Donation Partage bien immobilier

D-Jack

Contributeur régulier
Bonjour,

J'envisage une donation partage d'un appartement que je possède à mes deux enfants, dans un souci d'anticipation de ma succession, sachant que l'appartement devant faire l'objet de la donation est occupé par l'un des deux.
Je veux éviter le démembrement, et la donation de la nue-propriété, ce qui repousserait à la succession la question du partage, et impliquerait que le second n'en tirerait aucun avantage immédiat.
Le notaire avec qui j'ai pris contact me propose une donation partage, l'enfant occupant récupérant la pleine propriété du bien, mais devant verser en contrepartie une soulte au second, égale à la moitié de la valeur du bien (cette soulte étant versée pour partie au jour de la notation et pour le complément par un prêt sans intérêt consenti par le second, et bien sur acté par acte authentique).
L'avantage de la donation partage étant bien sur de "figer" la valeur du bien au jour de la donation et d'éviter des soucis à la succession.
Avez-vous déjà été exposés à ce type d'approche et quels sont vos commentaires ?
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,

J'envisage une donation partage d'un appartement
la cour de cassation a indiqué que ceci ne pouvait pas se faire; il s'agit dans ce cas d'une donation simple; une donation partage ne pouvant se faire que sur des biens matériels divisibles, or une indivision, par essence ne l'est pas;
le notaire a donc tout à fait raison d'envisager une autre solution qui réponde à ton souhait;

appartement devant faire l'objet de la donation est occupé par l'un des deux.
si il n'y a pas de loyer, si on veut être rigoriste, il faudrait chiffrer le montant simulé des loyers , car ce fils bénéficie d'un avantage, et l'autre serait en droit lors de la succession de réclamer un ré équilibrage;

devant verser en contrepartie une soulte au second, égale à la moitié de la valeur du bien (cette soulte étant versée pour partie au jour de la notation et pour le complément par un prêt sans intérêt consenti par le second, et bien sur acté par acte authentique).
si cela convient à tout le monde..... mais il faut que les conditions de remboursement du prêt soient bien définies dans l'acte,

la question que je me pose, et à laquelle je n'ai pas la réponse, mais comme c'est un notaire qui a réfléchi à cette solution, la réponse est évidente pour lui...:
que le prêt soit remboursé ou non, comment ceci sera comptabilisé lors de ta succession;
car de l'extérieur , je vois une donation simple envers 1 enfant;
Comment intégrer dans le futur partage de la succession la soulte versée et les échéances;

L'avantage de la donation partage étant bien sur de "figer" la valeur du bien au jour de la donation et d'éviter des soucis à la succession.
effectivemenent, autre question, le montage proposé, permettrait il de figer la valeur; ceci est important au niveau civil de la succession:

j'ai déjà vu dans certains actes une belle phrase comme seul les notaires savent les écrire disant en substance grosso modo que "même si la donation n'est pas une donation partage, l'ensemble des parties s'accordent à dire que pour les effets civils, vu la soulte versée et les échéances de prêts, l'acte est et restera considéré comme une donation partage; est ce une clause de ce style, mais bien écrite à laquelle le notaire pense?
 
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D-Jack

Contributeur régulier
En dehors de ce que m'a dit mon notaire, j'ai pu lire ailleurs qu'une donation-partage d'un bien indivis n'était effectivement pas possible, mais j'ai vu mentionné ici et là (sur des sites notariaux) que la donation-partage , l'un recevant le bien immobilier et l'autre la soulte versée par le premier était néanmoins possible.
Le montant de la soulte étant égal à la moitié de la valeur du bien immobilier à la date de la donation, les lots seront équilibrés.
La question du versement de la soulte sous forme échelonnée (prêt sans intérêt) complexifie un peu la chose effectivement, et je n'ai pas encore complétement verrouillé l'affaire avec le notaire, notamment pour vérifier l'absence de risque de requalification de la donation partage en donation simple (ce qui n'est évidement pas le but !).
 

D-Jack

Contributeur régulier
...et pour faire suite à ce qui précède, mon notaire m'a effectivement confirmé que la donation partage d'un bien immobilier avec soulte était parfaitement licite, et qu'il n'y avait aucun risque de requalification en donation simple.
La soulte peut être versée de façon étalée sans même que cela soit considéré comme un prêt, mais à condition que les conditions de versement soient clairement établies.
 
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