DeRobien ou Demessine ?

biggs

Nouveau membre
Bonjour,

J'envisage de faire un investissment locatif mais je ne sais pas quelle loi est la mieux adaptée à ma situation : De Robien ou Demessine ?

Ma situation :
- marié,
- revenues : 55 000 euros net par an
- 2 parts mais bientôt 2.5 l'année prochaine...

Un premier "gestionnaire de patrimoine" a étudié mon dossier et me conseille une de robien au fonction de ma situation fiscale (je n'ai pas encore le détail de l'appartement).

A t'il raison ? faut il écarter une Demessine ?

Merci d'avance.
 

Gagarine

Contributeur régulier
Je ne connais pas bien Demessine mais un Robien avec 55kE de revenu et 2,5 parts n'a pas un grand intérêt car vous êtes dans la tranche à 14%.
Je ne voudrais pas avoir l'air de critiquer les gestionnaires en patrimoine mais actuellement, quelque soit votre situation, ils vous prouveront par A+B que vous devez investir dans Robien et comme par hasard ils ont un plan de financement "clé en main" à vous proposer. Trop fort !
 

christianR

Contributeur régulier
Bonjour,
Un vrai gestionnaire de patrimoine...qui n'a pas que du Robien recentré ou du Borloo populaire dans sa valise... confirme que les loi Robien ou Borloo ne sont pas forcément adaptées à votre situation. La tranche à 14% n'est pas idéale. Sur un plan purement fiscal, votre future imposition sera de 3772 € compte tenu des chiffres que vous annoncez. Pour un couple, la loi Demessine vous permet de déduire jusqu'à 4167 € par an pendant 6 ans soit 25000 € au total et ce pour un investissement de 100000 € HT et la TVA est le plus souvent récupérable. Ainsi, sur un appartement payé 119600 TTC, l'état vous rend 19600 €. Pas mal non ?
Précision il faut garder le bien 20 ans sinon en cas de revente avant il faut restituer ladite TVA au prorata. Si revente à 15 ans, restitution des 5/20 de la TVA récupérée.
Les investissements Demessine se font généralement dans des résidences de tourisme, le plus souvent à la montagne. Vous louez votre appartement à une société gestionnaire qui se charge de trouver les vacanciers qui occuperont les appartements de ladite résidence.
Pour vous c'est simple, vous passez un bail commercial d'au moins 9 ans avec le gestionnaire (qui doit être de qualité avec une bonne surface financière) et c'est lui qui vous paie votre loyer, que votre appartement soit occupé ou pas.
Vous l'avez compris, votre locataire c'est le gestionnaire de la résidence.
Cerise sur le gâteau ! Vous pouvez si vous le souhaitez occuper votre appartement ou un autre appartement de la résidence quelques semaines par an. Certains gestionnaires vous autorisent à bénéficier de leurs autres résidences. Vous pouvez ainsi être propriétaire à la montagne et partir en vacances à la mer.
En terme de fiscalité c'est ce qu'il y a de mieux pour vous.
Sur un plan patrimonial il y a moins de visibilité à la revente que sur un appartement en ville mais on n'a rien sans rien, il faut savoir accepter une part de risque mais si on considère que sur un appartement de 119600 € on récupère 25000 € d'impôts + 19600 de TVA , sans compter l'usage personnel, il faudrait revendre moins de 75000 € pour y laisser des plumes !
Cordialement.

Christian
 

biggs

Nouveau membre
merci pour votre réponses

Bonjour,
Un vrai gestionnaire de patrimoine...qui n'a pas que du Robien recentré ou du Borloo populaire dans sa valise... confirme que les loi Robien ou Borloo ne sont pas forcément adaptées à votre situation. La tranche à 14% n'est pas idéale.

que voulez vous dire par là ? vous pouvez préciser ?



Sur un plan purement fiscal, votre future imposition sera de 3772 € compte tenu des chiffres que vous annoncez. Pour un couple, la loi Demessine vous permet de déduire jusqu'à 4167 € par an pendant 6 ans soit 25000 € au total

par contre dans mon cas, cela ne ferait que 3772 * 6 = 22632 euros, c'est ça ?


et ce pour un investissement de 100000 € HT et la TVA est le plus souvent récupérable. Ainsi, sur un appartement payé 119600 TTC, l'état vous rend 19600 €. Pas mal non ?

vous dites "souvent récupérables", quels sont les cas où ce n'est pas possible ?


Précision il faut garder le bien 20 ans sinon en cas de revente avant il faut restituer ladite TVA au prorata. Si revente à 15 ans, restitution des 5/20 de la TVA récupérée.
Les investissements Demessine se font généralement dans des résidences de tourisme, le plus souvent à la montagne. Vous louez votre appartement à une société gestionnaire qui se charge de trouver les vacanciers qui occuperont les appartements de ladite résidence.
Pour vous c'est simple, vous passez un bail commercial d'au moins 9 ans avec le gestionnaire (qui doit être de qualité avec une bonne surface financière) et c'est lui qui vous paie votre loyer, que votre appartement soit occupé ou pas.
Vous l'avez compris, votre locataire c'est le gestionnaire de la résidence.
Cerise sur le gâteau ! Vous pouvez si vous le souhaitez occuper votre appartement ou un autre appartement de la résidence quelques semaines par an. Certains gestionnaires vous autorisent à bénéficier de leurs autres résidences. Vous pouvez ainsi être propriétaire à la montagne et partir en vacances à la mer.
En terme de fiscalité c'est ce qu'il y a de mieux pour vous.
Sur un plan patrimonial il y a moins de visibilité à la revente que sur un appartement en ville mais on n'a rien sans rien, il faut savoir accepter une part de risque mais si on considère que sur un appartement de 119600 € on récupère 25000 € d'impôts + 19600 de TVA , sans compter l'usage personnel, il faudrait revendre moins de 75000 € pour y laisser des plumes !
Cordialement.

Christian
 

biggs

Nouveau membre
merci pour votre réponse rapide, j'ai toutefois des précisions à vous demander.


Pour la loi De Robien vous dites :
La tranche à 14% n'est pas idéale.

que voulez vous dire par là ? vous pouvez préciser ?

Sur un plan purement fiscal, votre future imposition sera de 3772 € compte tenu des chiffres que vous annoncez. Pour un couple, la loi Demessine vous permet de déduire jusqu'à 4167 € par an pendant 6 ans soit 25000 € au total

par contre dans mon cas, cela ne ferait que 3772 * 6 = 22632 euros, c'est ça ?


et ce pour un investissement de 100000 € HT et la TVA est le plus souvent récupérable. Ainsi, sur un appartement payé 119600 TTC, l'état vous rend 19600 €. Pas mal non ?

vous dites "souvent récupérables", quels sont les cas où ce n'est pas possible ?
 

christianR

Contributeur régulier
Pour que la TVA soit récupérable il faut que le gestionnaire propose au moins 3 des 4 services suivants :
Fourniture du linge de maison
Accueil
Petit déjeuner
Nettoyage des locaux.
Dans la pratique, c'est toujours le cas. Et il faut pour récupérer de la TVA y être soi-meme assujetti c'est à dire renoncer à la franchise en base (déclaration à faire aux impôts) Généralement, les produits de défiscalisation que nous proposons incluent les démarches.
Dans les simulations Demessine, les loyers que vous percevez sont indiqués HT puisque la TVA de 5.50% est reversée aux services fiscaux.
Vous avez bien compris, dans votre cas la réduction d'impôt correspond aux impôts que vous payez. On ne vous rembourse pas (malheureusement) la différence avec les 4166 €.
Dans ce cas on parle de réduction d'impôts c'est bien sur l'impôt à payer que la réduction s'applique.
Pour ce qui est de Borloo Populaire et de Robien recentré, la "déduction fiscale" s'applique sur les revenus. C'est le fait de diminuer vos revenus à concurrence de 10 700 € qui diminue par voie de conséquence votre imposition en fonction des tranches marginales d'imposition.
Donc pour faire simple, si vous êtes dans une tranche à 14% la diminution d'impôt maximum sera de 10700 € X 14% = 1498 € Pour obtenir ce maximum dans le cadre de Borloo populaire ou de Robien recentré, l'investissement doit être d'environ 170 000 € packagé.
Comme vous pouvez le constater, il n'y a pas photo !!!
Pour plus d'infos consultez votre messagerie perso.
Christian
 

gymci

Membre
merci a tous pour vos posts
cela nous fait reflechir
je voulais faire du demessine cette année mon imposition est de 2000 euros mais l année prochaine se sera plus car mon epouse a un salaire plus important
je ne sais plus quoi faire maintenant que me conseiller vous d aller voir les impots car c vrai les conseillers financier au tjs une soluttion
asuivre merci
 
C

croquette

je ne les connais pas tous , désolé cependant beaucoup de banques maintenant donnent des agréements sur des programmes pour verifier la solvabilité des intervenants(bailleur, promoteur...) et les representants de ces sociétes.
C'est la seule sécurité qui t'es offerte.En effet si la banque n'agrée pas cela, ils n'accepteront pas de mettre le prêt en place.
Solution=demande à la banque s'ils font des agréements de programmes avant de faire le financement.
Certains opérateurs sont véreux
 
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