Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

ostibapa

Contributeur
Je parle bien de la même opération.
Pour le montant brut, c'est faux depuis le début. Voir ce message et les échanges qui ont suivis. je n'avais pas vu le coup de la date : nouvelle confirmation que ça bricole dur chez Raizers (n)
 

berti49

Membre
paradoxalement, MONEGO qui proposait ce matin un très beau produit annonce la clôture au bout de 45min, alors que le montant recherché (300k€) aurait pu partir beaucoup plus vite quand on voit la vitesse à laquelle ça part sur d'autres plateformes
les CGP et autres family offices ne sont pas sur MONEGO ?
le fait qu'ils ne soient pas liés à un fond niveau capitalistique explique peut être aussi cela
 

Montja

Contributeur
Oui, je ne critique pas le taux, je pense seulement que cela a pu ralentir légèrement la vitesse de souscription ...
On voit cela pour nombre de projets. goût du risque ou appât du gain potentiel, les taux semblent davantage allécher que les qualités. Un exemple sur WSB un projet dit "senior secured" (Garanties élevées) mais en contrepartie d'un taux moindre (7.5%) n'est toujours pas bouclé à 1 journée de la fin de collecte
 

Spel

Membre
En pratique le projet était souscrit en un quart d'heure
Quand vous dites "très beau produit" j'imagine que vous parlez de la manière dont le projet était ficelé et non de l'état du bien / hangar, vendu 50% de moins que la moyenne des locaux pro du secteur ;)
Le fundimmo d'hier a traîné plusieurs heures, à raison, préco faible, emplacement bof, marge de 4%...
Les investisseurs seraient-ils plus regardants ?
 

berti49

Membre
En pratique le projet était souscrit en un quart d'heure
Quand vous dites "très beau produit" j'imagine que vous parlez de la manière dont le projet était ficelé et non de l'état du bien / hangar, vendu 50% de moins que la moyenne des locaux pro du secteur ;)
Le fundimmo d'hier a traîné plusieurs heures, à raison, préco faible, emplacement bof, marge de 4%...
Les investisseurs seraient-ils plus regardants ?
oui effectivement je parlais de notre point de vue de prêteur :)
le prix de vente faible (100% précommercialisé forcément avec un tel prix), c'est aussi un gage de sécurité avec un acheteur qui ne va pas se désister, et quand bien même il le ferait, un autre acheteur devrait se trouver facilement et rapidement... du coup risque très très mesuré pour nous avec tout de même ce 8.5% de rendement !

concernant rue Bequet sur WSB, ils ont déjà reporté d'une semaine le closing...
et pourtant 100% précommercialisé et garanties conséquentes (hypothèque 1er rang entre autres)
effectivement on dirait que personne ne regardent sous les 10% de rendement :-(
 
oui effectivement je parlais de notre point de vue de prêteur :)
le prix de vente faible (100% précommercialisé forcément avec un tel prix), c'est aussi un gage de sécurité avec un acheteur qui ne va pas se désister, et quand bien même il le ferait, un autre acheteur devrait se trouver facilement et rapidement... du coup risque très très mesuré pour nous avec tout de même ce 8.5% de rendement !

concernant rue Bequet sur WSB, ils ont déjà reporté d'une semaine le closing...
et pourtant 100% précommercialisé et garanties conséquentes (hypothèque 1er rang entre autres)
effectivement on dirait que personne ne regardent sous les 10% de rendement :-(
Tant mieux pour les autres !😉
 

NicoNoclaste

Contributeur régulier
Bonjour

taux de 8.5 % là où d'autres sont à 10 ?
oui, mais niveau de sûreté largement supérieur (hypothèque 1er rang entre autre)
On voit cela pour nombre de projets. goût du risque ou appât du gain potentiel, les taux semblent davantage allécher que les qualités. Un exemple sur WSB un projet dit "senior secured" (Garanties élevées) mais en contrepartie d'un taux moindre (7.5%) n'est toujours pas bouclé à 1 journée de la fin de collecte
WSB soigne particulièrement ses analyses et la présentation de ses dossiers, et celui-ci est encore une fois un modèle du genre. Pour remettre les choses à leur place, la mention «senior secured», qui peut paraître ronflante et impressionner (et c’est sans nul doute son objectif inavoué et ça fait partie du «packaging»), est simplement la traduction-maison qu’une hypothèque de 1er rang a été prise sur le bien (et que l’obligataire sera à coup sûr prioritaire pour le remboursement) et que certains ratios sont limités; mais on voit tout de même assez fréquemment cette situation sur des dossiers payés 9-10% sur d’autres PF!

J’estime par exemple, en testant ce projet WSB à ma grille, qu’il est plus risqué que celui de Baltis à 10% de ce matin (où j’ai pu me glisser, mais in extremis vu la vitesse à laquelle il est parti); je relève en particulier que la marge opérationnelle de 13% est bien faible pour du MdB, et qu’aucune banque n’est dans la boucle, ce qui me paraît tout de même étrange.

Il ne faut donc pas perdre de vue, si l'on veut comparer les taux pratiqués par des plates-formes différentes, que celles-ci ont des grilles d’analyse du risque différentes – et qui accorderaient donc des taux différents à un même dossier, mais également des stratégies de captation des opérateurs différentes (frais facturés, mais également taux accordés) dans un marché encore mouvant et qui n’a donc pas encore trouvé son équilibre.

Sur ce marché, on peut noter que 2 PF tendent à tirer les taux vers le bas – WSB et Look&Fin, que d’autres telles Fundimmo et Homunity semblent avoir du mal à ne pas s’y laisser entraîner, et que les dernières comme Clubfunding, Raizers (autour de 10%), et Monego et Koregraf (vers 8,5%) résistent en conservant les taux qu’elles ont toutes toujours plus ou moins pratiqués; à dessein, je n’ai pas situé Anaxago qui a un business-model différent, ni d’autres plates-formes plus petites, récentes et/ou agiles ou que je ne suis pas ou plus.
 
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