défiscalisation par De Robien

stevrine

Membre
Bonjour,

Nous avons été contacté par la société IFB pour réaliser une opération de défiscalisation à l'aide de l'amortissement Robien.

Nous sommes mariés sans enfant et nos revenus imposables sont :

-2004 : 50644 €
-estimation 2005 : 57400 €

Quelqu'un pourrait il nous dire si cette opération pourrait être intéressante?

séverine & steve
 

Babar

Contributeur régulier
J'entends bien, mais s'agit-il du net salaires annuels perçus ou de la somme inscrite sur votre avis d'imposition à la ligne "revenu imposable" ?
 

seeb

Nouveau membre
Bonjour,

Il faut savoir qu'il y certaines sociétés spécialisées en promotion immobilière qui sont là pour vendre des appartements et proposent des "De Robien" à tout le monde et à toutes les "sauces". Leur but est de vendre des appartements peu importe si c'est ce qui vous convient le mieux. Si je ne me trompe pas en fonction de vos revenus imposables, votre impôt sur les revenus de 2005 à régler en 2006 sera de l'ordre de 4750€, et votre tranche marginale d'imposition est de 28,26% (très important pour savoir si la "De Robien" est la loi la mieux adaptée). L'incidence de votre économie d'impôt ne sera pas énorme et j'espère qu'IFB n'est pas en train d'essayer de vous "caser" un appartement situé à Dinan, Tourcoing ou Dunkerque qui risque fort de ne pas vous permettre de réaliser une plus-value en cas de revente. Les appartements situés dans des petits "bleds" sont plus difficiles à revendre en général que ceux situés dans des grandes villes ou en périphéries de celles-ci (proches des bassins d'emplois). L'emplacement géographique est primordial en investissement locatif. Refusez de revoir ces vendeurs d'appartements si vous sentez qu'ils cherchent à vous vendre un appartement plus qu'à vous trouver la solution la mieux adaptée à votre profil, car cela signifie qu'ils ne cherchent que leur profit au détriment du votre. A mon sens, et je pense ne pas trop me tromper pour avoir acheté 7 appartements sous différentes lois de défiscalisations depuis 12 ans et ne pas le regretter, la loi de défiscalisation la mieux adaptée en ce qui vous concerne est plutôt la Demessine (ou résidence de tourisme classée en ZRR), qui vous permettra de récupérer la TVA sur l'acquisition de votre bien et récupérer 25000€ d'impôts en 6 ans. Sur une acquisition de 100000€ vous aurez déjà 45000€ payés par l'administration fiscale (TVA + IMPOTS) pour le financement de votre bien. D'autres astuces tout à fait légales (intérêts d'emprunts à déduire fiscalement, etc.) éxistent vous permettant d'amplifier ces économies. La loi De Robien est basée sur de la déduction fiscale (on créé un déficit par le biais des amortissements De Robien, la déduction forfaitaire des loyers, les intérêts d'emprunts, et les charges que l'on déduit au loyer du locataire dans la limite d'un plafond de déficit de 10700€ /an qui devrait passer à 8700€ en 2007 que l'on déduit de son revenu fiscal sur lequel on calcul votre nouvel impôt. Le gain dépend donc de la tranche marginale d'imposition et plus celle-ci est importante et plus vous serez gagnant, or avec une tranche à 28,26% votre gain ne sera pas énorme. Pour peu que vous décidiez d'avoir un enfant, cette tranche baissera encore et votre gain sera encore réduit. En plus, vous ne commencerez à déduire votre déficit qu'à partir du moment où votre locataire aura pris place dans cette acquisition.Le calcul se fera la première année pro-rata temporis en fonction de l'occupation de votre locataire. Dans le cas de la "DEMESSINE" le calcul d'économie d'impôt se fera dès la livraison du bien pour une année pleine. Si votre appartement est livré le 31 décembre 2005, vous récupérerez 4160€ d'impôts sur votre année 2005 + 4160€/an sur les 5 années suivantes puisque vous êtes mariés, et vous récupérerez un chèque de TVA de votre investissement au plus tard en mars 2006, si votre déclaration est bien faite( 19600€ de plus sur votre compte, pour un investissement de 100000€).

Il faut donc que votre motivation ne soit pas purement basée sur la défisc pour investir en De Robien, au regard de votre niveau d'imposition, c'est là une mauvaise proposition motivée par la volonté délibérée de vous vendre un appartement faite par vos visiteurs.

Vérifiez que vos vendeurs sachent réellement expliquer comment se calcule l'économie d'impôt générée par la De Robien. C'est souvent désolant, de voir le manque de professionnalisme de ces vendeurs d'appartements!

Je reste à votre diposition si vous souhaitez plus de renseignements.
 

stevrine

Membre
salut seeb,

merci pour cette réponse détaillée.

Comment arrives tu à la somme d'impot de 4750€? je suppose que tu utilises les futurs barêmes de l'impot sur le revenu.

je ne trouve pas la calculette impot sur le revenu avec le futur barême. Peux tu m'aider?

stevrine
 

Babar

Contributeur régulier
Bonjour,

Pour calculer l’impôt sur le revenu 2006, j’ai déjà répondu dans le même forum en 2ème page de « avis sur une opération Robien 2006 » (Brunver). Pour vous éviter de refaire tous les calculs, sachez que sur la base d’un revenu imposable qui va passer de 57400 € en 2005 à 71500 € en 2006 (il n’y aura plus d’abattement de 20%, donc 71500 = 57400/0.8), votre impôt brut en 2007 sur la base de 2 parts sera de 11257 € ; sur la base de 2,5 parts, il serait de 8690 € ; dans les 2 cas votre tranche marginale d’imposition sera 30% (nouveau barème).
Une opération d’investissement sous couvert de la loi Robien, sous réserve qu’elle présente toutes les qualités immobilières, de prix, de rentabilité et de garantie locative est donc pour vous fiscalement envisageable.

Une opération d’investissement sous couvert de la loi Demessine est également fiscalement envisageable, mais il faut dans ce cas être au moins aussi attentif à la qualité immobilière du bien que dans la loi Robien. N’oubliez pas aussi que dans ce cas la garantie locative n’est apportée que par la solidité financière de la société qui vous verse le loyer. Il y a lieu de vérifier très attentivement les conditions du bail qui présente souvent des clauses défavorables au bailleur (clauses d’indexation, répartition des charges, possibilité de reprise du bail par une structure inconnue, etc…) Sachez également que la récupération de la TVA payée sur le prix du bien ne vous sera définitivement acquise qu’au bout de…20 ans (régle dite du 20ème) ; ainsi si vous revendez au bout de 10 ans, vous aurez à rendre au trésor public la moitié de la TVA qu’il vous aura versée 10 ans plus tôt. Enfin la revente du bien présente toujours un point d’interrogation. Il s’agit très souvent d’immobilier atypique et personne n’a aujourd’hui d’expérience de revente dans le cadre de cette loi.
Comme vous le voyez, dans votre cas pas d’interdit, mais pas d’opération miraculeuse non plus, ce qui ne veut pas dire qu’il ne faut pas approfondir.

Babar
 

stevrine

Membre
bonjour babar,

je pense que je t'ai mal expliqué notre situation fiscale.

La somme de 57400 € est celle avant déductions des abattements. Ceci nous conduit à une imposition de :

- 6252 € sur la base des tranches fiscales actuelles
- 5230 € d'après les tranches futures que j'ai trouvé dans ton échange avec brunver.

Dans ces conditions une défiscalisation de robien est elle vraiment intéressante?

Merci de ta réponse

stevrine
 

Babar

Contributeur régulier
Bonjour,

Dans ce cas, vous êtes toujours dans la TMI à 30% (votre calcul est bon), mais le déficit foncier va rapidement vous faire descendre dans la tranche à 14%. Une opération de déficit foncier (Robien) pésentera peu d'intérêt.

Babar
 
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