Déclaration de début d'activité (lmnp réel)

nico75

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Bonjour,

Dans le cadre d'un investissement locatif, je dois m'intéresser à la déclaration de début d'activité qui nécessite de saisir le formulaire P0i 11921*06.
Ce formulaire est disponible à cette adresse : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R13748

Je suis propriétaire de ma résidence principale (à Paris) et mon investissement porte sur un bien meublé que j'achète (à Nice) pour le louer en lmnp.
J'envisage de mixer la location en saisonnier et sur bail courte durée (bail mobilité 1 à 10 mois, bail étudiant 9 mois, bail un an).

Comment remplir les sections 4, 6, 11 et 13 du formulaire ?

- section 4 : Vous exercez votre activité à votre domicile personnel ou à une adresse professionnelle (adresse à indiquer en section 5)
Quel choix faire ? Je pensais mettre mon domicile personnel (à Paris), mais dans ce cas l'adresse du bien loué (à Nice) serait nul part mentionné dans le formulaire, est-ce normal ? Dans quels cas la déclaration de l'activité à son domicile est autorisée ?

- section 6 : Date de début d'activité
Je mettrai la date de signature de l'acte de vente définitif chez le notaire pour pouvoir amortir les frais de notaire et les meubles dès cette date. Y a t'il une obligation de mettre le bien en location à cette date ou la mise en location est possible après cette date ?

- section 6 : Activité permanente | saisonnière
A quoi cela correspond-il ? Est-ce qu'on peut cocher les deux cases ?

- section 11 : Option fiscale B.I.C. => Réel simplifié | réel normal
Quelle est la différence et y a t'il un intérêt de choisir l'un ou l'autre ?

- section 11 : Option fiscale T.V.A. => Franchise en base | Réel simplifié | Réel normal | Mini-réel
Quelle option cochée ?

Dans quels cas, faut-il cocher les cases suivantes de la section 11 :
- "Assujettissement à la TVA en cas d’opérations imposables sur option."
- "Option pour le dépôt de déclarations trimestrielles, si TVA estimée inférieure à un plafond de 4 000 € / an"

- section 13 : ADRESSE de correspondance => Déclarée dans le cadre 03 (ma résidence principale à Paris)
Je veux effectivement recevoir le courrier à ma résidence principale

Une fois le formulaire envoyé, quelle est l'étape suivante ?

J'ai noté qu'il n'y a pas de CFE la 1ère année d'activité.
Comment puis-je simuler le coût de la CFE les années suivantes, sachant que je connais la valeur de base inscrite dans la taxe foncière 2021 ?
J'ai noté que je pourrais être exonéré de CFE si les loyers annuels sont < 5000 euros, est-ce bien le cas ?

Je vous remercie pour l'aide que vous m'apporterez dans l'aventure dans laquelle je me suis engagée.

Très bonnes fêtes,

Nicolas.
 
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moietmoi

Top contributeur
J'envisage de mixer la location en saisonnier et sur bail courte durée (bail mobilité 1 à
Bonjour, .
Même si cela ne répond pas à tes questions...
La location saisonnière est extrêmement règlementée a Nice.
La location mixte, qui n'est nulle part légiférée...est également très contrainte et réglementée a Nice.
As tu consulté les services de la mairie?
Par ailleurs, as tu vérifié que le règlement de copropriété n'interdit pas la location saisonnière( clause bourgeoise exclusive, interdiction activités..)
Le bien t'appartient il en propre? Célibataire ?
4 c'est le lieu de location
6 comptablement ce serait la date de location, fiscalement la date d'achat .ton comptable pourra t'aider à choisir. Si tu as des travaux la date d'achat est préférable. Pour les frais d'acquisition, selon que tu passes en charge ou en amortissements, le choix est un peu plus contraint. Si tu les passes en amortissements il faut la date d'achat.
Donc la plupart du temps, date d'achat.
6. La location mixte, à part a Nice, n'est pas codifiée, .mais comme il s'agit d'un terme parlant en général des entreprises, ce n'est pas a mon avis adapté donc permanent. L'activité saisonnière étant par exemple la vente de pizza ou de glaces l'été.
11 réel simplifié sauf si tu es microbic.le réel réel comporte plus d'annexe et est pour les très gros CA.
TVA,: franchise en base. Tu peux rajouter à la main. Non soumis.
13 ok
 

nico75

Membre
Merci beaucoup pour votre réponse.

Célibataire, il s'agit d'un bien acquis en propre situé dans une petite copropriété qui a fait modifier le règlement de copropriété en vue d'autoriser la location de courte durée.

Si, j'ai compris - en tant que premier lmnp - je peux bénéficier de 6 ans de location courte durée, ensuite il faudra que je passe par le mécanisme de compensation pour continuer, ce qui entrainera des frais.

Je pense passer en amortissement plutôt qu'en charge ; il semblerait que c'est ce qui se fait habituellement mais j'avoue ne pas bien voir ce qu'apporterait l'un par rapport à l'autre > peux tu me dire l'intérêt de l'un par rapport à l'autre ?

Voici les frais que je pense pouvoir déduire en amortissement (je ne suis pas sur des durées d'amortissement) :
- les charges annuelles (électricité, internet, eau, assurance) > chaque année ?
- les charges liées au travaux de la copropriété > chaque année ?
- les travaux que je pourrais avoir à faire dans l'appartement > chaque année ?
- les taxes (foncières et cfe) > chaque année ?
- les frais de comptable avec ou sans cga > chaque année ?
- les frais de notaire > sur 5 ans ?
- le cout des meubles (neuf) > sur 5 ans ?
- le cout d'acquisition (jusqu'à 85% si j'ai bien compris) > 15% durant 15 ans (agencement), 15% durant 25 ans (IGT, Equipement), 15% durant 40 ans (façades, étachéité), 40% durant 50 ans (structure gros œuvre)

En section 6 du formulaire, si je déclare l'activité permanente même si je loue qu'en saisonnier qu'une partie de l'année ce n'est pas contradictoire ?

Ma grosse interrogation aujourd'hui c'est comment avoir une estimation la CFE ? y compris dans le cas où je pourrais avoir très peu de revenu locatif sur une année

Merci pour votre aide
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
, si j'ai compris - en tant que premier lmnp - je peux bénéficier de 6 ans de location courte durée, ensuite il faudra que je passe par le mécanisme de compensation pour continuer, ce qui entrainera des frais.
J' ai bien vu cette limite de 6 ans . Mais je ne sais pas si il y a d'autres conditions. ( Quartier, proportions de courte durée/ classique) comme depuis peu à Marseille.
Je pense passer en amortissement plutôt qu'en charge ; il semblerait que c'est ce qui se fait habituellement mais j'avoue ne pas bien voir ce qu'apporterait l'un par rapport à l'autre > peux tu me dire l'intérêt de l'un par rapport à l'autre ?
Tu as le choix, mais ce choix s'appliquera à tous les biens que tu pourras avoir en LMNP, à l'avenir.
Lorsque les frais d'acquisition sont passés en amortissement, on les additionne à la valeur d'achat du bien, on applique à cette valeur globale un coefficient entre 40 et 85 pourcents, et on amorti ce résultat ,conformément au code des impôts.
On perd donc un petit peu de la valeur.
Le choix amortissement ou charge, peut se faire en simulant des comptabilités sur les années à venir.
En effet le déficit du à des charges se reporte sur 10 ans. Celui dû un amortissement est indéfiniment reportable.
En le passant en charge, il arrive, suivant les comptabilités, que l'on perde totalement ou partiellement ce déficit.
les charges annuelles (électricité, internet, eau, assurance) > chaque année ?
Tous les frais engagés pour la location sont pris en compte.
Les travaux sur le bien ou sur la copropriété, les meubles, et tout achat de bien de plus de 500 €, sont amortissables( 5,7,10,15,20,30,59 ans)
Toutes les charges sont déductibles en charge.
Ceci c'est pour la comptabilité. En fiscalité, le comptable reintegrera une partie des amortissements.
section 6 du formulaire, si je déclare l'activité permanente même si je loue qu'en saisonnier qu'une partie de l'année ce n'est pas contradictoire ?
La location dite saisonnière n'est pas une activité saisonnière. Sauf si tu décides, toi, à l'avance de ne louer que au printemps ou en été ou en hiver.
Dans ce cas, si tu te réserves des périodes non louées, il faudra que tu comptabilises un loyer fictif.
Certains comptables remplissent saisonnier d'autres non....
 

nico75

Membre
Bonjour,

J' ai bien vu cette limite de 6 ans . Mais je ne sais pas si il y a d'autres conditions. ( Quartier, proportions de courte durée/ classique) comme depuis peu à Marseille.
Sur Nice, j'ai tiré les informations sur https://www.nicecotedazur.org/habit...d-usage-des-locations-en-meublés-touristiques

Tu as le choix, mais ce choix s'appliquera à tous les biens que tu pourras avoir en LMNP, à l'avenir.
Quand et comment se fait ce choix (amortissement / charge) ?

Lorsque les frais d'acquisition sont passés en amortissement, on les additionne à la valeur d'achat du bien, on applique à cette valeur globale un coefficient entre 40 et 85 pourcents, et on amorti ce résultat ,conformément au code des impôts.
On perd donc un petit peu de la valeur.
Je comprends qu'en amortissement, les frais de notaire ne seront pas déductibles à 100% mais à 85% car intégrés dans la valeur d'achat qui sera amortissable indéfiniment. En charge, les frais de notaire seraient déductibles à 100% (qu'on peut étaler sur 10 ans).
En amortissement, j'avais lu que 85% de la valeur du bien sont amortissables sur des durées variables : Gros œuvres 40% (sur 50 ans), façade et étanchéité 20% (sur 30 ans), équipements 20% (sur 20 ans) et agencement 20% (sur 15 ans).
Vous évoquez un coefficient entre 40% et 85 %, à quoi cela correspond-il ?
Il n'y a pas de différence entre un bien dans le neuf (qui vient d'être construit) et un bien dans l'ancien ?

Le choix amortissement ou charge, peut se faire en simulant des comptabilités sur les années à venir.
En effet le déficit du à des charges se reporte sur 10 ans. Celui dû un amortissement est indéfiniment reportable.
En le passant en charge, il arrive, suivant les comptabilités, que l'on perde totalement ou partiellement ce déficit.

Tous les frais engagés pour la location sont pris en compte.
Les travaux sur le bien ou sur la copropriété, les meubles, et tout achat de bien de plus de 500 €, sont amortissables( 5,7,10,15,20,30,59 ans)

Comment savoir ce qui est amortissable sur 5, 7, 10, 15, 20, 30 et 59 ans ?

Toutes les charges sont déductibles en charge.

Si je comprends bien même si le choix porte sur l'amortissement pour les frais d'acquisition, il reste des frais déclarés en charge (ceux que j'aurais à supporter annuellement : l'eau, l'électricité, l'internet, l'assurance, les taxes)

Ceci c'est pour la comptabilité. En fiscalité, le comptable reintegrera une partie des amortissements.
Que signifie "le comptable réintégrera une partie des amortissements" ?
La location dite saisonnière n'est pas une activité saisonnière. Sauf si tu décides, toi, à l'avance de ne louer que au printemps ou en été ou en hiver.
Dans ce cas, si tu te réserves des périodes non louées, il faudra que tu comptabilises un loyer fictif.
Certains comptables remplissent saisonnier d'autres non....
Qu'est ce qu'un loyer fictif dans ce cas ?
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour, des milliers de loeurs en airbnb, ne se soucient pas de tout cela, leur comptable est là pour cela;
ce qui est important c'est de voir grosso modo si le bien qu tu achètes satisfait les conditions pour de la location saisonnière et que les chiffres rentrent dan sle cadre de ce que tu t'es fixé, le reste c'est de la tambouille et de l'optimisation:
Quand et comment se fait ce choix (amortissement / charge) ?
Comme pour toute entreprise, c'est un choix de gestion qui incombe au gérant(aider de son comptable), en début d'exercice; dans les faits au moment où le comptable rédige ta compta; sur quelles base?
réponse plus haut reproduite ci dessous
Le choix amortissement ou charge, peut se faire en simulant des comptabilités sur les années à venir.
........
je comprends qu'en amortissement, les frais de notaire ne seront pas déductibles à 100% mais à 85% car intégrés dans la valeur d'achat qui sera amortissable indéfiniment.
amortissable indéfiniment; non amortissable conformément au code des impôts: comme tu le notes, par composants en pourcentage avec des durées spécifiques pour chaque composant: de fait les durées , pourcentage sont variables d'un comptable à l'autre; on ne va pas amortir sur la même durée une toiture du château de Versailles et celle d'un hlm....les frais d'aquisition sont comme le gros oeuvre;
. En charge, les frais de notaire seraient déductibles à 100% (qu'on peut étaler sur 10 ans).
non; les charges passent en comptabilité à 100% l'année de leur engagement;

Une double subtilité de la fiscalité du lmnp par rapport aux autres entreprises,est que, un amortissement ne peut amener à un déficit fiscal, et que les charges amenant à un résultat négatif , ne peuvent être imputées que sur un résultat de même nature(lmnp), ou ne sont reportables que pendant 10 ans;

hummm c'est pas trop clair tout cela....?

exemple sur les charges: tu fais 10ke de recettes; tu as eu 12ke de charges(sans les amortissements) ton résultat comptable sera de -2; ton résultat fiscal sera de 0 avec un report de charges de 2ke pour un autre lmnp ou pour les années suivantes;(max10 ans)
En amortissement, j'avais lu que 85% de la valeur du bien sont amortissables sur des durées variables : Gros œuvres 40% (sur 50 ans), façade et étanchéité 20% (sur 30 ans), équipements 20% (sur 20 ans) et agencement 20% (sur 15 ans).
Vous évoquez un coefficient entre 40% et 85 %, à quoi cela correspond-il ?
les 85% sont variables et représentent la valeur de la construction, le reste étant le terrain que l'on amortit pas;; à Paris la cour de cassation a décidé que ce n'est que 40%.... dans le 8ème arrondissement, vu la valeur du terrain; en pleine campagne, pour une maison, cela ne choquerait pas les impôts si on passait 95% en construction; 85% est une moyenne admise pour pas mal de lmnp; moi perso en banlieue parisienne, je fais du 65%.
à voir avec ton comptable
sur les pourcentage des composants, le code des impôts cite ce que tu dis, mais aussi on trouve d'autres % suivant le type de constructions;mais cela est couramment admis;


il reste des frais déclarés en charge (ceux que j'aurais à supporter annuellement : l'eau, l'électricité, l'internet, l'assurance, les taxes)
tous les frais qui ne sont pas à amortir et qui sont engagés dans l'intérêt de la location sont déductibles, conciergerie, consommable,mais attention, il faut que cela soit engagé pour la location;

Que signifie "le comptable réintégrera une partie des amortissements" ?
deuxième partie des subtilités du meublés en tant que lmnp: :)
le comptabilisation fiscal d'un amortissement est limité pour un meublé, par le code des impot à la valeur des recettes moins les charges; pas très clair?
hummm......si tu préfères plus clair :
article 39C des impots...ha? ce n'est pas clair?:mad:
exemple:
10ke de recette sur une année pour un bien acheté 1 millions d'euros(eh oui il y a eu le covid cette année là donc très peu de location) amortissement de l'année par exemple 30 000 euros; pour simplifier, aucune charge,
résultat comptable: 10-30=-20ke
résultat fiscal: 0 et 20 ke d'amortissement non imputés que tu notes sur une feuille vierge que tu suivra chaque année, car ces 20ke sont déductibles indéfinement jusqu'à épuisement;
les comptables jonglent avec cela sans aucun problème......c'est leur tasse de thé, je soupçonne même que certains y prennent du plaisir.......j'ai un peu peur que tu te noies dans les détails; le but est d'avoir le bon appartement et que les chiffres répondent à tes attentes
 

moietmoi

Top contributeur
Qu'est ce qu'un loyer fictif dans ce cas ?
le code des impots précise que lorsqu'un bien locatif est réservé pour un temps par le contribuable, il doit, dans sa comptabilité comptabiliser un loyer équivalent à celui qu'il aurait touché en cas de location...
 

nico75

Membre
le code des impots précise que lorsqu'un bien locatif est réservé pour un temps par le contribuable, il doit, dans sa comptabilité comptabiliser un loyer équivalent à celui qu'il aurait touché en cas de location...

Est-ce que cela est également le cas dans le régime micro ?

Est-ce que les loyers fictifs doivent être comptabilisés dans le cas des périodes de carence locative.
(le cas échéant - en période de Covid - cela pénaliserait fortement)

Par exemple en cas d'une location saisonnière sur toute l'année (365 jours) :
- 170 jours de location
- 170 jours de vacances locative
- 15 jours où j'y serai comme "locataire gestionnaire" (pour faire des travaux ou réaménager par exemple)
- 10 jours où j'en profiterai comme "locataire vacanciers"

Les loyers fictifs sont du sur 170+14+10 jours ? ou sur 14+10 jours ? ou sur 10 jours ?
 

moietmoi

Top contributeur
Est-ce que cela est également le cas dans le régime micro ?
Oui, mais je n'ai pas la référence bofip sous les yeux.
Pour information, c'est une disposition générale du code des impôts, y compris pour la résidence principale, étant entendu qu'il est spécifié une exception pour la rp.
Pour le LMNP article 40 paragraphe C


Les loyers fictifs sont du sur 170+14+10 jours ? ou sur 14+10 jours ? ou sur 10 jours ?
A ce qu'on en lit 10 jours. Cependant il faut garder des preuves de ton " travail" pendant tes jours de " gestion"
 

nico75

Membre
Merci beaucoup pour vos précieuses informations et le lien.
Je comprends que les charges courantes seraient comptabilisés au prorata du nombre de jours loués.
En est-il de même de l'amortissement sur la valeur du bien ?
En est-il de même pour les travaux de la copropriété ?

La prise en compte des jours de carence locatives est très importante dans mon projet.
Car dans l'exemple ci-dessus, si on doit lire 170+10 jours à la place de 10 jours c'est pas pareil.
Et je pense que sur de la location courte durée (quelques jours à quelques semaines), les jours de carence peuvent vite s'accumuler entre deux locataires et avec des périodes creuses en particulier en période de covid.
J'aurais quand même à supporter des frais pendant ces périodes de carence locative (assurance, abonnement eau/électricité/internet, entretien, ...) qui pourraient pénaliser mon budget.

Savez-vous si il est possible et facile de passer du mode réel au régime micro bic en cours de route ?

Je vous remercie.

Bien cordialement,
Nicolas.
 
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