Dois prendre ce package de Robien??

[jamjip]

Bonjour à tous. Je découvre ce site aujourd'hui avec beaucoup d'intérêt. Après plus de trois heures de lecture des différents cas, j'espère pouvoir trouver quelques avis et informations qui me permettront de prendre ma décision.

J'ai contacté un cabinet de conseil en investissement après avoir longtemps hésité à me lancer. Je ne suis pas spécialiste de l'immobilier (je m'y intéresse depuis plusieurs années néanmoins) car je souhaitais investir dans un logement pour y vivre. Mais face aux prix du marché, je me dis que l'investissement locatif est sûrement un meilleur moyen d'investir.

Je suis célibataire (j'ai pris conscience sur ce site que si cela change, tout peut changer), j'ai dû gagner environ 35000 euros cette année, je n'ai aucun autre apport que mes salaires. J'ai dû payer à peu près 4000 euros d'impôts.
Veuillez excuser mon imprécision, mais je n'ai pas les chiffres exacts sur moi, je les fournirais si besoins.


C'est donc au deuxième rendez-vous que la personne du cabinet me fait signer un "contrat préliminaire de vente d'immeuble à construire". Je découvre lors de cette séance l'appartement et le lieux.
C'est un T2 de 42m2 situé à Colomiers, dans la banlieue de Toulouse. Son prix est de 135000 euros, frais de notaire ou intercallaires compris (est-ce que 10000 euros pour ces frais est une juste somme?).
L'endroit a l'air bien situé. Le loyer est annoncé à 434 euros par mois. (Mais je m'apperçois avec ce site, que cela ne fait que 3,86% de rendement)
De plus je trouve la surface petite et c'est le dernier appartement du programme. L'avantage est qu'il est mélangé avec des accédants à la propriété. Je doute encore de l'intérêt de cet appartement.

Tout en écoutant, je remplis donc le contrat, on me dit qu'un crédit sur 20 ans à taux variable (il serait de 3,80 capé 4,95) n'est pas nuisible car les intérêts sont déductibles. J'aurais quand même préféré sur 15 ans (mais je vois sur ce forum que 20 ans est peut-être mieux) mais je souhaiterais un taux fixe. On me répond que les intérêts sont déduits.
Q? On déduits 8% les 5 premières années plus les intérêts ou bien intérêts compris?

Ensuite on me soumet une assurance de 11,6% des encaissements de loyers pour garantir l'apport du loyer, même s'il n'y a personne et ce, pendant 9ans (mais ce n'est pas écrit!). Est-ce possible? Savez-vous quelles sont les conditions générales du mandat de gestion?


J'ai donc signé cet engagement mi décembre, mais j'ai 7 jours pour me rétracter dès lors que je recevrais l'original du contrat dans quelques jours maintenant. Je ne sens plus vraiment cet investissement car je n'ai rien choisi. Ni le prêt, ni le lieu de l'appartement... On me propose une épargne mensuelle de 315euros mais le prêt n'avait toujours pas été effectué. Est-ce possible?

Je souhaite investir dans un bien immobilier, j'habite Paris et suis originaire du sud-est. J'aurais préféré investir une de ces deux régions (bannies par mon conseiller). Lui souhaite vraiment me faire des économies d'impôts. On m'annonce 18808 euros d'économies d'impôts en 10 ans.

Je doute sur cette affaire, même si je souhaiterais profiter de la loi Robien pour faire mon premier investissement.

Que pensez-vous de ma situation?
Peut-être ai-je été un peu confus...
J'espère que vous pourrez éclairer ma lanterne.
Merci

 

[Babar]

Bonjour,

Ce qui me parait étonnant dans votre récit, c’est que vous vous posiez les questions après la signature plutôt qu’avant, en demandant à avoir le temps de lire en détail l’ensemble des documents de réservation : si vous allez au restaurant, je suis sur qu’il vous arrive de renvoyer le serveur parce que vous n’avez pas encore fait votre choix, et là vous vous engagez pour des sommes autrement plus importantes et sur la durée.
Sur le fond :
Je ne connais pas Colomiers.
La rentabilité est faible,
Le taux en prêt variable est élevé ; au même taux, vous devez l’avoir en fixe, plus sécurisant,
Les intérêts sont déductibles, mais ce n’est pas un argument : dans ce cas, il faudrait avoir un taux le plus élevé possible, pour déduire plus d’intérêts :absurde !
Vous devez avoir le choix du prêteur (votre banque ? pourquoi pas ?),
Vous devez avoir des conditions de gestion contractuelles précises à la réservation (ces conditions varient d’un contrat à l’autre), ainsi que les conditions précises de garanties locatives (coût, qui garantit quoi, délai de carence, franchise, etc…)
Enfin, si vous ne « sentez » pas le projet, donnez-vous du temps et comparez avec d’autres, ce ne sont pas les possibilités qui manquent.

A votre disposition si vous avez d’autres questions.

 

[jamjip]

Vous avez entièrement raison cher babar. J'ai signé rapidement pour réserver le dernier appartement au sein d'un univers que je commence à connaître (si peu) au fur et à mesure de mes lectures...
Merci pour votre réponse.
J'ai un nouveau rendez-vous demain (lundi) vers midi.
Je souhaiterai aussi un prêt à taux fixe.
L'appartement est à 125000 euros.
J'ai signé un "contrat préliminaire de vente d'immeuble à construire" pour 135000 euros. Il est à la base à 125000€.
10000 euros comprenant les frais de notaire (si 3% c'est 3750€), le dossier bancaire et la procuration (à hauteur de 570€). Il y a aussi les frais d'hypothèque et les intérêts intercallaires. Si je calcule bien, ces deux derniers devraient être autour de 5680€. Etes-vous d'accord avec ma déduction? si oui est-ce intéressant ou pas???

En ce qui concerne la déduction forfaitaire de 6%, sera-t-elle encore en place si je ne dénonce pas le contrat?

Autre question, si je mène ce projet à terme, le plafonnement des avantages fiscaux sera-t-il toujours de 10700€ ou passera-t-il à 8000€?

L'assurance prise est à 8% TTC sur les encaissements (aux conditions générales du mandat de gestion). Euh, qu'est-ce que le mandat de gestion?
A celà s'ajoute une assurance garanties loyers impayés avec une vacance locative pour 6 mois. On rajoute donc 3,6%.
Donc l'assurance est à hauteur de 11,6%
qu'en pensez-vous?

Enfin, ma banque me propose un taux fixe de 3,70% modulable +/- 20%. C'est intéressant, non?

Merci d'avoir répondu. J'étais en déplacement et avais du mal pour me connecter. Je suis dorénavant connecté tous les jours.
Merci

 

[Babar]

Globalement, 10000 € de surcoût pour prise en charge des frais d'acquisition et intérêts intercalaires n'est pas excessif, surtout si la livraison est éloignée.
La déduction de 6% sera de toute façon supprimée à dater de 2007 (sauf revirements).
Le plafond de déduction reste fixée à 10700 €, vous n'êtes pas concerné par le plafonnement des niches fiscales qui a d'ailleurs été invalidé;
Le mandat de gestion est un mandat que vous donnez à une structure pour trouver le locataire, le faire payer, faire le suivi, etc... au coût de la gestion s'ajoute le coût des assurances; ce qui explique votre 8+3.6. Mais en réalité, compte tenu d'autres frais (copropriété, changement de locataires, etc...), vous serez plutôt à 15%, ce qui est normal.
3,7% fixe 20 ans, sans apport, ce n'est pas mal.

 

[jamjip]

Je viens de finir mon rendez-vous.
mon conseiller me conseille toujours de prendre un prêt à taux variable capé. Il m'annonce maintenant 3,30% capé 4,80%.
Cela veut bien dire que le taux d'intérêt ne dépassera jamais 4,80%, c'est bien cela? Un prêt sur 23 ans (+2 ans différé). Je n'ai pas très bien compris l'intérêt du différé... Pouvez-vous m'éclairer?
Mon conseiller n'est pas fermé pour un prêt à taux fixe, mais me fait savoir que le problème du taux fixe est si l'on veut racheter le prêt (pour vendre l'appartement), c'est que la banque prendrait 3% du montant du capital restant. Alors qu'avec un taux variable, cela n'existe pas.

Autre question que je lui ai posé mais qui est un peu resté en suspens, c'est le fait de savoir si un contrat allait être signé entre mon conseiller et moi. Il m'a dit que non, cela couterait de l'argent. Finalement, rien ne le lie à moi (pour information et autres) une fois les contrat signés. Sauf le contrat envoyé par le constructeur sur lequel devrait être mentionné l'intermédiaire (et la société pour laquelle il travaille).

Que pensez-vous de cela?
Voilà, merci pour vos réponses et analyses, je suis très friand de remarques et infos.

 

[djey33]

je vais tenter pour ma part de repondre à la question "banque". 3,70% sur 20 ans en fixe, c'est effectivement bien... le conseiller préfere le taux variable car la marge de la banque est dans ce cas plus importante et assurée sur la totalité de la période. sachez en tout cas que 3,30-4,80% ne veut pas dire que le taux commence à 3,30 ( en ce moment on se situe à 3,75% environ !!!!! ). mon conseil : prenez un taux fixe et insistez si besoin. Concernant les frais de remboursement anticipé, c'est faux !! tout ce négocie et votre "conseiller" utilise ca comme argument commercial ( c'est limite je trouve !! )

 

[Babar]

Effectivement, un taux variable varie, même s'il est limité à la hausse et l'absence de pénalité se négocie, même en taux fixe. Le différé d'amortissement permet de ne payer pendant 2 ans que les intérêts sur le capital, donc de réduire les remboursements quand vous n'avez pas de réduction d'impôts et de loyers.
Par ailleurs, votre conseiller est un apporteur d'affaires auprès du promoteur.
Selon sa conscience professionnelle, il restera en contact avec vous ou disparaitra. Mais contractuellement parlant, sa mission se termine à la signature de l'acte, voire de la procuration.
En ce qui me concerne, je considère qu'un client content peut en amener un autre et que mes clients passés constituent mon fond de commerce, mais tout le monde ne raisonne pas ainsi.

 

[jamjip]

Merci de porter attention à mes écrits. J'avoue que cela m'apporte beaucoup.

Je pensais aussi que le taux appliqué ne démarrant que dans 1 an et demi (livraison du bien), le taux ne commencerait pas à 3,30%. Merci de la précision Djey33. Je pense donc que je vais tout faire pour obtenir un taux fixe (et tenter de négocier les 3% du rachat), mais ce n'est pas gagné. Etant intermittent du spectacle, ce statut fait un peu frissoner les banques... Et je n'ai peut-être pas toutes les cartes en mains. N'est-ce pas Djey33? Pourtant, j'ai refusé deux propositions de CDI. Je gagne plus actuellement, et je suis plus libre dans mes choix (...) C'est un éléments qui peut modifier la donne en ce qui concerne la négociation du prêt, non?

Juste un point en ce qui concerne la rentabilité, j'avais inclus les 10000€ comprenant les frais de notaires et autres. Je les déduit pour un nouveau calcul, ce qui fait en fait une rentabilité de 4,17%. Ce qui n'est pas mal, non?

Merci Babar pour les précicions quant à l'apporteur d'affaires qu'est mon conseiller. Il m'a dit les mêmes mots que vous. A savoir que la clientèle heureuse fait de la bonne publicité. Que je ne suis qu'à ma première opération et que j'en ferais d'autres. Je suis donc rassuré, mais assuré de rien, c'est ce que vous me dites aussi.
Pour le différé de remboursement de deux ans, je ne sais pas si c'est une bonne opération... Même sans cela, je ne commencerais à payer le remboursement qu'à la mi-2007 pour un début de défiscalisation pour les impôts payables en 2008. Quel est l'avantage d'avoir deux ans de décallage?

Que me conseillez-vous comme prêt pour mon projet (durée, taux, différé de remboursement... ?)

Merci beaucoup à tous les deux

 

[Babar]

C'est vrai que si on vous rembourse les intérêts intercalaires, la mise en place de 2 ans de différé perd de son intérêt.
Il est vrai que votre statut d'intermittent du spectacle ne favorise pas le dialogue avec les banques.
C'est vrai que la rentabilitébrute, sans être extraordinaire devient acceptable.

 

[djey33]

le fait d'etre intermittent n'aide pas, je confirme...
ce qu'il faut savoir c'est que tout se négocie dans les banques mais on ne peut pas non plus tout obtenir ... dejà si vous obtenez un bon taux fixe et des pénalités réduites, ce sera tres bien !! pour faire passer la pillule, pour ma part, je négocie 0% de frais de rbt anticipé auf en cas de rachat par la concurrence ...
après, la garantie prise par la banque a son importance aussi et peut ( en cas de PPD ) etre un plus pour la banque !