Curieux de connaitre votre avis sur investissement locatif meublé

Nico21

Nouveau membre
Bonjour,

Je voudrais investir dans un appart de type studio 25 m² en statut LMNP sur Dijon afin d'assurer un patrimoine .

J'ai trouvé un appartement qui correspondrait à ce que je recherche avec quelques petits travaux (environ 200-300 €)
Prix de vente 66000 € négociable pour un meublé avec locataire en place, loué 305€ HC (25 € charges mensuelles).
charges copro : 553 €
Taxe foncière : 541€

Les frais de notaires seront pris en charge avec l'apport et le reste (66000) avec un credit / 20 ans.
=> 334 € mensualités (comprenant assurances prêt) ...bref les mensualités couvrent juste le loyer.
Il faut rajouter à cela le coût d'un expert comptable .
Je ne voudrais pas que ce bien représente une forte charge imposable.

Voici les questions :

1. Est-ce un investissement intéressant sachant que je pense que le loyer est sous-dimensionné...mais pour l'instant le locataire est en place.
2. Vais-je payer des impots ? sachant que le revenu foncier sera de 3660 et que mes charges seront de :
interets d'emprunts : - 800 €
assurances :- 485 €
taxe foncière : - 541 €
travaux : - 200 €
charges - 553 €
charges récupérables : + 276€
========================> 1357 € en régime fiscal au réel (...Je pense que je n'ai rien oublié !?)

Merci d'avance pour votre avis sur mon projet car j'avoue qu'une petite aide serait la bienvenue :)
 

Toward

Contributeur régulier
Bonjour et bienvenue,

Concernant le loyer il me semble que tu ne pourras pas l'augmenter s'il est basé sur l'indice insee.
Donc il faudra passer en régime meublé et là tu seras libre de le faire, donc tu ne seras pas au régime réel.
A confirmer cependant, je suis propriétaire d'un appartement que je loue, mais pas ultra à jour, je ne loue pas de meublés (bail de 3ans), et dans ma région je ne peux pas augmenter les loyers comme ça d'un bail sur l'autre à cause de ce qu'on appelle l'indice des loyers insee.

Tu pourras aussi enlever 20 euros de tes impots foncier : 20e par local, donc 1x 20 euros.

Je m'interroge juste surtout sur la faisabilité d'augmenter le loyer sans passer en meublé, après ça doit dépendre des zone insee.

je laisse les experts te répondre, je reste béotien dans le domaine (ne pas me faire confiance haha).
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
2. Vais-je payer des impots ? sachant que le revenu foncier sera de 3660 et que mes charges seront de :
interets d'emprunts : - 800 €
assurances :- 485 €
taxe foncière : - 541 €
travaux : - 200 €
charges - 553 €
charges récupérables : + 276€
========================> 1357 € en régime fiscal au réel (...Je pense que je n'ai rien oublié !?)
en LMNP tu ne fais pas de revenu foncier . les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC .
tu vas donc pouvoir amortir le bien sur 30ans
66000 € amortis sur 30ans donnent un amortissement de 2200€/an ...

1357 - 2200 donne donc un déficit de 843€ , donc pas d'imposition dans les BIC
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
1. Est-ce un investissement intéressant sachant que je pense que le loyer est sous-dimensionné...mais pour l'instant le locataire est en place.
Difficile à dire depuis un forum: ce qui compte c'est l'emplacement donc l'attractivité du bien et ses prestations associées

2. Vais-je payer des impots ? sachant que le revenu foncier sera de 3660
Buffetto t'a répondu. Il te faudra attendre la fin de bail de ton locataire, puis passer en meublé ledit studio pour passer en BIC. Dans l'attente tu resteras en RF (Revenus Foncier) mais vu tes charges tu seras imposé sur les 1357€ à la hauteur de ton TMI (Taux marginal 'd'Imposition qu'on ne connait pas) + mes PS (Prelevements Sociaux) de 17,20%.

Le + souvent le TMI est soit de 11% ou 30% (si tu gagnes correctement ta vie et est célibataire sans enfant pour ce dernier mais à voir selon ta situation civile et fiscale)
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
il faudrait quelques précisions
Je voudrais investir dans un appart de type studio 25 m² en statut LMNP
est il acutellement loué en meublé ou pas?
Tu pourras aussi enlever 20 euros de tes impots foncier : 20e par local, donc 1x 20 euros.
humm ..les 20 euros, c'est dans la location nue, et on enlève pas 20 euros des impots, mais on rajoute 20 euros par local dans les charges....
en LMNP tu ne fais pas de revenu foncier
eh oui..
Il te faudra attendre la fin de bail de ton locataire, puis passer en meublé ledit studio
On n'a pas vraiment compris si actuellement c'est nu ou meublé... si c'est nu, effectivement tu as bien raison
 

Nico21

Nouveau membre
Bonjour,

Merci pour vos réponses qui m'éclairent un peu plus.
Oui, le bien est déjà meublé avec un locataire à l'intérieur.

en LMNP tu ne fais pas de revenu foncier . les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC .
tu vas donc pouvoir amortir le bien sur 30ans
66000 € amortis sur 30ans donnent un amortissement de 2200€/an ...

1357 - 2200 donne donc un déficit de 843€ , donc pas d'imposition dans les BIC
Merci Buffeto, mais le credit est sur 20 ans et non sur 30 ....donc j'aurais un déficit de 1357 -3300 ??
En LMNP, je ne calcule pas avec le revenu foncier ?

Oui, il est loué meublé,.... l'appartement d'a côté est , quant à lui, à vendre avec locataire à l'intérieur mais nu (même surface, même prix ..est-ce plus intéressant afin de le transformer en meublé ?).
Pour info, Mon TMI est de 14% .
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Merci Buffeto, mais le credit est sur 20 ans et non sur 30 .
la durée de l'amortissement ne dépend pas de la durée du crédit . c'est une règle comptable .


En LMNP, je ne calcule pas avec le revenu foncier ?
non .

comme je te l'ai précisé en LMNP ce sont des BIC ( bénéfices industriels et commerciaux ) .

chaque catégorie de revenus a ses propres règles d'imposition. en BIC l'avantage c'est l'amortissement du bien
 

Nico21

Nouveau membre
la durée de l'amortissement ne dépend pas de la durée du crédit . c'est une règle comptable .



non .

comme je te l'ai précisé en LMNP ce sont des BIC ( bénéfices industriels et commerciaux ) .

chaque catégorie de revenus a ses propres règles d'imposition. en BIC l'avantage c'est l'amortissement du bien
oui, j'ai compris, la pratique de l'amortissement ...je n'y avais pas pensé :) ..merci !
et ... pour un même prix / même surface, faut-il plutot s'orienter vers un meublé ou vers un nu que l'on peut meublé par la suite (qui fera monter le prix du loyer) ? ...avec un locataire en place pour les 2 .
Merci d'avance pour votre réponse.
 
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