Durée de crédit immo + pacs séparation de biens

Malfan

Membre
Bonjour à tous,

Je suis en route pour acheter ma RP (1er achat immo), nous allons prochainement signer le compromis. En attendant je me pose plusieurs questions :

Situation :
  • Nous avons 30 ans, je suis cadre (72k net imposable à l'année) en CDI, et ma compagne ne travaille pas.
  • Nous allons acheter ensemble notre RP d'un montant de 320k (maison + frais d'agence & notaire)
  • En cumul, nous disposons d'environ 250k d'épargne
  • Aucun crédit en cours
Nous voyons les choses différemment pour le prêt de la banque : de mon côté, je voudrais mettre un apport de 215k et prendre un crédit sur 5 ans pour les 105k restants. La maison serait rapidement à nous, on pourrait de nouveau reconstituer notre épargne, nous aurions toujours 35k de dispo en cas de coup dur et si on se lance par la suite dans le locatif, pas de crédit en cours. De son côté, ma compagne pense que nous pouvons laisser notre épargne fructifier, et prendre un crédit beaucoup plus long (20 ans voir plus). Selon vous, il y a une solution meilleure que l'autre ? Pensez vous que je puisse obtenir le prêt à mes conditions (sachant qu'une partie de mon salaire est issue de primes fixes) et à quel taux ?

Nous sommes aussi pacsés en séparation de biens, mais je souhaite que la maison soit à 50/50. Comment faire puisque je serai sûrement seul à prendre le crédit ?

Merci d'avance pour vos réponses.
Malfan
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
Nous voyons les choses différemment pour le prêt de la banque : de mon côté, je voudrais mettre un apport de 215k et prendre un crédit sur 5 ans pour les 105k restants. La maison serait rapidement à nous, on pourrait de nouveau reconstituer notre épargne, nous aurions toujours 35k de dispo en cas de coup dur et si on se lance par la suite dans le locatif, pas de crédit en cours. De son côté, ma compagne pense que nous pouvons laisser notre épargne fructifier, et prendre un crédit beaucoup plus long (20 ans voir plus). Selon vous, il y a une solution meilleure que l'autre ?
L'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.

Sur un plan strictement financier le meilleur choix est donc celui qui conduit à utiliser en priorité les ressources les moins chères.
Dès lors - sur ce seul critère financier - la priorité serait d'utiliser l'apport personnel si le taux de rémunération perçu est inférieur au taux réel de l'emprunt que vous sollicitez; et inversement bien entendu.

Par "taux réel" j'entends le "Taux Effectif Global Financier (TEGF)" qui se distingue du "Taux Effectif Global Légal (TEGL)" en ce sens que le premier pend en compte toutes les charges, qu'elles soient obligatoires et/ou facultatives, contrairement au second qui ne prend en compte que les charges obligatoires.

Et je dis bien "TEG" (= proportionnel) et non pas "TAEG" (actuariel) car les taux d'épargne sont exprimés en taux proportionnels.

Mais, dans votre réflexion, il convient parallèlement de prendre un autre critère en considération à savoir l'aspect "Prévoyance/Sécurité".

En effet si vous utilisez votre épargne elle se trouve donc immobilisée dans le projet et n'est plus immédiatement disponible.

En revanche, si vous financez ledit projet au moyen d'un crédit les emprunteurs seront assurés au titre du "Décès-Invalidité" et, si hélas, un sinistre grave survenait, le solde dudit crédit serait pris en charge par l'assureur cependant que les ayants droit auraient toujours l'épargne à disposition puisque non investie.

Tout est expliqué via les liens ci-dessous:
Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)
https://blog.cbanque.com/aristide/1...-credit-ou-bien-avec-son-epargne-1ere-partie/

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)
https://blog.cbanque.com/aristide/1...un-credit-ou-bien-avec-son-epargne-2e-partie/

Pensez vous que je puisse obtenir le prêt à mes conditions (sachant qu'une partie de mon salaire est issue de primes fixes) et à quel taux ?
A voir avec plusieurs banques de préférence.
Si les primes sont fixes et pérennes elles seront prise en compte.
Nous sommes aussi pacsés en séparation de biens, mais je souhaite que la maison soit à 50/50. Comment faire puisque je serai sûrement seul à prendre le crédit ?
Cette situation complexifie le dossier;

L'idéal serait deux financements bien séparés pour chacun des acquéreurs avec chacun :
+ Son propre apport
+ Son propre crédit avec ses propres caractéristiques (montant - durée - taux - assurances....)
=> Et donc ses propres mensualités.

Mais si la banque exige une garantie réelle immobilière (Privilège prêteur de deniers et/ou hypothèque) la caution hypothécaire croisée des acquéreurs (emprunteurs ou pas) sera exigée; d'où un surcoût de frais de garanties.

Un tel montage évitera tout problème et/ou litige ultérieur, comme il en existe malheureusement très souvent, en cas de séparation.

Mais, votre compagne n'ayant pas de revenus, vous voudriez acheter en indivision 50/50 mais emprunter seul.

Il est très peu probable qu'un banque accepte un tel montage; au contraire elle demandera à ce que l'un et l'autre soient co-emprunteurs solidaires (= engagés tous les deux à 100% de l'emprunt) avec les mêmes contraintes de garanties que celles évoquées ci-dessus.

De plus, afin de ne pas être prise en défaut sur son devoir de conseil, une banque digne de ce nom n'instruira pas un tel dossier sans production d'un convention notariée régissant - à priori - les droits et obligations de chacun des acquéreurs/emprunteurs.

Il faut être bien conscient que, votre compagne n'ayant pas de revenus, c'est vous même qui - dans les faits - devrez assurer le paiement de la totalité des mensualités.

Or, si ultérieurement vous deviez vous séparer et vendre le bien concerné, sans une telle convention la cour de cassation a considéré qu'aucune compensation n'était due par le conjoint qui n'a pas du tout participé au remboursement de l'emprunt.

Je ne retrouve pas l'arrêt concerné mais me souviens bien que ladite cour a considéré dans ses attendus que - sans convention précisant les règles à suivre - le remboursement d'un crédit était de la même nature que la participation aux charges courantes du ménage.

Il convient donc de solliciter un notaire à cette fin.

Ci-joint, parmi plusieurs autres sur ce forum (éventuellement faire recherches), un cas similaire qui peut vous intéresser.
acquisition avec apport différents et remboursement de prêt différents
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...rsement-de-pret-differents.41349/#post-403933
Cdt
 

Malfan

Membre
Merci pour vos réponses.

@baboune, la grosse partie de notre épargne est mon épargne salariale. Nous devons avoir environ 10k chacun sur nos livrets A. Je ne sais pas si ça apporte une différence, mais nous avons uniquement un compte commun.
 

Casaminor

Contributeur régulier
Je ne retrouve pas l'arrêt concerné mais me souviens bien que ladite cour a considéré dans ses attendus que - sans convention précisant les règles à suivre - le remboursement d'un crédit était de la même nature que la participation aux charges courantes du ménage.

Oui c'est Civ. 1° 27-01-2021 n° 19-26.140 : dans cette affaire, le 6 septembre 2003, Coupeau et Gervaise ont acquis en indivision un bien immobilier destiné à leur résidence principale. Ils ont souscrit le même jour deux prêts immobiliers destinés à financer cette acquisition. Le 26 septembre suivant, ils ont conclu un pacte civil de solidarité, qui a été dissous le 8 mars 2013. Le 12 mai 2016, Gervaise a assigné Coupeau devant le juge aux affaires familiales afin que soit ordonné le partage judiciaire de l'indivision existant entre eux. Une cour d'appel rejette la demande de Coupeau de voir Gervaise condamnée à lui rembourser la part d'emprunt qu'il a payée à sa place pendant la durée du pacte civil de solidarité. Coupeau forme un pourvoi, qui est rejeté :

« Aux termes de l'art. 515-4, al. 1er, c. civ., dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, applicable à la cause, les partenaires liés par un pacte civil de solidarité s'engagent à une vie commune, ainsi qu'à une aide matérielle et une assistance réciproques. Si les partenaires n'en disposent autrement, l'aide matérielle est proportionnelle à leurs facultés respectives.

La cour d'appel, qui a souverainement estimé que les paiements effectués par M. B., avaient été en proportion de ses facultés contributives, a pu décider que les règlements relatifs à l'acquisition du bien immobilier opérés par celui-ci participaient de l'exécution de l'aide matérielle entre partenaires et en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, qu'il ne pouvait prétendre bénéficier d'une créance à ce titre. »


Attention toutefois, la Cour de cass. se contente de laisser la question à l'appréciation des juges du fond. On voit parfois des décisions plus bienveillantes pour le partenaire payeur (exemple Montpellier, 1re ch., sect. B, 7 mars 2018, n° 15/02872)
 
Haut