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cmdurand

Membre
2 nouveaux projets sur raizers dans 2 jours
* J'aime bien le projet de bungalow car bien situé (pas de banque mais toutefois fond propre important, la marge est faible mais le prix est plûtôt bas d'après le comparatif.
 

Montja

Contributeur
2 nouveaux projets sur raizers dans 2 jours
* J'aime bien le projet de bungalow car bien situé (pas de banque mais toutefois fond propre important, la marge est faible mais le prix est plûtôt bas d'après le comparatif.

J'aime bien aussi l'idée mais 0 de préco, et vraiment faible marge, pour ma part dans le contexte actuel, c'est tendu je trouve
 

Luciole49

Membre
J'aime bien aussi l'idée mais 0 de préco, et vraiment faible marge, pour ma part dans le contexte actuel, c'est tendu je trouve
Oui mais porté directement par le promoteur je trouve pas mal je ferai si j'ai le temps. çà me tue de flinguer le solde de ma carte bleue et de me prendre des SMS de ma banque ou des blocages alors que l on a pas le temps de faire un virement et que les virement instantanés ne fonctionnent pas.

J'ai effectué mon deuxième investissement sur Fundimmo 800.000 euros financés en 2 minutes. çà décoiffe.

sur Raizers 2 M€ vont partir en combien de temps ?
 

NicoNoclaste

Contributeur régulier
Bonsoir

2 nouveaux projets sur raizers dans 2 jours
Projet Raizers à Archamps: la marge à 10% est un NoGo pour moi pour un dossier MdB. Si ça ne vous ralentit pas:
  • -la relative inexpérience du porteur en matière de MdB et de promotion immobilière; c’est quand même un spécialiste du secteur;
  • -son engagement à seulement 14,9% des fonds propres de l’opération,
  • -la préco inexistante,
  • ~les garanties offertes: on ne connaît pas la surface financière de la caution, les cibles des GAPD semblent solides,
  • ~quelques travaux à entreprendre,
  • +localisation idéale,
  • + une banque dans la seringue,
  • +les autorisations purgées,
  • +durée prévue satisfaisante.
Ma moulinette perso me susurre un taux de 10,5-11%.

Je ré-ouvre ici une parenthèse pour commenter un des points forts du projet relevé par l’analyste de Raizers, «Garanties A Première Demande dont les capitaux propres couvrent la valeur de l’emprunt».
Bon. Que doit-on comprendre? Que si quelque chose se passe mal, on dégaine les GAPD, et les structures-cibles vont déverser leurs capitaux propres pour rembourser les obligataires? Mais que nenni!
En schématisant, les capitaux propres, comme tout ce qui figure au passif d’un bilan, ont servi à payer une partie de ce qui figure à l’actif du même bilan, l’autre partie ayant été financée par les dettes, qui figurent au passif au même titre que les CP.
Ce que ces entités peuvent faire pour rembourser rapidement les créanciers, c’est taper dans leur actif, i.e. dans ce qu’elles possèdent réellement, à commencer par leurs liquidités.
La seule chose qui est vraie (et encore, seulement théoriquement), c’est que si l’on envoyait ces entreprises à la casse (en liquidation), nous serions censés récupérer nos billes in fine; ça nous ferait une belle jambe de devoir attendre la fin de la procédure!
Ce «point fort» n’en est donc pas un.

J'aime bien le projet de bungalow car bien situé
J'aime bien aussi l'idée mais 0 de préco, et vraiment faible marge, pour ma part dans le contexte actuel, c'est tendu je trouve
Pour le projet Las Casas de las Lanas, je suis plus partagé. C’est un dossier de promotion immobilière, un peu atypique en ce qu’il concerne un parc de loisirs.

Je me demande quelle est la sociologie des acquéreurs potentiels des chalets, mais j’imagine qu’ils doivent plutôt appartenir à la partie de la classe moyenne qui sera impactée par les nouvelles restrictions imposées aux banques concernant l’attribution du crédit. Je vois d’autre part assez mal des investisseurs trouver des rendements significatifs dans ce type d’immobilier de tourisme très saisonnier, où le gros du CA se fait en juillet-août, le reliquat d’avril à juin et en septembre, et quasiment rien le reste de l’année; mais je n'ai pas trouvé de tarifs de location comparable, et n'ai pas la moindre idée du taux d'occupation selon la période de l'année.

Accessoirement, mais c’est purement psychologique (quoique?), je trouve les constructions à venir bien légères pour une contrée soumise aux vents océaniques, dont on s’attend à ce qu’ils deviennent de plus en plus violents lors de tempêtes de plus en plus fréquentes; un épisode de ce genre, avec des vents de de plus 130 km/h alors que les premiers chalets seront sortis de terre, risque fort de balayer - au sens propre - les velléités de s’offrir ce genre de pied-à-terre, et donner un coup d’arrêt à la commercialisation. Si je décidais d’y aller, je serrerais les fesses pendant toute la durée de l’investissement…

Mais je n’irai pas, le projet méritant plutôt, indépendamment de ce qui précède, une rémunération de l’ordre de 11%. On notera par exemple que, malgré le montant significatif de la levée et l’apport conséquent en fonds propres de l’opérateur, aucune banque n’est dans la boucle, et ça n'est certainement pas le fait du hasard ni de la volonté du porteur...
 

Luciole49

Membre
J'ai effectué mon deuxième investissement sur Fundimmo 800.000 euros financés en 2 minutes. çà décoiffe.

sur Raizers 2 M€ vont partir en combien de temps ? Je trouve le projet de résidence de loisir intéressant. J'ai déjà fait un projet de ce genre sur Homunity remboursé dans le timing.

Si je met au moins 1000 euros ils vont me donner 100 euros de prime c'est çà ?

En revanche l'alimentation du portefeuille c'est galère. Projets mis en ligne trop tôt pour faire un virement, virements instantanés impossibles, carte bleue -> on est quand même limités même avec des cartes dorées et il n'y a pas qu'eux.
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Ben voilà, il suffit de demander au patron 🙂.
Je me demande encore pourquoi Upstone n'a pas voulu répondre clairement à la question 😁

A ceux qui y ont investi et après question à UPSTONE, dont j'ai la réponse ce matin, je signale que le projet Clamart - Bellevue de l'opérateur (mdb) VILLOREA est officiellement en défaut.

UPSTONE me répond la bouche en cœur que ce projet va faire l'objet d'un "refinancement" fin 2021: bon, initialement prévu à un taux de 14% sur 12 mois, je n'en suis pas le 1ier étonné.
=> traduction: les 14% vont se transformer en 5 à 6% voire juste du remboursement avec les miettes.

Ce qui est énervant c'est le silence assourdissant d'UPSTONE sur le "suivi" de ses projets.

Je signale que le projet Clamart - Barbusse toujours de VILLOREA, lui est en retard, et va faire l'objet de 2 prochains remboursements.
 
M

Membre50050

Ca ne commence pas à faire sérieusement peur, ces défauts concernant des zones immobilières pourtant réputées riches?

Je m'amuse aussi des projet à plusieurs millions qui partent 'comme des petits pains' qu'on s'arrache alors qu'au bout le gain réel n'est pas assuré, et la perte sur le capital de plus en plus courant;
 
Dernière modification par un modérateur:

Chouwi

Membre
A ceux qui y ont investi et après question à UPSTONE, dont j'ai la réponse ce matin, je signale que le projet Clamart - Bellevue de l'opérateur (mdb) VILLOREA est officiellement en défaut.

UPSTONE me répond la bouche en cœur que ce projet va faire l'objet d'un "refinancement" fin 2021: bon, initialement prévu à un taux de 14% sur 12 mois, je n'en suis pas le 1ier étonné.
=> traduction: les 14% vont se transformer en 5 à 6% voire juste du remboursement avec les miettes.

Ce qui est énervant c'est le silence assourdissant d'UPSTONE sur le "suivi" de ses projets.

Je signale que le projet Clamart - Barbusse toujours de VILLOREA, lui est en retard, et va faire l'objet de 2 prochains remboursements.
J'en suis navré ...

Le timing est quand même très (très) étrange, juste après leur annonce de rapprochement avec le groupe Spirit. J'espère pour eux qu'ils ont négocié cela dans le cadre de leur investissement sur Upstone

D'ailleurs leur page statistiques en a pris un coup ... https://www.upstone.co/statistiques
 

ostibapa

Membre
A ceux qui y ont investi et après question à UPSTONE, dont j'ai la réponse ce matin, je signale que le projet Clamart - Bellevue de l'opérateur (mdb) VILLOREA est officiellement en défaut.

UPSTONE me répond la bouche en cœur que ce projet va faire l'objet d'un "refinancement" fin 2021: bon, initialement prévu à un taux de 14% sur 12 mois, je n'en suis pas le 1ier étonné.
=> traduction: les 14% vont se transformer en 5 à 6% voire juste du remboursement avec les miettes.

Ce qui est énervant c'est le silence assourdissant d'UPSTONE sur le "suivi" de ses projets.

Je signale que le projet Clamart - Barbusse toujours de VILLOREA, lui est en retard, et va faire l'objet de 2 prochains remboursements.
Bonjour,

M...E, j'y suis sur Clamart-Bellevue ! Avec un petit billet heureusement...

Pour les "prochains" remboursements sur Clamart - Barbusse il va falloir être patient vu la mise à jour hier de la page actualité du projet :
14/10/21
Le lot n°06 est toujours à la vente pour un montant de 700 K€.
Des visites ont lieu et nous espérons une vente effective pour dans un délai raisonnable de 4 à 5 mois au plus, soit pour la fin du mois de Mars 2022.
Cette vente sera complétée par un versement d’un montant de l’ordre 330 K€ pour la fin du mois d’Octobre 2021 au plus tard.


Y croiront ceux qui ont encore confiance en Upstone et Villorea
On en est à 2 ans sur ce projet qui était prévu pour durer 6 mois et il reste encore 43% du capital à rembourser !
 
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