ENFIN MA MAISON !!!!! vos avis

evidence

Contributeur
Zrr pigeon malgre ce qu il me dit je vais tout de meme consulter les differentes banques et il le sait ...

ce qui compte c est le cout du credit en autre ...
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
ce qui compte c est le cout du credit en autre ...

Le coût du crédit n'est un critère de comparaison fiable que si l'apport personnel et le profil d'amortissement (Durées paliers + montants paliers d'échéances) sont strictement identiques d'une banque à l'autre.......ce qui n'est quasiment jamais le cas.

J'ai déjà eu l'occasion de le dire dans des posts antérieurs; dans le fichier joint je le démontre encore une fois.

Il s'agit d'une comparaison de deux offres théoriques "Banque A / Banque "B" mais, sur les principes, parfaitement plausibles, d'un prêt à échéances constantes et l'autre à paliers d'échéances (comme dans les prêts à échéances lissées).

Le montant du projet est bien entendu identique et supposé être de 120.000€.

Mais la banque "A" demande un apport de 20.000€ alors que la banque "B" se satisfait de seulement 10.000€.

Dans la première le montant du prêt sera donc de 100.000€ alors qu'il devra être de 110.000€ dans la seconde.

Les durées sont indentiques sur 240 mois et les frais de dossier également à 1.000€.

Mais le taux banque "A" est de 4,25% alors que celui de la banque "B" est de 4%.

Les trois critères de comparaison sont :
+ Le coût du crédit (que vous semblez privilégier)
+ Le Taux Effectif Global (TEG)
+ Le Coût du Crédit Corrigé
Ce coût tient compte du manque à gagner en intérêts à un taux moyen supposé de 2% sur toutes les sommes déboursées soit l'apport personnel (***) plus toutes les échéances que vous auriez pu placer.

(***) L'apport personnel est considéré comme un prêt que vous vous faites à vous même au taux de l'épargne = 2%.

=> Si vous vous basez sur le seul coût du crédit vous choisirez la banque "A" puisque ce coût (= total intérêts + frais de dossier) est de 49.616,27€ alors qu'il s'lève à 52.197,00€ dans la banque "B".

=> Mais si vous regardez les deux autres critères vous choisirez au contraire la banque "B" car :

+ TEG = 3,9995% au lieu de 4,3669%
Et
+ Coût du Crédit Corrigé = 92.301,84€ au lieu de 93.272,68€.

Je vous le répète, le Coût du Crédit (simple) peut être trompeur et s'avère souvent être le plus mauvas des critères de comparaison.

A mon avis c'est le Coût Corrigé du Crédit qui est le plus pertinent mais comme il ne s'agit pas d'un critère réglementaire, les banques ne le calculent pas (le connaissent-elles seulement ???); il faut donc le calculer soit même.

Faute de mieux le TEG semble donc à privilégier au coût du crédit simple.

Mais alors l'on tombe sur un autre problème.

En effet les banques ont l'obligation d'indiquer le Coût du Crédit (simple) et le TEG.

Mais ce calcul se fait prêt par prêt.

Dès lors quand il n'y a qu'un seul crédit (comme dans l'exemple joint) la comparaison sur le TEG est facile.

Mais comme dans la pratique il n'y a quasiment jamais un seul credit dans un plan de financement (PTZ + EL + emboîté + lisseur), ce qui serait pertinent serait l'indication d'un "Taux Effectif Global d'ensemble" = tous prêts confondus.

Or comme nos "très futés" législateurs ne l'on pas prévu, les banques ne le calculent pas, ce qui, pour l'emprunteur/acquéreur lambda, le met dans la totale impossibilité de faire des comparaisons pertinentes.


Cordialement,
 

Pièces jointes

  • Critères_Comparaisons.zip
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evidence

Contributeur
oui Aristide cout corrigé ...tout a fait !

de toute maniere je vous joindrai une fois les simulations en ma possession mes simulations faites par les banques et vous me donnerait svp votre avis ...

oui j entendais par là cout corrigé je le sais vous l aviez dit .j avais retenu cette fois ci mais mal exprimée

merci
 

evidence

Contributeur
Dites Aristide ce dont vous parlé le cout corrige du credit en genral les conseillers le savent cela ??? certes vous dites que certains ne savent pas le calculer mais sont ils au courant ?

A chaque fois quej ai rdv ils me dient ce qui importe c est de comparer le cout du credit....... moi je leur demande sil le TEG est bien ecrit sur la simu( je viens d avoir une simulation au tlephone a l instant) ben on me dit pas important cela !! ???

nb : c est le directeur d agence dune banque qui vient de me dire cela . c est n a rien y comprendre
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Dites Aristide ce dont vous parlé le cout corrige du credit en genral les conseillers le savent cela ???
Oh ! très probablement NON.......à moins qu'ils aient lu mon blog...!!!...???

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

https://blog.cbanque.com/aristide/6...out-credit-ou-autres-parametres-1-ere-partie/)

https://blog.cbanque.com/aristide/5...t-credit-ou-autres-parametres-seconde-partie/)

https://blog.cbanque.com/aristide/4...out-credit-ou-autres-parametres-3-eme-partie/)

https://blog.cbanque.com/aristide/1...g-cout-credit-ou-autres-parametres-4e-partie/)

Ce critère - non prévu par la réglementation - est sorti tout droit de ma réflexion/imagination car bien que "moins mal" que le coût du crédit simple, le TEG n'est pas non plus - à mon humble avis - la panacée.

certes vous dites que certains ne savent pas le calculer mais sont ils au courant ?
Ceux qui auraient la curiosité de lire mon blog...oui ?

A chaque fois quej ai rdv ils me dient ce qui importe c est de comparer le cout du credit.......
Ce sont des "vendeurs de soupe" pas des banquiers et encore moins des financiers !

moi je leur demande sil le TEG est bien ecrit sur la simu( je viens d avoir une simulation au tlephone a l instant) ben on me dit pas important cela !! ???

nb : c est le directeur d agence dune banque qui vient de me dire cela . c est n a rien y comprendre
Cf ci-dessus
:(:eek::mad:

Cordialement,
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Oui, mais soyons bien clairs.

Ce jugement de valeur (que j'assume) ne concerne que ceux qui - par incompétence en cette matière financière assez pointue - racontent n'importe quoi à leurs clients l'essentiel pour eux étant, par une réponse "pirouette" (qu'ils ont appris dans les séminaires de traitement des objections) de vendre un produit de plus ou de conclure un contrat supplémentaire.

Le bon conseil au consommateur/emprunteur/client étant alors relégué en nième position.:(:eek::mad:

Or vous savez bien qu'en toutes règles générales il y a des exceptions de même que l'exception ne fait pas la règle.

Cdt
 
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