Demande de renseignements premier investissement immobilier

Juju63

Contributeur
Bonjour à tous,

Après rencontre avec mon banquier, je recherche un bien dans le cadre d'un premier investissement immobilier.

Pour mon premier investissement, je serais plutôt partant pour une petite surface destinée aux étudiants (ma ville Clermont Ferrand).
A l'heure actuelle, je n'ai pas énormément de charges : je suis propriétaire de mon appartement, voiture de fonction et seulement un crédit consommation avec mensualité de 150€ environ pendant encore environ 3 ans. Pour information, j'ai de quoi solder ce prêt mais à 0,946%, j'ai pas spécialement envie. Mon banquier m'a indiqué qu'il me suivrait sans problèmes.

Depuis je patauge...
J'ai pu voir que les baux commerciaux de résidence étudiante était avantageux du côté gérance, toujours un revenu qui rentre, mais j'ai pu voir que beaucoup de soucis pour certains, très compliqué pour se désengager,... Donc, vraiment pas pour moi.
J'ai l'impression qu'il n'y a pas beaucoup de logements sur Clermont Ferrand actuellement, deplus à chaque fois j'ai l'impression que je vais devoir mettre la main à la poche pour compléter le manque entre loyer et mensualité de crédit. Pas de soucis pour moi, mais je vois souvent entendre autofinancement du bien avec les loyers, mon banquier me le disait aussi lors de notre rencontre.

Alors questions : Qu'est ce que je calcule mal? Qu'est-ce que j'ai mal compris dans la location d'appartement? La solution du studio n'est pas la meilleure option pour un premier investissement immobilier? C'est pas la meilleure période pour trouver un appartement?

Je remercie par avance ceux qui pourront m'aiguiller dans mon projet.
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
, deplus à chaque fois j'ai l'impression que je vais devoir mettre la main à la poche pour compléter le manque entre loyer et mensualité de crédit. Pas de soucis pour moi, mais je vois souvent entendre autofinancement du bien avec les loyers, mon banquier me le disait aussi lors de notre rencontre.
mais bien sur .....
l'autofinancement ça doit bien exister mais c'est un truc que je n'ai jamais rencontré ....:confused:
il y a toujours un delta à rajouter car il n'y a pas que le crédit , il y a les charges , la TF , les impôts , les assurances etc....
s'il n'y avait que le loyer et le crédit les choses s'équilibreraient . mais ce qui fait basculer c'est le reste .
 

Juju63

Contributeur
Ok, ça me rassure Buffeto.

Surtout que je pense rajouter des frais en passant par une gérance pour éviter tout souci. Certains vont me dire que cela ne sert à rien pour une si petite surface, mais comme je suis en déplacement sur la moitié de la France pour mon boulot, cela complique la gestion.
Petite précision, je parlais que de la différence crédit/loyer. Je sais qu'il y aura impôts,... Je voudrais partir sur du meublé pour réduire, je paye déjà 8000€ d'impôt par an.

Comme j'ai dit, j'étais prêt à mettre la main à la poche. Donc, pas de conseils particuliers? Juste saisir un bien quand on pense qu'on a trouvé le bon?
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Petite précision, je parlais que de la différence crédit/loyer.
plus le crédit sera long et moins les mensualités sont importantes donc plus tu as de chance de faire du cash flow positif

Donc, pas de conseils particuliers? Juste saisir un bien quand on pense qu'on a trouvé le bon?
effectivement les bonnes affaires ne restent pas longtemps sur le marché .
 

moietmoi

Top contributeur
deplus à chaque fois j'ai l'impression que je vais devoir mettre la main à la poche pour compléter le manque entre loyer et mensualité de crédit.
C'est assez normal, si tu cherches un investissement sans en faire trop par toi même; Ceux qui arrivent à faire du cash flow positif, prennent d'abord pas mal de temps pour se former, puis prennent beaucoup de temps à chercher un bien, puis prennent beaucoup de temps pour négocier le bien, prennent du temps pour déposer en 3 et 10 dossiers dans les banques, puis prennent beaucoup de temps pour superviser les travaux et la mise en meubles, puis prennent du temps pour mettre en location et gérer la location et le turn over, puis prennent du temps pour apprendre à déléguer;
sinon le cash flow positif est un coup de chance qui n'est pas souvent au rendez vous;

La solution du studio n'est pas la meilleure option pour un premier investissement immobilier?
je ne connais pas Clermont Ferrand, mais chaque ville, chaque quartier a son profil et marché locatif... un studio sera l'idéal dans un quartier et boudé dans l'autre...
 

Juju63

Contributeur
Bonjour à tous,

Je suis toujours à la recherche d'un premier bien et je me suis fait un tableau excel pour essayer de voir quel serait la meilleure option.
Pourriez vous me dire si j'ai oublié des dépenses ou des recettes? C'est vraiment pour voir si je n'oublie rien.

Quelques précisions sur ce tableau:
- Le bien que j'ai vu est non meublé avec un locataire en place durant encore 2 ans au moins. Je suis resté sur ce schéma pour mon calcul (pire des options). Mais si le locataire part dans 2 ans, je pense passer sur du meublé.
- Je pense que l'on va me conseiller de partir sur un crédit sur 15 ans, mais c'est une option que j'ai déjà prévu.
- J'ai fait des revalorisation sur plusieurs lignes, mais je sais que je ne serais certainement pas juste sur ces revalorisations.
- Les charges imputables ne sont pas juste, actuellement il paye 40€ de charges, mais cela me semble un peu gros que 40€ de charges soit récupérables sur le locataire (il est au rdc).
- Je sais qu'il faudra supprimer la Taxe d'Ordures Ménagères de la taxe foncière.
- Il y aura une ligne pour comptable, CGA d'autant plus si je passe sur un meublé.
- Il y aura des travaux d'où la ligne, mais pour l'instant je ne sais pas lesquels. Immeuble neuf de 2008, peinture de l'appartement à refaire lors du départ du locataire ainsi que la kitchenette a refaire pour valoriser un peu plus l'appartement.

J'espère que l'on va pouvoir m'indiquer si je me suis trompé sur tout ce que l'on doit compter lorsque l'on se lance sur une location d'appartement.
 

Pièces jointes

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,
vous mettez ligne 9 la mensualité du prêt (hors assurances) puis ligne 10 les intérêts d'emprunts
or ces intérêts sont déjà inclus dans les mensualités de la ligne 9
Cdt
 

Juju63

Contributeur
Merci Baboune pour votre réponse,

J’ai mis les intérêts d’emprunt a part car seuls ces derniers sont déductibles de la fiscalité au réel, la mensualité me permet quand même de calculer le cash-flow de l’opération, les 2 ne sont pas utilisés pour le même calcul. Ce n’est pas la mensualité totale du crédit qui est déductible de la fiscalité au réel? Comme indiqué, je posais la question pour voir si j’ai bien compris le calcul de la fiscalité au réel.
Vous pensez que j’oublie beaucoup de recettes dépenses mis à part cela.
 
Haut