Doutes sur le calcul des frais intercalaires en différé partiel

20syl

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Bonjour,

J'ai acheté un bien à rénover le 8/02 grâce à un prêt bancaire avec différé partiel de 6 mois pour financer le bien et les travaux.

Mais j'ai toujours un doute sur le calcul des frais intercalaires suite aux déblocages des fonds.

Sur notre offre de prêt, il est indiqué que pendant la période de différé, la mensualité de 378,51€ est un montant maximum, le montant réel est fonction des utilisations. Après la période de différé, la mensualité sera de 1 050€

Le prêt total est de 241 600€ (25 ans à 1,60%)
Le 08/02, nous avons débloqué 196 350€ pour l'achat de la maison et le règlement des frais.
Le 07/03, j'ai payé une première mensualité de 326,80€ (Intérêts : 270,42€ / Assurance : 56,38€)

Est-ce que les intérêts que je viens de payer, 270,42€, sont ce qu'on appelle les intérêts intercalaires ou vais-je payer d'autres frais supplémentaires ?

Si le 07/05, je débloque 20 000€, ma nouvelle mensualité devrait augmenter sans dépasser les 378,51€ et ainsi de suite jusqu'au déblocage total ?

Est-ce que mon calcul est bon ou dois-je anticiper des frais supplémentaires :

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Merci par avance pour vos lumières :)
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Le prêt total est de 241 600€ (25 ans à 1,60%)
Le 08/02, nous avons débloqué 196 350€ pour l'achat de la maison et le règlement des frais.
Le 07/03, j'ai payé une première mensualité de 326,80€ (Intérêts : 270,42€ / Assurance : 56,38€)
Sous réserve de bonnes dates indiquées, le calcul de votre banque me semble inexact.

Du 08/02 au 7/03/2019 il y a 27 jours.
Si votre banque avait utilisé la méthode "exact/exact" vos intérêts auraient été de:
+ 196.350€ x 1,60% / 365 x 27 = 232,39€

Le "décret décret no 2016-607 du 13 mai 2016 portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation" permet de calculer les intérêts en mois normalisés et, éventuellement, de compléter en jours.

Un mois normalisé c'est 1/12 ème d'année (= 30,41666 jours) pour tous les mois quel que soit le mois considéré et son nombre de jours réels.

Dans votre cas le mois normalisé court du 7/2 au 7/3.
Dans cette hypothèse les intérêts auraient dû être de:
+ 196.350€ x 1,60% / 12 = 261,80€
=> Mais comme les fonds n'ont été mis à disposition que le 8/3 cette méthode ne devait pas être utilisée.

Mais, pire encore; votre banque, au lieu de compte 27 jours d'intérêts elle a compté "un mois normalisé + 1 jour" comme si le crédit avait été mis à disposition non pas le de 8/3 mais le 6/3:
+ [(196.350€ x 1,60% / 12) + 196.350€ x 1,60% / 365 x 1)] = 270,41€ (en plus elle a arrondi par excès)

Est-ce que les intérêts que je viens de payer, 270,42€, sont ce qu'on appelle les intérêts intercalaires ou vais-je payer d'autres frais supplémentaires ?
Oui; ce sont les intérêts intercalaires.
Non, hormis les primes d'assurances, vous ne devrez rien payer en plus.

Si le 07/05, je débloque 20 000€, ma nouvelle mensualité devrait augmenter sans dépasser les 378,51€ et ainsi de suite jusqu'au déblocage total ?
Du 7/5 au 7/6 il y aura juste un mois.
Votre banque devrait calculer en mois normalisé c'est à dire:
+ ((196.350€ + 20.000€)x 1,60% / 12) = 288,47€

Est-ce que mon calcul est bon ou dois-je anticiper des frais supplémentaires :
nouvelle mensualité devrait augmenter sans dépasser les 378,51€
Quand vous aurez à disposition le totalité des 241.600€, pour un mois entier (normalisé) les intérêts seront:

+ (241.600€ x 1,60% / 12) = 322,13€ = primes assurances 56,38€ = 378,51€.

Mais lorsque la dernière mise à disposition de fonds sera effectuée votre prêt passera dans sa phase d'amortissement.

Et là, autre chose me surprend car vous annoncez :
"Après la période de différé, la mensualité sera de 1 050€"

Or 241.600€ à 1,60% sur 300 mois donne une mensualité hors assurance de 977,64€.
Avec assurance elle devrait donc être de 977,64€ + 56,38€ = 1.034,02€ et non pas de 1.050€ ???

Cdt
 

20syl

Nouveau membre
Un grand MERCI pour votre réponse détaillée.

Bonjour,
Oui; ce sont les intérêts intercalaires.
Non, hormis les primes d'assurances, vous ne devrez rien payer en plus.
Ni le courtier, ni le banquier ne m'a apporté une réponse claire sur le sujet et me donnait l'impression que nous devions payer des intérêts + des intérêts intercalaires :

Selon le banquier : "La mensualité minimum du différé sera de 378,51€ et pourra aller jusqu’à 1 050,25€ une fois la totalité décaissée." mais encore "Votre mensualité les 6 premiers mois sera proportionnel au capital débloqué donc les travaux + les fonds envoyés chez le notaire, vous aurez donc plus de 378.51€ à payer."

Concernant les dates exactes, il est possible que les fonds ont été virés dès le 06/02 ou le 07/02.

Or 241.600€ à 1,60% sur 300 mois donne une mensualité hors assurance de 977,64€.
Avec assurance elle devrait donc être de 977,64€ + 56,38€ = 1.034,02€ et non pas de 1.050€ ???
La période "hors-différé" est de 294 mois ce qui donne je crois une mensualité hors assurance de 993,87€

Si nous choisissons d'utiliser notre épargne pour financer les premiers travaux (20 000€) et nous faire rembourser plus tard, juste avant la fin du différé, sur factures, nous pourrions économiser ((288,47-270,42)*4 mois) = 72,23€ ? C'est bien ça ?
 

Aristide

Top contributeur
Selon le banquier : "La mensualité minimum du différé sera de 378,51€
Pas "minimum" mais maximale"

et pourra aller jusqu’à 1 050,25€ une fois la totalité décaissée.
Pas avec les données fournies dont durée 300 mois.

" mais encore "Votre mensualité les 6 premiers mois sera proportionnel au capital débloqué donc les travaux + les fonds envoyés chez le notaire, vous aurez donc plus de 378.51€ à payer."
Oui

Concernant les dates exactes, il est possible que les fonds ont été virés dès le 06/02 ou le 07/02.
Dans ce cas le calcul de la banque serait légalement bon

La période "hors-différé" est de 294 mois ce qui donne je crois une mensualité hors assurance de 993,87€
Dans de cas
+ Échéance = 993,87€ + 56,38€ = 1.050,25€ = OK

Si nous choisissons d'utiliser notre épargne pour financer les premiers travaux (20 000€) et nous faire rembourser plus tard, juste avant la fin du différé, sur factures, nous pourrions économiser ((288,47-270,42)*4 mois) = 72,23€ ? C'est bien ça ?
Oui; mais vérifiez avec votre banque dans quels délais elle accepte les factures.

Cdt
 

20syl

Nouveau membre
" mais encore "Votre mensualité les 6 premiers mois sera proportionnel au capital débloqué donc les travaux + les fonds envoyés chez le notaire, vous aurez donc plus de 378.51€ à payer."
Oui
Je ne comprends pas très bien dans quel cas la mensualité pourrait dépasser les 378,51€ pendant la période de différé ?
 

Aristide

Top contributeur
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