualités de 2008 (soit 267 Eur) mais puis je demander plus -peut etre pas la déchéance, mais une indemnité de dommage et intérets...et combien-
Enfin, j étais fraichement employé dans la banque, jeune (25 ans) et avait une totale confiance dans leur calcul de TEG, à l'époque je croyais (naïvement) que c etait un outil fiable et concret pour mettre en concurrence 2 banques. Par contre, je m apercoit que j ai fait une faute sur mon message, je vais corriger. Leur TEG avec l assurance incluse c'est 4.49% et celui que je trouve c'est 4,51% pas 3,51 ... Désolé pour l erreur

Si quelqu un se sent d attaque pour vérifier mon TEG, je peux lui envoyer mon tableau d amortissement.

Bien cordialement,
Brice
 

Edony77

Membre
Mince, je n arrive pas à modifier mon premier message. Si un admin peut le faire, dans la phrase Pourtant si je fais le calcul sur des simulateurs, avec cette mensualité, je tombe sur un TEG à 3.50 sans inclure les parts sociales et 3.51 en incluant les parts sociales.
je voulais écrire Un TEG à 4.50 sans inclure les parts sociales et 4.51 en incluant les parts sociales comme étant des frais de dossier...
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Oui, je peux tenter de calculer votre TEG mais le tableau d'amortissement (TA) ne suffit pas.

En effet le TA n'est édité qu'à la mise à disposition des fonds avec des montants exacts et dates certaines.

Or le TEG est calculé au moment de l'offre avec une mise à disposition théorique de la totalité du prêt et avec un échéancier non daté les mensualités étant seulement affectée d'un rang.

Il faut donc fournir la totalité des caractéristiques du crédit soit :

+ Montant prêt
+ Durée en nombre de périodes (nombre mensualités si échéances mensuelles)
+ Taux prêt
+ Echéance hors assurance décès invalidité (ADI)
+ Taux assurance décès invalidité
+ Nombre têtes assurées
+ Quotité assurée pour chaque tête
+ Quelle(s) assurance(s) obligatoires et facultatives
+ Assiette de calcul de l'ADI (Capital initial/Capital restant dû)
+ Echéance avec assurances décès invalidité
+ Frais de dossier (prélevés sur le capital mis à disposition ou bien intégrés dans les échéances ?)
+ Parts sociales
+ Frais de garanties
+ Assurance multi risque habitation si rendue obligatoire et dates de paiement des primes avance/échu ?
+ Autres frais éventuels rendus obligatoires.

En fait c'est plutôt l'offre préalable qui serait utile le TA permettant cependant une aide complémentaire.

Cordialement,
 
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Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Mince, je n arrive pas à modifier mon premier message. Si un admin peut le faire, dans la phrase Pourtant si je fais le calcul sur des simulateurs, avec cette mensualité, je tombe sur un TEG à 3.50 sans inclure les parts sociales et 3.51 en incluant les parts sociales.
je voulais écrire Un TEG à 4.50 sans inclure les parts sociales et 4.51 en incluant les parts sociales comme étant des frais de dossier...
voila c'est corrigé.........................
 

Edony77

Membre
Merci pour la correction buffetophile
Aristide, voici les infos de l'offre de prêt

+ Montant prêt 157000
+ Durée en nombre de périodes (nombre mensualités si échéances mensuelles) 300 mois
+ Taux prêt Intérêts 3.95 (montants intérêts : 90311.65), j ai aussi l'info "Taux période/mois 0.374%
+ Echéance hors assurance décès invalidité (ADI) 824.38Eur
+ Taux assurance décès invalidité 0.18% par tête à 100% donc 0.36 au total
+ Nombre têtes assurées 2
+ Quotité assurée pour chaque tête100%
+ Quelle(s) assurance(s) obligatoires et facultatives Je ne trouve pas cette information sur le contrat, il me semble qu on avait le choix entre 2*50 ou 2*100 mais le calcul est bien fait sur les 2*100.
+ Assiette de calcul de l'ADI (Capital initial/Capital restant dû) le calcul se fait sur le montant nominal du prêt, elle reste donc stable à 47.10, montant total 14130.00
+ Echéance avec assurances décès invalidité 871.48 : ça c est le montant donné sur l offre de pret, mais comme je l explique ci dessus, ils se sont trompés après le 2eme déblocages, ils ont arreté de me débiter les intérets et du coup, pour rectifier, je paye désormais 872.37 tout les mois
+ Frais de dossier (prélevés sur le capital mis à disposition ou bien intégrés dans les échéances ?) frais liés au prêt (sans TVA) = 0 (c'est ce qui est écrit)
+ Parts sociales Particularités : souscription de 29 parts sociales à 8.50 euros chacune soit 246.50 euros (remboursable 6 mois apres le remboursement total du crédit
+ Frais de garanties La je ne vois rien sur mon contrat, ni garantie ni hypothèque evoquée dans l'offre. Est ce que c' est possible ?!
+ Assurance multi risque habitation si rendue obligatoire et dates de paiement des primes avance/échu ? non rendue obligatoire, on ne nous en avait pas parlé à l'époque. Dans les petites lignes je lis qu'ils recommandent
+ Autres frais éventuels rendus obligatoires. je ne crois pas


Merci pour votre aide (et je crois que les 2 mots les plus adaptés seraient "bon courage" :)
 
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