Echeancier VEFA et commission d'engagement

mattheo

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Bonjour,

J'ai signé un contrat de réservation pour une VEFA en profitant d'un échéancier particulier : 30% à l'acte et 70% à la livraison.

Je suis actuellement en train de me renseigner sur le prêt de 114 000€ pour financer cet achat et devant la multitude de réponse que j'obtiens je ne sais plus quoi penser.... aussi un petit éclairage pourrait m'être très utile.

Mon apport personnel me permet de financer seul les 30% à l'acte + frais de notaire etc. aussi je précise immédiatement aux banques que je consulte qu'il n'y aura qu'un seul déblocage de fond de leur part pour la totalité des 114000€ empruntés, aux alentours d'août 2012.

Cependant, je n'arrive pas à comprendre ce qu'il en est des éventuels frais à payer entre l'acceptation du crédit et le déblocage de l'argent prévu dans 2 ans car les réponses divergent d'une banque à l'autre et surtout devant l'hésitation des conseillers avant de me répondre, je ne sais plus quoi penser.

LCL : : ma conseillere me parle d'une commission d'engagement de 1.25% à payer jusqu'au déblocage des fonds, ce qui représente environ 250€/mois. Ce n'est pas négligeable sur 22 mois environ et impossible à différer après la livraison (mon loyer actuel étant plus élevé que mon futur remboursement, cela m'aurait arrangé de ne pas payer 200€ des aujourd'hui). Cette commission est elle négociable ? Se substitue-t-elle à l'assurance, ou va-t-on également me demander de commencer à payer l'assurance avant déblocage des fonds ?
De plus cette commission n'apparait nulle part sur la simulation de prêt qui m'a été faite. C'est parce que j'en ai parlé qu'elle m'a indiqué ce taux de 1.25% puis qu'elle a sorti sa calculette pour me dire "ca fera en gros 250€ / mois".
Si cette commission est effectivement appliquée, ne devrait elle pas apparaître dans le cout total du crédit et dans le TEG ?

CIC : à l'inverse, le CIC me dit que je n'ai rien à payer, ni assurance, ni commission avant la livraison mais se garde bien de me l'écrire lorsque je leur demande de confirmer par mail. Cela risque-t-il d'après vous de déboucher sur une mauvaise surprise ?

BNP : enfin, la BNP me parle quant a elle de payer l'assurance dès aujourd'hui, et de différer les intérêts intercalaires (??!!) après la livraison. J'ai donc fait observer qu'on ne pouvait me demander des intêrets intercalaires sans avoir débloqué d'argent, mais la conseillère a maintenue que l'argent étant "bloqué" pour moi, il faut payer les frais pour la banque. Je suppose donc qu'il s'agit également d'une commission d'engagement. Mais qui cette fois peut être différée et apparaît dans le cout global du crédit soit environ 16000€ à elle toute seule !!

Les trois banque offrant cependant les mêmes conditions de taux (3.60% fixe sur 20ans), d'assurance, etc. c'est ce critère qui sera déterminant pour choisir, or je n'arrive pas à y voir clair...

Aussi, si vous pouvez m'éclairer sur les pratiques en la matière, vous me seriez d'une grande aide.
On dit que ce qui se conçoit bien s'énonce clairement. Vous m'excuserez donc si j'ai été un peu brouillon, mais j'espère que vous aurez compris mon problème :)
Merci d'avance pour vos réponses...
 

ZRR_pigeon

Top contributeur
tres bizarre, aucun des 3 n'a l'air d'etre sur de son fait. Pour moi, vous payez l'assurance des que l'offre de pret est signé; independamment des debloquages et meme de la signature chez le notaire, si vous mourez apres signature de l'offre (et donc assurance operationnelle) mais avant le notaire, vos heritiers recupere un appart tout payé !!!!.

Pour les interets intercalaies ils n'ont pas lieu d'etre si il n'y a pas d'argent debloqué....

Quand a la commission d'engagement, je laisse les autres repondre, je n'ai jamais eu ce probleme (3 VEFA pourtant...).
D'apres ce que j'avais lu sur ce meme forum il y a quelques mois, c'est une pratique désuète et obsolète (voire ridicule) qui a ete abandonnée par toutes les banques sauf le LCL...
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Chaque banque a effectivement ses pratiques.

=> Assurances
La prise d'effet est prévue dans les contrats et peut être :
+ La signature de l'offre de prêt
+ La signature de l'acte authentique
+ La première mise à disposition des fonds.

=> Commission d'engagement
Certains Etablissements en prennent, d'autres non.
Si ces commissions sont prises elles devraient effectivement être intégrées dans le TEG et le coût du crédit.

=> Intérêts intercalaires.
Il ne sont dus qu'en cas de déblocages.

Mais, suivant le banques, il y a aussi des techniques qui permettent de les éviter.

En cas de différé total, attention à la méthode de capitalisation.

A toutes fins utiles voir:

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/83937/

Cordialement,
 
I

ICF62

dans votre cas vous pouvez déja fuir le LCL avec sa commission d'engagement..........

le conseiller du CIC a dû fumer la moquette concernant l'absence de paiement de l'assurance.

la BNP à raison: si vous débloquez de l'argent sur le prêt vous pairez des intercalaires sur les sommes débousées.

par contre les 3 n'ont pas évoqués l'essentiel : la validité d'une offre de prêt : 3 mois voir 6

la solution: vous montez le prêt à la BSD ou la BNP ;vous paierez la prime d'assurance après l'édition des offres
vous faites appeler par le notaire 100€ auprès de la banque et vous avez donc actionné le prêt pour 100€ et il rentre alors en phase " utilisation ou travaux" pour une durée de 24 mois
vous pairez juste les intérêts sur 100€ tous les mois
et dans 18 mois vous débouclez le restant pour payer les 70% de la vente.

voilà..................apprenez à vos conseiller qu'il y a des règles dans les prêts immobiliers

bien cordialement
 
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