déduction intérêts emprunt des revenus de scpi (non acquis à crédit)

manu44

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bonjour à tous,
je n'arrive pas à trouver la réponse à une question qui me taraude...

Nous avons fait un emprunt pour une acquisition d'un appartement en nue-propriété. Pas d'impots, de frais, de temps à passer... mais pas de revenus pour 15ans.

A côté de cela, nous avons des liquidités à placer, et je me pose la question d'acheter des SCPI.
Question: comme l'emprunt ne concerne pas ces SCPI, est ce que nous pourrions déduire des revenus des SCPI les intérêt de l'emprunt qui ne concerne pas ces SCPI ?

NB: pas besoin de me poser la question pourquoi avoir emprunter pour l'appart alors qu'il y avait des liquidités :p. Plus facile de discuter avec ma banque pour avoir l'emprunt pour un appart plutôt que des achats de SCPI.

Question bonus: si je mets les SCPI dans un support assurance vie, est ce que chaque année il y a des revenus, auxquels on pourrait déduire les intérêts d'emprunt ou alors le support assurance vie ne permet pas cela (revenus mis en liquidités dans le contrat d'AV ?) ?

Merci de vos avis éclairés
emmanuel
 

Buffeto

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Staff MoneyVox
si je comprends bien , actuellement tu as un crédit pour un achat en NP d'un locatif et en face de ce crédit tu n'as pas de revenus fonciers.
c'est effectivement dommage .
les revenus d'une SCPI sont des revenus fonciers donc les interets du 1er crédit pourront s'imputer sur les revenus fonciers globaux .

je ne te pose pas la question d'avoir emprunté pour la NP de l'appart mais plutôt pourquoi ce choix de la NP qui s'adresse plutôt à des gens ayant déjà de gros revenus fonciers ?

question bonus : ne mélangeons pas tout . si les SCPI sont dans une AV ; les revenus restent dans l'AV et ne sont donc pas des revenus fonciers . il est donc impossible d'imputer des interets d'un emprunt immo sur les revenus de ces SCPI.
 

poam5356

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Staff MoneyVox
Tout dépend de ce qu'il advient de l'usufruit!
Si la loi n'a pas changé : Les intérêts d'emprunt ayant servi à l'achat de la NP sont déductibles si le bien est mis en location par l'usufruitier et qu'ils sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Si l'usufruitier habite le logement, les intérêts de la NP ne seront pas déductibles.
 

moietmoi

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Tout dépend de ce qu'il advient de l'usufruit!
Si la loi n'a pas changé : Les intérêts d'emprunt ayant servi à l'achat de la NP sont déductibles si le bien est mis en location par l'usufruitier et qu'ils sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Si l'usufruitier habite le logement, les intérêts de la NP ne seront pas déductibles.
c'est toujours le cas, ce qui vient de changer au 1er janvier , c'est l'imputation sur son revenu général d'un déficit du à la nue propriété ( par exemple des gros travaux); auparavant on pouvait dans le cas d'un déficit foncier sur la nue propriété et en l'absence de revenu foncier autres ou en cas de revenus fonciers autres insuffisant, imputer ce déficit foncier de la nue propriété sur son revenu global.... et c'est fini; sauf si le devis de gros travaux a été effectué avant le 31/12/2016
 

manu44

Nouveau membre
Merci à vous c'est très clair.
@buffetophile: choix de la NP par simplicité: rien à faire pendant les 15 prochaines années, pas de besoins de revenus complémentaires et pas d'imposition à l'heure actuelle. Et besoin d'un crédit pour avoir une 'assurance-décès' pour ma femme (crédit avec assurance à 200%). Avec en bonus, un crédit sur 10 ans seulement, histoire de récupérer de la capacité d'épargne (ou d'invest) quand les enfants arriveront à l'âge des études supérieures.

@poam5356 et @moietmoi: dans ce cas, oui, l'usufruitier est un bailleur social

Pour la question des AV, merci @buffetophile, c'est bien ce qui me semblait. Du coup, si on part du principe que je veux continuer de placer dans l'immobilier mes liquidités, vaut il mieux à votre avis placer ou non dans un support qui permette de percevoir directement des intérêts auxquels que je pourrais déduire les intérêts d'emprunts (en gros, acquisition SCPI dans AV versus acquisition en direct si cela est possible) ?
Merci
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Pour la question des AV, merci @buffetophile, c'est bien ce qui me semblait. Du coup, si on part du principe que je veux continuer de placer dans l'immobilier mes liquidités, vaut il mieux à votre avis placer ou non dans un support qui permette de percevoir directement des intérêts auxquels que je pourrais déduire les intérêts d'emprunts (en gros, acquisition SCPI dans AV versus acquisition en direct si cela est possible) ?
Merci

pour moi le choix est simplissime : il dépend du financement .

achat SCPI à crédit , en direct
achat SCPI en cash, en AV

ce choix est dicté par la fiscalité sur les revenus . mais ceci ne tient que si tu es imposable , bien entendu ( mais je suppose que oui car l'achat en NP n'est envisageable que lorsqu'on a des revenus suffisants ) .....
 

manu44

Nouveau membre
et bien justement c'est là où réside toute la discussion. Je ne suis pas imposable, mais ai des revenus suffisants (3 enfants, unique salaire, RP payée). Et un crédit pour la NP.
donc les options que je vois sont plutôt:

achat SCPI en cash , en direct, avec déduction des intérêt du crédit de la NP des revenus des SCPI
achat SCPI en cash, en AV et je ne bénéficie pas du levier de déduction des intérêts
 

moietmoi

Top contributeur
achat SCPI en cash , en direct, avec déduction des intérêt du crédit de la NP des revenus des SCPI
achat SCPI en cash, en AV et je ne bénéficie pas du levier de déduction des intérêts
toutes les scpi ne se logent pas dans une AV; ou plutôt tous les assureurs n'ont pas de scpi dans le choix des "uc"

cela restrieint donc le choix de scpi

l'emprunt est-il un emprunt in fine? avec des intérêts fixes? ou bien un amortissable? as tu un stock d'intérêts non déduits cumulés; est ce que ton revenu foncier dû aux scpi ( en comptant par exemple un rendement de 4,8% les 3 premières années puis 4,5% ou 4% par la suite sera intégralement annulé par les intérêts?
Pour l'instant, vu que n'est pas imposable, tu économisera les PS (15,5%) et par la suite, car les scpi c'est du long terme, lorsque tu va devenir imposable( les parts fiscales enfants qui partent) ca sera un vrai gain;
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Pour l'instant, vu que n'est pas imposable,
effectivement il y a match..... tu n'es pas imposable certes , mais qu'en sera t'il d'ici quelques années ?
la fiscalité sur l'AV va t'elle changer ? ( pour les principaux candidats il semble que leur position ne sois pas encore hyper claire là dessus ) .

bref , difficile d’être catégorique sur ce choix .
 

manu44

Nouveau membre
@moietmoi: bien noté le nombre plus limité de SCPI dans les AV. Sur le crédit, c'est un amortissable. Pas de stock d'interêts actuellement. Je ne comprends pas ta remarque sur l'économie des PS? En achat direct, je les economiserai dans la mesure où les intérêts viendraient les effacer, c'est cela ?

Pour l'imposition, je suis à la frontière, et c'est uniquement les dons qui aujourd'hui font que je suis à 0€.
Il y a de forte chance que je devienne imposable (faiblement) d'ici 2-3 années, avant le départ de mes 'parts'
 
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