Bonsoir,
Les charges de copropriété que vous pouvez déduire de vos impôts sont les charges non récupérables, c'est-à-dire celles qui sont entièrement dues par le propriétaire bailleur (les charges récupérables étant celles que vous facturez à votre locataire et qui sont inclues dans le loyer).
De mon point de vue, pour déduire les charges des revenus fonciers, il faut toujours prendre le décompte des charges, et repérer la somme correspondant aux charges récupérables.
Tout syndic normalement constitué doit pouvoir indiquer cette somme sur le décompte.
Normalement, le propriétaire bailleur doit établir chaque année un décompte de charges pour le locataire (donc constitué uniquement des charges récupérables) pour le rembourser du trop-versé, ou pour le facturer d'un déficit.
Je ne suis pas sûr que de prendre les appels de charges soit bien légal, car ce sont des provisions établies sur un budget prévisionnel (ça tombe bien...), et ça ne correspond pas forcément à la réalité(=budget réalisé) une fois que l'exercice est clos. Donc, il faut bien prendre le décompte des charges comme document de base.
Il y a une petite subtilité qui peut avoir son importance : le décompte des charges est envoyé aux copropriétaires avant l'assemblée générale. Beaucoup de syndics procèdent à la répartition de l'excédent ou du déficit à ce moment là. Or, la loi interdit cela car il s'agit d'un "projet" de répartition. Ce n'est qu'une fois que les comptes sont approuvés par l'assemblée générale que la répartition (et donc le montant des charges récupérables) devient exacte.
Si les comptes ne sont pas approuvés (contestation d'un ou plusieurs copropriétaires), le décompte doit être recalculé et duc oup cela peut impacter vos charges récupérables et donc vos charges déductibles.
Peut-être que l'ANAH n'ira pas jusque dans ces détails, mais il est important de comprendre le fonctionnement.
Enfin, pensez à déduire la totalité des charges si le bien n'est pas loué.
Donc ce que vous pouvez faire si vous voulez être exact, c'est de prendre les décomptes approuvés en AG, de calculer les charges non récupérables, quitte à avoir une année de décalage. Vous pouvez indiquer dans la mention expresse qu'au moment de la déclaration, vous n'étiez pas en possession du décompte de charges de l'année concernée, mais de celui de l'année d'avant.
La mention expresse a l'avantage d'indiquer des éléments dont nous ne sommes pas sûrs de l'exactitude et d'attester de votre bonne foi.
