Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

berti49

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ce qui m'agace un peu aussi, c'est quand ils te disent le 15/09 déblocage des fonds dans les prochains jours...
et quand tu les contactes 15 jours après, ça sera entre le 15 et le 20/10...
et finalement le 21 octobre toujours rien :(
 

berti49

Membre
Monégo vient de rentrer une opération sur du bureau à Lyon
pas facile d'anticiper la commercialisation dans ce domaine (même si entre les 37% précommercialisés et une autre partie louée le risque n'est pas insensé)
 

Spel

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Le quartier de Vaise ne manque pas de locaux tertiaires récents, il est moins prestigieux que Gerland ou Partdieu.
A taux comparable, je préfère aller sur la promotion résidentielle (74) de mardi (toujours sur Monego)
 

berti49

Membre
Le quartier de Vaise ne manque pas de locaux tertiaires récents, il est moins prestigieux que Gerland ou Partdieu.
A taux comparable, je préfère aller sur la promotion résidentielle (74) de mardi (toujours sur Monego)
surtout qu'anahome semble avoir un bon track record
ce qui m'embêtait un peu c'est la présence de 5 autres projets/chantiers dans la même rue, même si tout semble avoir été précommercialisé pour ces 5 autres immeubles
 

NicoNoclaste

Contributeur régulier
Bonjour

Merci à Niconoplaste pour sa belle explication des projets Anaxago.
J'y ajouterai seulement que, dans la plupart des cas, Anaxago Capital (filiale ou holding de la plateforme Anaxago) est actionnaire majoritaire ou égalitaire de la cible qui mène le projet.
Anaxago est donc devenu en fait un promoteur ou un marchand de biens qui capte la marge finale du projet si, après tous les frais prélevés, elle est positive ou qui, en cas d'échec, refile le "bébé pourri" aux investisseurs par le biais de la conversion en actions de leurs obligations en osant prétendre que c'est une garantie pour eux!!!
Rhooo! Vous êtes comme moi, vous voyez le mal partout.
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Mais en l’occurrence, je ne suis pas tout-à-fait d’accord avec vous sur la duplicité supposée d’Anaxago (mais sur la multiplication des frais, si).

La problématique est double et est la même pour toutes les plates-formes si elles veulent survivre, puis se développer:
  1. trouver des projets à financer,
  2. et trouver des investisseurs auprès desquels les écouler.
Pour le premier point, elles doivent trouver des opérateurs et les fidéliser, en leur assurant des tarifs compétitifs, un service fiable et rapide, et un financement dans les temps impartis, qui peuvent parfois être très courts, ce qui amène au deuxième point.

Certaines plates-formes comme Raizers, Fundimmo, Homunity ou Upstone se sont rapprochées de foncières et autres groupes de gestion de fortune pour élargir leurs bases d’investisseurs, et Clubfunding appartenant au groupe familial Profina a résolu dès le départ cette question. Anaxago a choisi pour sa part la stratégie de la croissance interne en créant Anaxago Capital, qui est donc la société maison de gestion de fonds d’investissements; on en a discuté sur cette file il y a quelques mois lors du lancement du fonds Anaxago Society, concomitamment d’ailleurs avec le fonds concurrent de Clubfunding (j’en ai oublié le nom).

En d’autres termes, lorsque l’on voit Anaxago Capital associé à un opérateur, il s’agit en fait du FCPR d’Anaxago, donc d’investisseurs comme vous et moi (sans doute un peu plus fortunés tout-de-même); je ne dis pas que des membres du staff d’Anaxago n’en font pas partie (et ils auraient tort de s’en priver).

De plus, ma compréhension du mécanisme de la conversion des OCA est que si la Cible ne peut plus honorer ses engagements vis-à-vis des obligataires, c’est que les co-associés ont de leur côté déjà perdu pas mal de billes dans l’affaire.
 

Luciole49

Contributeur
Bonjour j'ai pris une option pour le projet rue de Meaux. Après avoir relu les documents je pense avoir eu la main un peu lourde et donc vais rabaisser mon investissement (j'avais pas vu que c'était de l'obligataire faudrait que je lise les dossiers des fois).

Sinon çà paraît pas mal non ? A force de faire la guerre aux meublés de tourisme les rares biens qui échappent à la terrible Hidalgo s'appréciaient de près de 50% par rapport au même logement destiné à la location plafonnée. La covid a renversé la tendance mais il semble que tout est en train de repartir. Faudrait pas une 141ème vague en 2024.

Votre avis ? surtout qu'il y aura d'autres tranches.

Bon en gros le CF c'est bien mais on leur confie notre argent pour qu'ils nous le fassent fructifier et ils finissent par nous le rendre quand on ne l'attend pas. A quand un vrai véhicule de placement collectif où on rentre quand on veut et on sort quand on veut comme les SCPI (avec moins de frais quand même surtout à la sortie).
 

berti49

Membre
Bonjour j'ai pris une option pour le projet rue de Meaux. Après avoir relu les documents je pense avoir eu la main un peu lourde et donc vais rabaisser mon investissement (j'avais pas vu que c'était de l'obligataire faudrait que je lise les dossiers des fois).

Sinon çà paraît pas mal non ? A force de faire la guerre aux meublés de tourisme les rares biens qui échappent à la terrible Hidalgo s'appréciaient de près de 50% par rapport au même logement destiné à la location plafonnée. La covid a renversé la tendance mais il semble que tout est en train de repartir. Faudrait pas une 141ème vague en 2024.

Votre avis ? surtout qu'il y aura d'autres tranches.

Bon en gros le CF c'est bien mais on leur confie notre argent pour qu'ils nous le fassent fructifier et ils finissent par nous le rendre quand on ne l'attend pas. A quand un vrai véhicule de placement collectif où on rentre quand on veut et on sort quand on veut comme les SCPI (avec moins de frais quand même surtout à la sortie).
c'est justement ce qui m'a fait renoncer...
d'ici à ce que le secteur du meublé de tourisme, les coloc étudiantes ou le coliving soit plus encadré (airbnb n'est plus trop en odeur de sainteté ces derniers temps, et de nombreuses sociétés comme colonies se sont bien vite engouffrées dans le secteur) alors que le projet est sur 3.5 ans, le risque me paraissait trop important
 

Luciole49

Contributeur
On ne peut pas plus encadrer le tourisme, ce que la Mairie a fait c'est éviter que les logements du centre de Paris deviennent des Airbnb et co. Et bientôt il ne sera plus possible de transformer des locaux commerciaux en meublés de tourisme. Donc je trouve que le foncier a de l'attrait, après ce qu'ils vont en faire c'est un autre problème. J'arrête complètement le résidentiel à Paris et autres grandes villes, çà va baisser mais le tourisme non j'ai confiance.
 

NicoNoclaste

Contributeur régulier
Bonjour j'ai pris une option pour le projet rue de Meaux. Après avoir relu les documents je pense avoir eu la main un peu lourde et donc vais rabaisser mon investissement (j'avais pas vu que c'était de l'obligataire faudrait que je lise les dossiers des fois).
Votre avis ? surtout qu'il y aura d'autres tranches.
Tout ce qu’Anaxago nous dit sur le plan du foncier, c’est que le bien est en R+5 et qu’il y a actuellement 40 chambres et pas d’ascenseur, et que l’on va en faire une résidence meublée avec services, et un restaurant au RDC. Un point, c’est tout!
Sur le plan financier, on nous donne le coût d’acquisition, le coût des travaux, et on nous apprend que le rendement locatif net en rythme de croisière sera de 6% annuels. Un point, c’est tout!

J’estime que c’est un peu court.

Quels vont être les types de lots offerts à la location? Des chambres individuelles? Des appartements? Combien? Un ascenseur sera-t-il installé? Quels services seront offerts?
Quels sont les grands travaux projetés? Quelles seront les charges annuelles?
Quels sont les taux de remplissage projetés? Quelle est la grille tarifaire? Quelle est la clientèle ciblée?

Moi, j’ai besoin de savoir tout ça pour pouvoir valider les chiffres qui nous sont donnés; à défaut, il faut avoir konphiensse, mais c’est un mot que je ne sais même plus épeler, tant il est vrai que je ne l’utilise plus…

@ron , @Chris78
En jetant un coup d’œil au montage et aux frais retenus par Anaxago, je m’aperçois que ce que j’ai écrit dans mes deux précédents posts doit être modulé.
En la circonstance, la PF ne prend que 0,5% au niveau de l’Emetteur à l’entrée, pas de frais annuel de gestion, et c’est Anaxago Holding qui est co-associé de l’opérateur; et de fait, les co-associés n’apportent aucun fond propre dans l’opération, qui n’est par conséquent financée que par la levée obligataire et un crédit bancaire. Ils se partageront donc 85% du résultat net de l’opération, Osmose pour son travail d’Asset Manager, et Anaxago pour se rémunérer grassement du montage, les obligataires restant intéressés à hauteur de 15% du résultat.

Tous les projets d’Anaxago varient donc plus ou moins sensiblement dans leurs structurations.
 

ron

Membre
A Niconoplaste.
Je suis ravi de constater que vous avez enfin pointé qu'Anaxago Capital ou Anaxago Holding n'investissent pas en fonds propres dans les projets qu'ils proposent. Ce qui me paraît pour le moins étonnant.
J'aimerais bien connaître les banques qui acceptent de financer des projets dont les actionnaires décisionnaires n'investissent pas en fonds propres.
En fait, les fonds collectés auprès de nous investisseurs sont destinés x % (souvent 5%) à souscrire des actions et à y % pour des avances en comptes courants.
Dès lors, les fonds propres sûrement requis par les banques sont souscrits par les investisseurs.
Dès lors aussi, si le projet tourne mal, les actionnaires décisionnaires (Anaxago et son associé) s'en tirent sans dégâts pendant que nous investisseurs sommes collés avec des obligations converties en actions d'un projet "pourri".
C'est fûté et même osé et amoral de la part d'Anaxago. Très peu pour moi.
 
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