Demande d'information - rachat part, don , héritage

anteros404

Nouveau membre
Bonjour,
J’aurai une question à vous poser concernant notre situation un peu compliquée…
Nous avons acheté (moi + mes deux parents) une maison. Nous l’avons eu avec un crédit sur 20 ans, nos parts sont de 40%, 30% et 30%.

Or, mes parents ne sont venus acheter la maison avec moi que pour « rassurer » la banque, c’est finalement moi qui paie le prêt à la banque en totalité.

Nous essayons de faire une licitation/rachat de prêt et de faire en sorte que je sois finalement le seul emprunteur et le seul propriétaire, mais les banques nous suivent difficilement…

Ma question : Est-il possible de faire un acte de donation, de transaction, héritage ou autre via un notaire (et sans banque), permettant d’officialiser que c’est bien moi qui paie tout le prêt et toute la maison, sans leur participation, et donc, de récupérer leurs parts ?

Petit détail important : j’ai 5 frères et sœurs (d’où le problème et fait qu’en cas de décès de l’un des deux parents, leur part serait je crois redistribuer entre nous 6, malgré qu’il n’ait rien payé)

Merci de votre aide et attention,
A bientôt,
Dan.
 

Florent59

Membre
Bonsoir,

Vous vous êtes effectivement placé dans une situation compliquée qui pose plusieurs problèmes.
Vos parents pourraient vous offrir leurs parts par donation, via un notaire, mais cela pourrait être considéré comme une avance sur héritage. Cela viendrait diminuer votre part dans l'héritage des parents.
De plus, vos frères et sœurs pourraient vous accuser de porter atteinte à leurs parts réservataires.
Payer tout le prêt ne vous donne pas pour autant le droit de récupérer les parts des parents.
Quant aux parents, s'ils cèdent toutes leurs parts, je ne pense pas qu'ils puissent se désengager du prêt sans l'accord de la banque, ils restent solidaires de la dette jusqu’à ce que le prêt soit soldé.

En attendant de trouver une solution durable, il y a un dispositif court-moyen terme qui pourrait vous intéresser, c'est la convention d'indivision. Elle aurait le mérite de clarifier et de donner un cadre aux relations "économiques" que vous entretenez avec vos parents. Vous pouvez signer une convention de ce type avec vos parents, avec l'assistance d'un notaire. Elle peut être à durée indéterminée ou déterminée, sur une durée de 5 ans maximum, renouvelable par accord entre indivisaires ou par tacite reconduction.
Vous pourrez mentionner dans la convention que vous occupez de façon privative le logement et qu'en contrepartie vous versez une indemnité d'occupation à l'indivision. Cette indemnité couvrira le coût du crédit, de sorte que les parents aient un reste à charge de 0, cela revient à ce que vous payiez leur part de crédit. Il pourra être mentionné que vous prenez à votre charge les différents frais de l'habitation (taxes, etc). Vous pourrez être nommé gérant de l'indivision, ce qui vous permet de réaliser les actes de gestion et d'administration du bien, sans avoir besoin de l'accord des 2/3 des droits indivis à chaque fois. (ex : réparations, travaux, location du bien, vente des meubles...). Vous pourrez prévoir une clause indiquant qu'en cas de décès d'un indivisaire, ses droits sont répartis entre les autres indivisaires, ou que les indivisaires puissent avoir la priorité pour racheter sa part, de sorte à éviter que les frères et sœurs entrent dans l'indivision. S'ils venaient à entrer dans l'indivision malgré tout, la convention, si elle est à durée déterminée, les empêche de provoquer le partage. Ils doivent attendre l'expiration de la convention, ce qui vous laisse un peu de répit.

Si vous envisagez de récupérer une partie des parts du bien par donation ou rachat, quelques remarques :
- Si vous possédez 2/3 des parts, vous avez un peu plus de moyens d'agir sur le logement, c'est donc un seuil intéressant à considérer...
- En général, plus il y a de participants dans une indivision, plus c'est compliqué... je pense que ce serait plus simple que vous soyez en indivision avec 1 seul parent plutôt qu'avec les 2. Si l'un des parents a des liquidités, il peut peut-être racheter les parts de l'autre.
- Si vous voulez éviter absolument que les frères et sœurs entrent dans l'indivision, vos parents peuvent prévoir par testament de vous léguer les parts qu'ils possèdent (ou de les léguer au conjoint survivant), mais ils doivent respecter les parts réservataires des autres héritiers pour que ce soit valide.

Dans tous les cas je pense que l'avis d'un professionnel est impératif pour apprécier votre situation.
 
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