déclaration d'impot au réel : conseils

devel

Contributeur régulier
Bonjour,
je dois déclarer des revenus foncier au réel et je trouve cela très compliqué chaque année.

Auriez-vous quelques conseils ? Existe t-il des comptables interessés pour ça ? J'en avait appelé quelques un il y a 2 ans et aucun n'était intéressé.

je trouve cela très compliqué d'avoir accès aux informations sachant que le document le plus lisible est le décompte de charge mais que je ne l'ai pas encore au moment de la déclaration. Il reste donc les appels de fond et peut-être des documents liés aux travaux. Rien de très clair pour moi en tout cas.
 

moietmoi

Top contributeur
je dois déclarer des revenus foncier au réel et je trouve cela très compliqué chaque année.
Bonjour,
en général, lorsqu'on l'a fait une ou 2 fois, c'est plus simple...

Existe t-il des comptables interessés pour ça ?
il doit bien y avoir un professionnel intéressé par un billet...mais qui..?

je trouve cela très compliqué d'avoir accès aux informations sachant que le document le plus lisible est le décompte de charge mais que je ne l'ai pas encore au moment de la déclaration.
c'est en copropriété?
Pourquoi le syndic ne l'a pas dèjà délivré?

peut-être des documents liés aux travaux.
de quels travaux parles tu? copro ou sur ton bien?
 

devel

Contributeur régulier
Ce sont 2 appartements en copro (mais pas la même). L'un fonctionne en année civile et j'aurais le décompte de charge en mai soit un peu tard pour la déclaration. Le 2ème fonctionne de avril à mars et je n'aurais le décompte de charge avril2020-mars2021 qu'en septembre à peu près donc trop tard.

Pour les travaux, je parle de ceux de la copro.

Je trouve ça vraiment compliqué. Après plein d'année à déclarer en micro-foncier je me suis aperçu que de gros travaux de chaufferie avait été fait mais n'apparaissait pas dans le décompte de charge (une erreur dans la comptabilité parait-il) et je me suis apperçu que j'aurais du déclarer au réel depuis plusieurs années. Je suis donc revenu sur les années antérieures sur le maximum de 3 ans mais j'avais surtout du mal à intégrer ces frais de chaufferie qui n'apparaissait pas sur les décompte de charge.

La comptable de la copro m'a "dépanné" (et facturé) et c'est là que je me suis aperçu que c'était compliqué, pas carré, imprécis... la comptable m'a même proposé 2 façons de calculer dont l'une beaucoup plus avantageuse que l'autre.

Au final, quels sont tout d'abord les document à réunir pour faire le calcul des provisions pour charges ?
 

devel

Contributeur régulier
Bon j'ai fait ma déclaration d'impot mais je ne suis pas sur de moi.

Pour la ligne des charges 2020, j'ai additionné les 4 appels de fonds pour charges courante mais j'ai aussi des lignes "solde budget "regul appel de fond" que j'ai ajouté. En revanche, je n'ajoute pas les cotisations fond travaux.

Pour la ligne suivante, celle qui revient sur 2019, je la trouve très compliquée. j'aurais eu tendance à prendre ce que le locataire m'a remboursé en charge mais apparemment, il faut reprendre la ligne des charges et soustraire le "deductible) puis ajouter ou retrancher un trop perçu.

Enfin, le plus compliqué est tjours les travaux réalisés par la copro : sur l'un des appart, c'est facile car j'ai le decompte de charge et c'est indiqué dessus, mais pour l'autre, je n'ai pas encore de compte et aucune idée des travaux engagés cette année.

Bref, comme je suis en convention Anah, je ne paierais même pas d’impôts mais en cas de contrôle, j'ai bien peur qu'on me reprenne sur des détails.
 

Manu215

Contributeur régulier
Bonsoir,

Les charges de copropriété que vous pouvez déduire de vos impôts sont les charges non récupérables, c'est-à-dire celles qui sont entièrement dues par le propriétaire bailleur (les charges récupérables étant celles que vous facturez à votre locataire et qui sont inclues dans le loyer).

De mon point de vue, pour déduire les charges des revenus fonciers, il faut toujours prendre le décompte des charges, et repérer la somme correspondant aux charges récupérables.
Tout syndic normalement constitué doit pouvoir indiquer cette somme sur le décompte.

Normalement, le propriétaire bailleur doit établir chaque année un décompte de charges pour le locataire (donc constitué uniquement des charges récupérables) pour le rembourser du trop-versé, ou pour le facturer d'un déficit.

Je ne suis pas sûr que de prendre les appels de charges soit bien légal, car ce sont des provisions établies sur un budget prévisionnel (ça tombe bien...), et ça ne correspond pas forcément à la réalité(=budget réalisé) une fois que l'exercice est clos. Donc, il faut bien prendre le décompte des charges comme document de base.

Il y a une petite subtilité qui peut avoir son importance : le décompte des charges est envoyé aux copropriétaires avant l'assemblée générale. Beaucoup de syndics procèdent à la répartition de l'excédent ou du déficit à ce moment là. Or, la loi interdit cela car il s'agit d'un "projet" de répartition. Ce n'est qu'une fois que les comptes sont approuvés par l'assemblée générale que la répartition (et donc le montant des charges récupérables) devient exacte.
Si les comptes ne sont pas approuvés (contestation d'un ou plusieurs copropriétaires), le décompte doit être recalculé et duc oup cela peut impacter vos charges récupérables et donc vos charges déductibles.
Peut-être que l'ANAH n'ira pas jusque dans ces détails, mais il est important de comprendre le fonctionnement.

Enfin, pensez à déduire la totalité des charges si le bien n'est pas loué.

Donc ce que vous pouvez faire si vous voulez être exact, c'est de prendre les décomptes approuvés en AG, de calculer les charges non récupérables, quitte à avoir une année de décalage. Vous pouvez indiquer dans la mention expresse qu'au moment de la déclaration, vous n'étiez pas en possession du décompte de charges de l'année concernée, mais de celui de l'année d'avant.
La mention expresse a l'avantage d'indiquer des éléments dont nous ne sommes pas sûrs de l'exactitude et d'attester de votre bonne foi.
 
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devel

Contributeur régulier
Je ne suis pas sur de comprendre tout ce que vous m'expliquer. notamment concernant l'année de décalage. je ne suis pas sur que les impots apprécient si j'utilise mes données de 2019 pour les impots de 2020.

En pratique, il y a bien une ligne 229 sur la déclaration où l'on indique les provisions de charges réglées en 2020 (j'indique donc les 4 appels de fond pour charges courante + quelques autres lignes).
Puis sur la 230, on prend les chiffres de l'année précédente (au final elle est là votre année de décalage) car en effet, je n'ai pas encore forcement les décomptes charge 2020 en mai 2021.
D'après mes informations, cette ligne 230 n'est pas égale aux charges locatives mais comprend également des charges non déductives. J'ai bien un chiffre "deductible" sur le decompte de charges mais il faut donc faire l'opération : total des charges - déductible + ou - deficit/excedent.

Ce système est tout de même bien compliqué. J'avais fait appel à la comptable de la régie il y a 2 ans et même elle me proposait plusieurs options.

mes soucis principaux restent :
- l'appartement ayant un exercice du 1er avril au 31 mars : le decompte est à cheval entre 2 années civile et je le reçoit trop tardivement
- les travaux fait par le syndic que je ne comprend que sur le decompte de charge que je n'ai pas encore.

Bref, on verra bien, si on me controle, au pire, ils m'expliqueront comment faire le calcul.
 

Manu215

Contributeur régulier
OK je n'avais pas bien compris votre problème.
En ligne 229 vous devez indiquer les appels de charges que vous avez payé en 2020 et en ligne 230 vous devez indiquer les charges récupérables de l'année 2019.
En fait le fisc raisonne à l'envers si je puis dire puisqu'il ajoute à votre impot les charges non déductibles après avoir retranché la totalité des charges que vous avez déclaré en ligne 229 l'année précédente.
Et en effet il y a bien une année de décalage.
C'est assez bien expliqué sur le site PAP.

Pour la copro qui est à cheval sur 2 années civiles, c'est la date de clôture des comptes qui fait foi pour la déclaration. Autrement dit pour l'exercice du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, vous devrez déclarez sur les revenus 2021 (=année de clôture) donc au printemps 2022.

Quant aux travaux qui n'apparaissent nulle part, je ne peux pas trop vous aider...
 

titif0u

Contributeur régulier
Hello j'ai un petit pb pour déclarer les revenus fonciers nu d'un proche./.. j'ai bien une case 2044 qui s'affiche pour déclarer les revenus fonciers de l'année au réel, mais ensuite je ne trouve rien pour déduire les charges... le site n'est pas clair où dois je indiquer les charges locatives ?
 

devel

Contributeur régulier
La case 2044 est sur la declaration de revenu ? Il faut cocher 2044 en document supplementaire puis un menu permet de naviguer entre la 2044 et la revenu
 

titif0u

Contributeur régulier
Oui... c'est déjà coché dans revenus fonciers (rubrique Revenu), je n'ai aucuns menus :''(
je n'ai pourtant aucuns mal pour l'administratif pour toutes les autres démarches, et pour l'informatique j'ai des notions de code... j'ai l'imrpession d'être une brel
EDIT
mea culpa.... le menu déroulant était tout à gauche.... sans indication bien spur
 
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