DE ROBIEN et endettement

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cocoinfo

Membre
bonjour,

je souhaiterais investir avec le plan De Robien.
Pour autant, j'ai une question:

lors du calcul de la capacité d'endettement et des fameux 33 % qu'est-ce qui est pris en compte dans le calcul?
est-ce l'investissement mensuel qui est pris en compte, ou la mensualité globale du cout du bien (c'est à dire la part emprunteur + la part locataire)

exemple:
je veux acheter un bien à louer, selon la formule De Robien.
On me propose une mensualité de 200 euro, qui est completée par 700 euro que le locataire verse dans le plan.
Ce logement revient donc à 900 euro par mois.

On sait que l'endettement maxi d'un foyer doit être de 33%.

Dans ces 33%, va-t-on prendre en compte les 200 euro qui reviennent au propriétaire, ou les 900, qui correspondent au cout réel du bien?

merci de vos réponses.
 

djey33

Membre
cela depend des banques en fait. certaines vont considerer l'endettement global c'est a dire le montant du pret et d'autres ne prendront en compte que votre effort d'épargne ...

La banque de France elle prévoit un calcul du type :
charges totales / revenus totaux < 33 %

pour info les "fameux" 33% ne sont en fait qu'une préconisation de la BDF et pas une obligation à proprement dit

Cordialement,
 

cocoinfo

Membre
c'est sur, mais, en même temps, à faibles revenus, voire moyens, il est, je pense, largement préconisé de s'y conformer.
Cela devient effectivement inapplicable pr des foyers qui gagent beaucoup d'argent, qui ont un "reste à vivre" important.

Pour ce qui est de ma question precedente, quel est le calcul que font les societés du genre "adomos" et autres, qui tentent de faire signer sous forme de "loi de robien"?

Vous l'aurez compris, je prend mon cas; dans l'exemple cité, si on prend en compte mon effort d'épargne, en l'occurence, 200 euro, mon dossier passera; au contraire, si on prend en compte les 900 euro du cout mensuel total, là, cela ne passera pas.

donc, quid pour ma situation !!!
que pouvez-vous ajouter?
 

christianR

Contributeur régulier
Bonsoir,
Généralement les banques prennent en compte le loyer versé par le locataire à raison de 65% en recettes qui s'ajoutent à vos autres revenus et le prêt vient en charge pôur la totalité. Mais au fait êtes vous sûr que la loi Robien est faite pour vous ? Combien payez-vous d'impôts ? Si comme vous le dites vous avez de faibles revenus voire moyens peut-etre que d'autres solutions plus intéressantes s'offrent à vous. Attention vous parlez de "plan de Robien" ne vous y trompez pas ce n'est pas une opération de type PEL mais un appartement que vous allez acheter pour le louer à un locataire pendant au moins 9 ans.
Cordialement
Christian
 

cocoinfo

Membre
eh bien, à vrai dire, je ne sais pas si c'est le meilleur moyen !!
je paye, pour le foyer, environ 2500 euro d'impots par an.

J'ai trouvé cette solution dans la mesure où il m'était impossible d'acheter une résidence principale en région parisienne à ce jour.

Les revenus sont d'environ 43.000 euro par an.

Maintenant, si vous avez quelque chose de mieux, je suis prêt à tout étudier; pour l'instant, je n'ai trouvé que cela.

merci.
 

Gagarine

Contributeur régulier
Oubliez tout de suite le Robien ! Vous êtes très loin de la cible et la banque ou la société "conseil" qui vous proposerai cela est à fuir comme la peste !!!
Pour vos 33% d'endettement, cela dépend de la banque. Un investissement n'est ni un prêt à la consommation, ni un prêt pour une résidence secondaire. Un raisonnement "intelligent" est d'inclure ce que vous coute réellement votre investissement dans votre taux d'endettement pour voir si "ca passe".
En résumé, votre banque peut (et à raison de le faire!) vous reffuser un prêt pour un garage à 20kE loué 60euros alors qu'elle accepterai (et elle à tjrs raison de le faire!!!) un prêt pour un immeuble à 150kE loué 1500euros. Car votre garage va vous demander un effort d'épargne d'environ 150 euros par mois alors que l'immeuble ne vous coutera rien !!!
A+
 

Gagarine

Contributeur régulier
Tout dépend de vos fonds et de votre capacité d'épargne (et des risques que vous voulez prendre!).
Si vous avez peu de fonds et peu de capacité d'épargne je vous conseillerai l'immobilier "classique" (avec quelques précautions). C'est ce que j'ai fait et ca marche! Peu de risques mais il faut plusieurs années avant de voir les bénéfices arriver (sauf à jouer la plue-value).
Si vous avez des fonds, les placements ne manquent pas mais je ne suis pas qualifié pour vous renseigner.
A+
 

christianR

Contributeur régulier
Vous avez 2.50 parts compte tenu des chiffres annoncés et en fonction du nouveau barême annoncé, vous serez dans la tranche à 14% et paierez 2276 euros d'impôt. La loi Demessine donnerait de meilleurs résultats en terme de rentabilité. Mais pour faire une vraie étude, il ne faut pas tenir compte que de votre situation fiscale à aujourd'hui. Il faut estimer l'évolution possible de vos revenus, de votre nombre de parts (nouvel enfant ou enfant sortant du foyer fiscal) et également de votre age pour la durée possible du prêt. Je suppose que vous êtes jeune car si le locataire dans la proposition qui vous est faite doit payer 700 € de loyer le prix de l'appartement doit se situer aux alentours de 200000 € et nécessite une durée longue de remboursement pour passer en endettement.Attention en cas de simulation avec revente à 9 ou 10 ans n'oubliez pas qu'il va falloir réintégrer le gain d'impôt des 3 années précédentes. Certains conseillers oubliaient... de le préciser dans le cadre de la loi Robien mais cela va faire encore plus mal avec le Robien recentré ou le Borloo Populaire car derniers amortissements = 6% et 2 fois 4% alors qu'ils étaient de 2.50% x 3 ans avant.
Bref beaucoup de choses à voir avant d'aller plus loin ! Mais difficile de tout dire et d'être très clair dans un mail ! Consultez vos messages privés.
Christian.
 

cocoinfo

Membre
En fait, mon désir serait de me forcer à mettre un peu d’argent de coté, mensuellement.

A peu près 200 euro par mois, sachant que je n’ai rien d’avance.



De ce fait, je cherche quelque chose qui soit en rapport avec la pierre, ou l’assurance ; mais je n’y connais rien.



J’ai pris rendez-vous, pour la semaine prochaine, avec deux conseillers en patrimoine.

Ils m’ont effectivement tous deux laissé entendre que le De Robien n’était pas pour moi, me conseillant plus des placement en assurance-vie.



Je me pose aussi la question d’un investissement dans la pierre, via un SCI que je créerais avec, par exemple, mon père.

Ce qui, quelque part, me ferait moins d’argent à sortir tous les mois, et réduirait mes mensualités (et pourquoi pas, si c’est possible, par exemple, faire en sorte de rembourser officieusement la partie que verserait l’autre personne de la SCI). Qu’en pensez-vous ?
 
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