Démembrement / NP à l'IR et US temporaire à l'IS

kenny2702

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Bonjour,

Je suis salarié et j'investis depuis quelques années dans des biens que je loue meublés. Je suis aujourd'hui en recherche d'une alternative au LMNP car mes revenus bruts de la location meublée vont dépasser mes autres revenus et j'aimerais éviter de passer LMP pour éviter l'alourdissement de la fiscalité sur les + values sur les biens que je détiens déjà.

Pour mes deux derniers investissements, je les ai faits à travers une société à l'IS (SAS) ce qui me permet de bénéficier de la même fisca qu'en LMP (réduction d'IR avec l'amortissement mais rattrapage par l'IS à la revente) sans remettre en cause mon statut LMNP.

Cela ne me satisfait pas pleinement, et à la lecture de différents articles et discussions ici je me demande si le démembrement réalisé parfois pour des cabinets ou locaux professionnels pourraient s'appliquer au développement de mon patrimoine via l'immobilier locatif en meublé

Mon idée est d'acheter en nom propre la NP d'un bien, avec crédit qui engendrerait une charge déductible d'autres revenus immo foncier, et via une société à l'IS un usufruit temporaire de 12 ou 15 ans, à crédit aussi.

Pendant la durée de l'usufruit temporaire ma fiscalité sur les revenus engendrés est logée dans la structure à l'IS, et donc moindre qu'à l'IR même si un peu supérieure à celle si la pleine propriété était détenue dans une structure IS (amortissement US < amortissement PP) mais avec comme avantage à la revente (a l'extinction de l'usufruit temporaire) de pouvoir bénéficier du régime de plus value des particuliers.

Qu'en penses les spécialistes ici ? Est-ce faisable, ou idiot, ou mal pensé ? y-a-t-il certains ici qui l'ont déjà fait ?

Merci d'avance pour vos retours de compétences et d'expériences !
 

jmi12

Contributeur régulier
Bonjour,

Je suis salarié et j'investis depuis quelques années dans des biens que je loue meublés. Je suis aujourd'hui en recherche d'une alternative au LMNP car mes revenus bruts de la location meublée vont dépasser mes autres revenus et j'aimerais éviter de passer LMP pour éviter l'alourdissement de la fiscalité sur les + values sur les biens que je détiens déjà.

Pour mes deux derniers investissements, je les ai faits à travers une société à l'IS (SAS) ce qui me permet de bénéficier de la même fisca qu'en LMP (réduction d'IR avec l'amortissement mais rattrapage par l'IS à la revente) sans remettre en cause mon statut LMNP.

Cela ne me satisfait pas pleinement, et à la lecture de différents articles et discussions ici je me demande si le démembrement réalisé parfois pour des cabinets ou locaux professionnels pourraient s'appliquer au développement de mon patrimoine via l'immobilier locatif en meublé

Mon idée est d'acheter en nom propre la NP d'un bien, avec crédit qui engendrerait une charge déductible d'autres revenus immo foncier, et via une société à l'IS un usufruit temporaire de 12 ou 15 ans, à crédit aussi.

Pendant la durée de l'usufruit temporaire ma fiscalité sur les revenus engendrés est logée dans la structure à l'IS, et donc moindre qu'à l'IR même si un peu supérieure à celle si la pleine propriété était détenue dans une structure IS (amortissement US < amortissement PP) mais avec comme avantage à la revente (a l'extinction de l'usufruit temporaire) de pouvoir bénéficier du régime de plus value des particuliers.

Qu'en penses les spécialistes ici ? Est-ce faisable, ou idiot, ou mal pensé ? y-a-t-il certains ici qui l'ont déjà fait ?

Merci d'avance pour vos retours de compétences et d'expériences !
Votre suggestion de montage consistant à acheter à crédit de l'immobilier en démembrement, en vue de la location meublée, la nue-propriété étant acquise en nom propre et l'usufruit temporaire via une société soumise à l'IS, ne me semble pas utilement réalisable au plan fiscal, du moins comme proposé.

En effet, pour que le nu-propriétaire puisse déduire des revenus fonciers les intérêts d'emprunts contractés pour acquérir la nue-propriété, il faudrait que l'immeuble soit loué et que le revenu correspondant soit imposé au nom de l'usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui ne serait pas le cas dans le montage proposé, les loyers étant imposés à l'IS, au nom de la société usufruitière.
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
LMNP car mes revenus bruts de la location meublée
juste une précision, il faut lire recettes et pas revenus bruts, mais ici, cela ne changera rien à la question
éviter l'alourdissement de la fiscalité sur les + values sur les biens que je détiens déjà.
Il n'est pas du tout évident que la fiscalité des plus value sois plus légère en lmnp; en lmp dont les recettes sont inférieures à 90 000 euros et dont l'exercice est de plus de 5 ans, on peut bénéficier de l'éxonération;
je me demande si le démembrement réalisé parfois pour des cabinets ou locaux professionnels pourraient s'appliquer au développement de mon patrimoine via l'immobilier locatif en meublé
le montage proposé est réalisé par des investisseurs, en intégrant la remarque de jmi12, et en ayant toujours à l'esprit que l'abus de droit n'est pas loin: il faut trouver un vrai argument patrimonial au montage;
amortissement US < amortissement PP
effectivement depuis un arrêt du conseil d'état de 2019, on peut dans ce cas, amortir l'usufruit;

à travers une société à l'IS (SAS) ce qui me permet...
Cela ne me satisfait pas pleinement
quel est, ou quels sont les points de non satisfaction? la plupart des montages que je vois sont avec une sci (is) composée de l'associé investisseur et d'une personne morale constituée par une sasu (de l'investisseur)
 

kenny2702

Nouveau membre
Bonsoir,

Merci pour vos deux réponses, c'est clair, précis et cela me permet d'approfondir mes réflexions.

Le point soulevé par @jmi12 sur la non déductibilité des intérêts si les loyers ne sont pas des revenus fonciers est déjà en soi bloquant par rapport à ce que j'imaginais.

@moietmoi oui recettes et non revenus.

Vous avez raison jusqu'à 90k, effectivement c'est un seuil important et je pourrai éventuellement devenir LMP sans crainte (sur le PV) jusqu'à ce seuil.

Mon point d'insatisfaction est l'imposition à l'is à la revente de la pv comprenant les amortissements.

Je suis associé en nom propre dans la structure à l'IS, donc imposé à la flat tax ou à l'IR après abattement sur les dividendes. En cas de plus value je suis donc doublement imposé si je veux bénéficier des fonds.

Vous écrivez que vous voyez souvent une association entre l'investisseur et une SASu dans la structure à l'IS. L'idée est de "remonter" des sommes hors IR ou flat tax vers la SASu holding pour faire d'autres investissements ?

Etes vous avocat spécialisé , ou comptable ?

J'ai contacté plusieurs professionnels pour essayer d'obtenir des conseils (2 comptables à priori spécialisés, 2 experts comptables, 1 notaire et 1 avocat) mais je n'obtiens pas de réponse ni l'accompagnement que je souhaite. Je suis clairement au bout de mes compétences sachant qu'elles ont déjà dépassé celles de mon banquier. Si vous avez des contacts à me donner je suis preneur !
 

moietmoi

Top contributeur
Mon point d'insatisfaction est l'imposition à l'is à la revente de la pv comprenant les amortissements.
en fait on peut voir l'avantage des amortissements comme un report d'imposition.... laissant le temps de trouver des solutions optimisées;
Vous écrivez que vous voyez souvent une association entre l'investisseur et une SASu dans la structure à l'IS. L'idée est de "remonter" des sommes hors IR ou flat tax vers la SASu holding pour faire d'autres investissements ?
indirectement, oui, la première chose visée étant de pouvoir monter seul une sci , qui par définition doit comprendre au moins 2 associés, dans ce cas les 2 associés de la Sci is ,sont: soi même et la Sasu; et on peut en fonction de ses objectifs effectivement faire remonter le cash vers une holding;

Etes vous avocat spécialisé , ou comptable ?
non, mais un amateur "éclairé" en espérant que la pertinence de mes propos ne soit pas entachée par cette réponse,......:)

J'ai contacté plusieurs professionnels pour essayer d'obtenir des conseils (2 comptables à priori spécialisés, 2 experts comptables, 1 notaire et 1 avocat) mais je n'obtiens pas de réponse ni l'accompagnement que je souhaite. Je suis clairement au bout de mes compétences sachant qu'elles ont déjà dépassé celles de mon banquier. Si vous avez des contacts à me donner je suis preneur !
je prends part à des groupes facebook fermés qui rassemblent de 5000 à 20 000 participants /investisseurs ou candidats à la "fortune" par l'investissement en lmnp/sci..c'est un vivier pour toute sorte de boni menteurs/vendeurs de rêve, parfois à l'origine des groupes, mais qui rassemblent des professionnels et des gens de qualité,mais aussi l'occasion dans des rencontres rassemblant physiquement entre 20 et 2000 personnes, de cotoyer des avocats/comptables/notaires , eux mêmes investisseurs en lmp/lmnp/sci; pour donner un exemple qualitatif, l'animateur principal de l'un de ces groupes avait initié une commission auprès du gouvernement pour loger gratuitement les soignants au plus proche, dans les lcd( location saisonnières lmnp) des investisseurs de son groupe facebook qui avaient des biens vides(plusieurs milliers) lors du plus fort de la crise covid;
je vais te donner en mp un ou 2 contacts , mais comme c'était écrit auparavant sur les biens brevetés SGDG ( sans garantie du gouvernement) cela sera SGDF sans garantie du Forum.....entre autre un avocat lui-même investisseur en lmp/lmnp/sci is
 
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Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
je prends part à des groupes facebook fermés qui rassemblent de 5000 à 20 000 participants /investisseurs ou candidat à la "fortune" par l'investissement en lmnp/sci..c'est un vivier pour toute sorte de boni menteurs/vendeurs de rêve, parfois à l'origine des groupes,
oui j'ai essayé ce genre de groupe mais je me suis fait " virer " rapidement ....:ROFLMAO:
il n'est pas toujours bon de rappeler des principes de base simples
 

moietmoi

Top contributeur
oui j'ai essayé ce genre de groupe mais je me suis fait " virer " rapidement ....:ROFLMAO:
il n'est pas toujours bon de rappeler des principes de base simples
j'espère que ce n'est pas moi qui t'ai viré!!!! :) il n'est jamais bien vu dans l'amicale des pêcheurs à la truite, de faire remarquer que l'écologie voudrait qu'on laisse tranquille les truites....
Combien de start up ce sont montées et plantées avant de ne réussir un meetic ou blablacar,ubisoft..et autres qui ne sont pas encore des licornes; Et si tu va trouver les candidats start uper , en leur disant: attention, respectons ce qui a fait ses preuves dans l'économie de papa, il te jetteront;
Ce qui ne veut pas dire que ces remarques ou précautions ne sont pas justes, mais elles ne sont pas audibles et contradictoires avec l'état d'esprit entrepreunarial à la mode....
Peu sportif, j'en veux encore au médecin qui, il y a 25 ans alors que je lui disais que j'avais fait un effort de faire un peu de footing, et que celui-ci m'a expliqué que c'était le plus mauvais sport pour moi, ayant comme effet de me rassoir définitevement sans effort, je lui en veux encore, car si il m'avait laisser faire , puis m'avait conduit vers de bonnes pratiques, une fois l'élan donné, je n'aurais pas les problèmes de colonne que j'ai maintenant.... bon ok, on est un peu loin de la nue pro et de l'investissement..
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
je lui en veux encore, car si il m'avait laisser faire , puis m'avait conduit vers de bonnes pratiques, une fois l'élan donné, je n'aurais pas les problèmes de colonne que j'ai maintenant....
ça ...nul ne peut le dire ....

pour les groupes facebook je te parle des groupe où on vente l'investissement immobilier comme moyen de devenir facilement et rapidement rentier :ROFLMAO:
 

kenny2702

Nouveau membre
@moietmoi merci une nouvelle fois.

pour les amortissements, oui je vois bien cela comme vous et justement j'aimerais dès maintenant réfléchir aux pistes de sorties pour ne pas me réveiller trop tard.

je suis preneur de tes pistes en MP et lirai avec attention ce que je peux y trouver.

je n'avais pas trop prêté attention à ce genre de groupe car comme @Buffeto j'ai l'impression qu'il s'agit plutôt de vendeurs de rêve et de formations que de réels professionnels.
 
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