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Luciole49

Contributeur
C'est "Ils peuvent néanmoins ne pas retrouver les sommes investies." qui me gène. C'est garanti ou ce n'est pas garanti ? "La porte est ouverte ou fermée".
Pour moi c'est la clause type c'est marqué hormis la garantie. Il y a aussi un risque que la garantie tarde à se déclencher et que le capital reste bloqué plusieurs années ou que l'assureur soulève une nullité, à ce moment là la plateforme serait responsable et peut être pas solvable. Puis l'assureur a peut être des clauses lui permettant de résilier le contrat, faut tout éplucher.
 

berti49

Membre
Je pense aussi qu'il s'agit de copier-coller pour toutes leurs oblig car la garantie semble réelle
Concernant le fond de garantie de 70ke, de mémoire c'est la BCE ou l'État qui est derrière
 

constantine_36

Contributeur
Bonjour,
Pour moi, le capital n’est pas garanti pour tous les projets sauf s’il y a une garantie de l’assureur (c’est une spécificité pour ces projets).
Je comprends comme ça.
 

adnstep

Contributeur
[Le Bao]
Si l’on isole la partie de l’opération liée à l’emprunt du reste du projet, le prix de vente des lots correspond, à peu de chose près, au montant de l’emprunt et aux intérêts sur deux ans, sans compter les frais plate-forme. Un peu ennuyeux pour la valeur de l’hypothèque, si l’on envisage que les prix pourraient être surévalués. Je crois que c’est @adnstep , le spécialiste de la zone...
Spécialiste, c'est un bien grand mot.

C'est un ancien bâtiment désaffecté de France-Télécom. L'opérateur a préféré réhabiliter que raser et reconstruire.

Vu les prestations (piscine sur le toit, salle de sports, conciergerie, ...), ça laisse prévoir des charges exorbitantes.
Le prix (9000€/m²) n'est pas justifié par l'emplacement (Bonneveine). Pourtant, tout est parti, même les apparts à 800 000€ !

Du coup, puisque tout est commercialisé et livré avant fin 2021, je ne comprends pas la manoeuvre.
 

NicoNoclaste

Contributeur régulier
Bonsoir

Du coup, puisque tout est commercialisé et livré avant fin 2021, je ne comprends pas la manoeuvre.
Attention! Les 10 lots premium dont les prix sont supérieurs à 6900€/m² n’ont pas encore été mis en vente (en bleu dans la grille de commercialisation des lots des R+8 et R+9).

J’attire de nouveau votre attention sur les cas de la galerie marchande et de la résidence séniors qui ont été vendues à une filiale à prix coûtant, c’est-à-dire à 53M€ (celui-là, je viens juste de le voir, cf paragraphe «stratégie de commercialisation» de l’onglet «présentation»); HT ou TTC, on ne sait pas, je prends donc pour hypothèse de travail que l’on doive appliquer en plus une TVA de 20%, soit un prix de 63,6M€.

Or, dans le bilan prévisionnel de l’opération, leurs prix de vente ont été comptabilisés à respectivement 69M€ et 35,16M€; on comprend vite qu’en fait, la marge réalisée sera en fait négative à – 39,1M€, toutes choses restant égales par ailleurs, en particulier les marges attendues sur les lots des R+4 à R+9, et avant la levée de fonds Raizers et l’application des intérêts obligataires.

S’il n’y a pas, comme il est possible et probable, de transferts de fonds intra-groupe, et la mise de fonds propres de l’opérateur sur ce projet se montant à 31,2M€, un apport de quasi-fonds propre d’origine obligataires-Raizers de 8M€ vient à propos pour éventuellement rassurer les banques (31,2 + 8 ~ 39,1: CQFD)…

Pour ma part, je trouve que ça ne fait qu’aggraver une dette déjà conséquente, et ça entretient ma paranoïa, malgré l’investissement de Capitalium.
 
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