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[Luciole49]

Par exemple, on a eu beaucoup de Pinel à Montauban

Oui déjà à l'époque du Robien on ironisait sur les défisc à Montauban et çà s'est arrêté seulement en 2018 avec Pinel tout çà c'est des gros sous.

Lavaur, comme toute ville que l'on ne connaît pas meilleurs agents donne la tendance. Après faut regarder un peu plus précisément le marché. Rivol semble avoir raison Lavaur c'est bof mais bon sans creuser on peut passer a côté d'une opportunité (suis pas sur Koregraf).

Plus une ville est recherchée mieux c'est.

 

[Rivol0gY]

Effectivement, j'ai fait un abus de langage avec Pinel au lieu de Robien. C'est fort possible qu'ils aient remis une couche avec le Pinel là-bas. Donc je corrige mon message en précisant "défiscalisation" au sens large.

Il est bon de noter que sur Toulouse, on a certains quartiers "défiscalisation" qui sont vraiment... plus que limite côté attractivité donc je crains que les prix souffrent sur le long terme. Mais ce n'est pas vraiment le sujet de la discussion
Plus un éclairage sur le tissu local en Haute Garonne...

 

[Luciole49]

Effectivement, j'ai fait un abus de langage avec Pinel au lieu de Robien. C'est fort possible qu'ils aient remis une couche avec le Pinel là-bas. Donc je corrige mon message en précisant "défiscalisation" au sens large.

Il est bon de noter que sur Toulouse, on a certains quartiers "défiscalisation" qui sont vraiment... plus que limite côté attractivité donc je crains que les prix souffrent sur le long terme. Mais ce n'est pas vraiment le sujet de la discussion
Plus un éclairage sur le tissu local en Haute Garonne...

Non pas d'abus de langage la Loi Pinel c'était en 2014 et la sortie de la zone B2 du dispositif c'était 2018. Oui il y a de la littérature à donner sur la defisc mais en effet c'est du hors sujet pour le fofo.

 

[Vinhais]

Bonjour,

Y'aurait-il des avis sur ce projet ? 100% de pré-commercialisation mais la marge me semble fébrile.

Les Jardins d'Alex - Koregraf

www.koregraf.com

5% de marge c est du classique quand un promoteur fait une vente en bloc à des bailleurs sociaux.
Il a également 5% d honoraires de gestion pour payer ses équipes, et les frais de crowfonfing semble également pris en compte.
L intérêt de ces projets réside dans le fait que le risque est minime. Les prix des travaux sont ficelés avant l achat du foncier, le bailleur a son financement donc pas de risque paiement pour le Promoteur.
Pour moi c est du sécurisé.
Koregraf choisi bien ces partenaires. Amicitia a déjà remboursé , semble être en cours du 2ème remboursement. Pour moi ce sera go.

 

[Vinhais]

Habitant en Haute-Garonne, le Tarn est "limitrophe" et de plus en plus de personnes vont habiter dans le Tarn car moins coûteux.
Lavaur reste une ville de taille moyenne avec tout type de commodités mais je ne sais pas si c'est une ville qui attire.

Par exemple, on a eu beaucoup de Pinel à Montauban et qui est trop loin donc les prix du locatifs souffrent là-bas. Idem à Saint-Gaudens en Haute-Garonne mais trop loin de Toulouse

Est-ce que la pré-commercialisation est "actée" ? Ou peuvent-ils se rétracter ?
J'avais également noté la marge faible et je n'ai pas vérifié s'ils avaient signé les marchés pour les travaux ou si c'était des devis car la marge peut en souffrir encore plus.

Lavaur est en zone C. Pas de défiscalisation depuis la fin du De Robien.

 

[Serge B]

le bailleur a son financement donc pas de risque paiement pour le Promoteur.

Il y a TOUJOURS un risque...

Par expérience personnelle, j'ai sur Wiseed deux opérations où le bailleur social n'a pas donné suite, et où le promoteur s'est retrouvé à devoir commercialiser les appartements : L'un des dossiers est en contentieux, l'autre est prorogé d'un an

Et, à moins que les choses n'aient changées depuis quelques années, les Offices n'étaient pas tenus d'avoir le déblocage des financements CDC pour s'engager, et entre l'intention et l'action bien des choses pouvaient arriver.

Même en dehors de tout considération politique, ça peut être très long (je parle de plusieurs années de procédure administrative dans le pire des cas)

Ce sont des dossiers que j'évite maintenant, lorsque le lot social est conséquent (au pif, 20%)

 

[zian]

Il y a TOUJOURS un risque...
Par expérience personnelle, j'ai sur Wiseed deux opérations où le bailleur social n'a pas donné suite, et où le promoteur s'est retrouvé à devoir commercialiser les appartements : L'un des dossiers est en contentieux, l'autre est prorogé d'un an

De même. Et il faut toujours avoir en tête que contrairement aux entreprises et aux particuliers, les administrations ne sont pas orientées vers le bon résultat final (financier ou autre), mais presque toujours vers l'effort minimum à fournir de la part de leurs membres (je précise que ce constat n'a rien d'un jugement politique), les 2 pouvant être en phase ou en opposition, difficile de comprendre les raisons réelles ensuite.

 

[Luciole49]

De même. Et il faut toujours avoir en tête que contrairement aux entreprises et aux particuliers, les administrations ne sont pas orientées vers le bon résultat final (financier ou autre), mais presque toujours vers l'effort minimum à fournir de la part de leurs membres (je précise que ce constat n'a rien d'un jugement politique), les 2 pouvant être en phase ou en opposition, difficile de comprendre les raisons réelles ensuite.

Un bailleur social n'est pas une administration, c'est un client lambda sauf que le taux de commercialisation est de 100%. Si rupture du contrat pour faute du promoteur on a que nos yeux pour pleurer, et si liquidation judiciaire de la SA HLM nul doute que des garanties ont été apportées.

 

[zian]

Un bailleur social n'est pas une administration, c'est un client lambda

Vous êtes sûr de ça ? Je trouve cette définition pour bailleur social : "Il s'agit d'établissements publics et commerciaux (EPIC) rattachés à une collectivité, dont les salariés sont désormais soumis au régime privé. Ces organismes gèrent des logements à vocation locative et des foyers."
Cela répond pour moi à la définition d'une administration qui emploie des contractuels.

 

[zian]

CF m'avait contacté il y a deux jours pour ce projet.

Ils contactent une partie de leurs fichier client et font tourner. Bien sûr, on n'est pas obligé de souscrire 😁.

Ça évite les déconvenues à la souscription avec un site bloqué.

Sur le projet lui-même : J'ai comme idée que le promoteur ne va pas attendre la fin pour rembourser.

Ouais dans ce cas il y a deux types de clientèle car ils ne m'ont jamais contacté pour un coupe fil...

C'est particulièrement agaçant et inéquitable pour le "petit" client que je suis et qui doit se contenter de voir un serveur surchargé !

non c'est normal, il faut déjà passer le cap du serveur surchargé ou proposer de mettre un gros ticket. (je ne suis pas sur CF).

exact... toutes les PF font la même chose avec leur deal room...
c'est humain, ça leur permet de dégrossir rapidement le montant de l'enveloppe demandée
de plus les zinzin et autres CGP servent de relecteurs pour les documents communiqués au plus grand nombre ensuite...

humain mais effectivement pas forcément égalitaire

Désolé de déterrer ce fil de discussion, mais le sujet m'intéresse.
J'ai déjà également été contacté pour réserver sur des projets [CF] avant leur publication par email/en ligne, mais ils n'ont pas ensuite été proposé en ligne, je suppose qu'ils avaient donc rempli leur enveloppe, les taux proposés étaient de 11% (à 2 reprises) et les durées courtes (6 mois de mémoire).

Ce que j'essaie de comprendre : quelles sont ces sociétés ou fonds qui investissent via ce "deal room" des PF ? Quelqu'un aurait le nom d'une de ces structures ?