Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

Msimmo

Contributeur
Dès lors aussi, si le projet tourne mal, les actionnaires décisionnaires (Anaxago et son associé) s'en tirent sans dégâts pendant que nous investisseurs sommes collés avec des obligations converties en actions d'un projet "pourri".

Plus un montage est complexe, plus c'est un avertissement pour m'y tenir à l'écart.

Après ce mode de fonctionnement : on gagne ensemble mais vous perdez seul est assez répandu en finance et ce n'est pas une nouveauté.

Je nuancerai toutefois, ce n'est pas le rôle de la plateforme de perdre du capital (sauf peut être les frais d'émission pour la pénaliser modestement) si ça tourne mal.

Dis autrement, on ne souhaite pas que la PF ferme ses portes et laisse en plan les projets en cours... parceque un autre projet a périclité.
 

NicoNoclaste

Contributeur régulier
Bonsoir

Dès lors aussi, si le projet tourne mal, les actionnaires décisionnaires (Anaxago et son associé) s'en tirent sans dégâts pendant que nous investisseurs sommes collés avec des obligations converties en actions d'un projet "pourri".
Je viens de réaliser, en regardant de plus près le projet Foncière W - Lille, qu'Anaxago avait encore innové en proposant un financement en obligations simples, mais intéressant néanmoins l'investisseur à la performance du projet. Je subodore que là également, le taux affiché pourrait bien ne pas être contractuel; rien n'est clair à cet égard dans le DIRE et la note d'opération...

De plus, en regardant de plus près également le projet St Martin, je constate que vous avez raison concernant Anaxago Capital, qui n’y a investi aucun fond propre bien qu’actionnaire à 100% de la cible; et comme l’opérateur n’apporte rien non plus, seuls les obligataires mettent la main au portefeuille. La structure Anaxago Capital est donc utilisée à d'autres fins que la gestion de ses fonds-maison d'investissements, à l'encontre de ce que je pensais...

La mécanique générale des projets d’Anaxago en OCA est cependant bien telle que je l’ai décrite, et pas simple, comme tout ce que touche cette plate-forme. Mais comme l’a souligné @ron , il convient, entre autres choses, en lisant bien les DIRE et note d’opération des projets en question, de vérifier le niveau d’apport en fonds propres, surtout quand Anaxago (Holding, Capital ou autre…) se met dans la boucle. Un apport en fonds propres nul n’est pas pour moi un critère NoGo, à condition toutefois qu'une marge opérationnelle que j’aie pu valider soit suffisamment importante. Ce qui n’est pas le cas sur le projet rue de Meaux, en l’occurrence.

Plus un montage est complexe, plus c'est un avertissement pour m'y tenir à l'écart.
C'est sûr qu'il faut mettre les mains dans le cambouis, et encore plus quand il s'agit d'Anaxago qu'avec aucune autre plate-forme.
Il faudra attendre pour voir les résultats et ce que seront les taux servis par rapport aux taux cibles annoncés.

Après ce mode de fonctionnement : on gagne ensemble mais vous perdez seul est assez répandu en finance et ce n'est pas une nouveauté.
On gagne ensemble, mais... vous perdez seul!
Tiens, ça, je le verrais bien inscrit en guise d'avertissement sur tous les sites d'investissements financiers, au même titre que les sempiternels "Les offres de financements ... comportent des risques et en particulier le risque de perte totale ou partielle des sommes investies et..."
 

Tomas466

Contributeur régulier
Moi je verrais bien quelque chose comme : "L'attention est attirée sur le fait que l'intermédiaire qui commercialise le placement gagne de l'argent tout de suite, et que l'investisseur pourra peut-être en gagner plus tard", ce qui finalement résumerait bien la situation de la plupart des produits financiers. Un peu trop même ? 😬

Pour revenir au sujet du crowdfunding immobilier, j'ai la vague impression de mes lectures ici et ailleurs qu'on est entré dans une sorte de seconde phase, sans forcément l'affirmer clairement. Qu'on appelle ça maturité, transformation, résilience ou massification, c'est globalement la même chose. Il me semble que le secteur surfe sur une image assez positive pour continuer à prospérer, porté par le faible taux de retard (pré-Covid s'entend) et la quasi absence de défaut (toujours pré-Covid), et le fait que le crowd est toujours à la mode et qu'on lui associe pas mal de valeurs positives, à tort ou à raison. N'a-t-on pas encore vu passer récemment un article titrant "les rendements insolents du CFI", ou quelque chose d'équivalent ? En clair la martingale, la poule aux œufs d'or, le placement miracle, ou à tout le moins un type de placement très risqué sur le papier mais pas vraiment dans les faits et qui mérite donc qu'on s'y penche sérieusement (c'est d'ailleurs ce que nous avons tous fait il y a quelques années).

Pourtant je relève de profondes mutations depuis l'année dernière :
  • d'abord et de façon évidente : les retards s'accumulent. On dénombre jusqu'à 20% des dossiers en retard de paiement sur certaines plateformes, avec une part non négligeable de plus de 6 mois. La situation des opérateurs est parfois très tendue : incapables de rembourser ne serait-ce que 20 k€ d'intérêts dans les délais, ou ayant emprunté plusieurs millions d'euros sans aucun début de remboursement à l'horizon alors que plusieurs biens ont été intégralement livrés. Et nous avons tous vu passer des projets sur une plateforme servant à rembourser les investisseurs du même projet sur une autre plateforme !
  • les contrats obligataires les plus récents ont été modifiés par rapport à la première génération : nous sommes plusieurs à avoir repéré que les conditions sont aujourd'hui plus favorables aux opérateurs (par exemple : suspension automatique des intérêts sans pénalisation en cas de pandémie), ou que les investisseurs ont moins de pouvoir (par exemple : là où il y avait obligation de tenir une AG des porteurs incluant le représentant de la masse, il n'y a désormais plus que le représentant seul qui est consulté, étant noté qu'il est désigné par la plateforme et qu'il a un contrat d'honoraires avec elle)
  • les coûts de construction augmentent du fait de la raréfaction des matériaux et des hausses de prix : les biens à construire ou à rénover vont coûter plus cher, ce qui ralentira logiquement leur vente
  • nous sommes nombreux à constater que la plupart des plateformes sont moins sélectives quant aux projets proposés depuis le début de la pandémie : pré-commercialisation moins élevée, localisation moins attractive, montage un peu tordu, marge moins haute, garanties un peu légères, "oubli" de retards de remboursement en cours pour ne pas effrayer l'investisseur...
  • les rendements proposés sont en baisse de quelques points : il s'agit très probablement de diminuer les charges d'emprunt pour l'opérateur, la concurrence entre plateformes ayant pu accentuer le phénomène. On remarque cyniquement que la plateforme continue à prélever les mêmes frais fixes, généralement assis sur le montant total emprunté, alors que l'investisseur se retrouve moins rémunéré... pour un risque probablement supérieur !
  • certaines plateformes se sont diversifiées dans d'autres business models pour continuer à assurer leur rentabilité ou leur croissance : copropriétés, SCPI... La démonstration apportée plus haut concernant Anaxago est d'ailleurs assez éclairante
  • pas mal de plateformes ont déporté une partie de la collecte dans des "fonds" : c'est moins de frais, moins de délai, sans doute plus adapté à de gros investisseurs qui n'ont pas spécialement envie d'être connectés à 14h59:55 pour espérer placer 50 k€ dans un projet. C'est aussi par défaut une confiance (aveugle ?) accordée à la plateforme : on investit sans se prendre la tête, certes, mais sans précisément savoir dans quoi
En clair je pense à ce stade qu'il faut rester très prudent et très sélectif dans les projets, si tant est qu'on estime que ça vaille encore le coup d'investir. Je ne suis pas loin de penser que le CF immo tel que nous le connaissions avant Covid n'existe plus, ou plus vraiment, et que plusieurs plateformes ont fait évoluer le concept à un tel point que le petit investisseur va gagner moins en prenant beaucoup plus de risques (voire tous les risques dans les cas extrêmes).
 
Dernière modification:

Serge B

Contributeur
moi je verrais bien quelque chose comme : "L'attention est attirée sur le fait que l'intermédiaire qui commercialise le placement gagne de l'argent tout de suite, et que l'investisseur pourra peut-être en gagner plus tard",
Ce qui est le propre que toute opération d'ingénierie financière, même la plus simple . Mais en effet j'aime bien la façon dont vous posez la règle ))

J'en ai une autre dont je ne m'écarte jamais : "N'investir que dans des produits dont vous comprenez parfaitement le fonctionnement".
Ce qui me conduit par exemple à me tenir à l'écart du Bitcoin et de ce qui gravite autour, et bien sûr d'Anaxago !

Le talent pédagogique de Nico éclaircit le paysage, merci à lui, mais s'il faut se livrer à un pareil décorticage avant chaque opération, en sus d'analyser les fondamentaux = non, merci !
 

Luciole49

Contributeur
Ben je compte investir sur l'opération rue de Meaux, je vais tout relire au cas où quelque chose m'aurait échappé. Avez vous des ennuis avec des projets anaxago ? à part leur deux projets foireux.
 

baffer

Contributeur
Avez vous des ennuis avec des projets anaxago ? à part leur deux projets foireux.
Bonjour @Luciole49,
Pour vous, quels sont les deux projets foireux ? Vous parlez des 2 projets en défaut ?
Car si on regarde la page des retards sur hellocrowdfunding on constate qu'il y a un certain nombre de projets en retard. Et plus embêtant encore, j'avais calculé la durée moyenne des retards en mois pour chaque plateforme et anaxago truste la première place. D'ailleurs la page des retards sur hellocrowdfunding l'illustre bien. Le projet en retard de plus de 6 mois le plus "récent" aurait dû être remboursé en décembre 2020.
Et il y a un certain nombre de projets en retard de plus de 2, 3 voir 4 ans (peut on encore parler de retard à ce niveau là ?).
Personnellement, j'ai investi sur cette plateforme que tout récemment et pour un opérateur dont j'ai confiance jusqu'à présent (Essor), donc je n'ai pas de problème à remonter jusqu'à présent.
 

constantine_36

Contributeur
Bonjour, je suis entrain de lire la doc du projet les 3 Lys sur Fundimmo.
Quand je regarde le tableau des ressources financières. Je vois que la somme fait presque 150% du PR. Quelque chose m’échappe
Est-ce que car l’opérateur a besoin d’argent pour d’autres projets et met celui la en vitrine ou parce qu’il attend la signature des actes authentiques des vente en VEFA?
Merci
 

larsul

Membre
Bonjour, je suis entrain de lire la doc du projet les 3 Lys sur Fundimmo.
Quand je regarde le tableau des ressources financières. Je vois que la somme fait presque 150% du PR. Quelque chose m’échappe
Est-ce que car l’opérateur a besoin d’argent pour d’autres projets et met celui la en vitrine ou parce qu’il attend la signature des actes authentiques des vente en VEFA?
Merci
Pour ma part, j'ai commencé à investir en crowdfunding sur Anaxago à une époque ou il s'agissait de financements classique...je n'ai eu aucune problème jusqu'à présent: plusieurs projets ont été remboursés
 

Chris78

Contributeur
Pour ma part, j'ai commencé à investir en crowdfunding sur Anaxago à une époque ou il s'agissait de financements classique...je n'ai eu aucune problème jusqu'à présent: plusieurs projets ont été remboursés
Je suis dans le même cas ... Un jour, ils m'ont informé avoir mis en place un nouveau mode de financement dit en "joint venture" où l'investisseur est plus "associé" à l'opération et intéressé au résultat, ceci afin d'améliorer le taux. Cela m'a semblé être une bonne idée et j'y ai participé, j'attends de voir le résultat de ces opérations.
 

NicoNoclaste

Contributeur régulier
Bonsoir

Avez vous des ennuis avec des projets anaxago ?
Trois projets «classiques» remboursés, un par anticipation, un à temps et un en retard contractuel, tous au taux annoncé.
Des remboursements partiels sur d’autres, et un projet actuellement en retard contractuel.
Rien d’alarmant jusqu’ici, donc.

Bonjour, je suis entrain de lire la doc du projet les 3 Lys sur Fundimmo.
Quand je regarde le tableau des ressources financières. Je vois que la somme fait presque 150% du PR. Quelque chose m’échappe
Est-ce que car l’opérateur a besoin d’argent pour d’autres projets et met celui la en vitrine ou parce qu’il attend la signature des actes authentiques des vente en VEFA?
Difficile d’avoir des certitudes en la matière.
Mais il y a des chances qu’aucun appel de fonds VEFA ne puisse être lancé avant la signature des actes authentiques, qui n’aura lieu qu’en février prochain. Or, l’opérateur ne va pas attendre jusque-là pour commencer les travaux; j’imagine donc que ses fonds propres et les emprunts obligataire et bancaire y subviendront alors seuls. Après, lorsque les premiers fonds VEFA arriveront, des premiers remboursements pourraient avoir lieu...
 
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