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Msimmo

Contributeur
... Vu ce qui m'est arrivé avec bois Sénart sur Hommunity, je préfère passer mon chemin face à ce type de projet à présent 😌
Tiens en parlant de ça si Bois Sénart retardé semble avoir toutefois une avancée positive, nous sommes aussi dans la semaine où nous attendons le remboursement complet de la miura (au 15/06/2021).

Hummm, pas de nouvelles = bonnes nouvelles en crowdfunding ?
 

Zino

Membre
Tiens en parlant de ça si Bois Sénart retardé semble avoir toutefois une avancée positive, nous sommes aussi dans la semaine où nous attendons le remboursement complet de la miura (au 15/06/2021).

Hummm, pas de nouvelles = bonnes nouvelles en crowdfunding ?

Il suffisait de demander, reçu à l'instant :

Contrairement au précédent rapport, la vente de la société de projet n'a pas pu se tenir lundi car l'acquéreur n'a pas finalisé l'audit préalable à l'acquisition de cette opération. Une question concernant le paiement des factures d'un sous-traitant n'a pas été résolue dans les délais impartis et pourrait toutefois impacter le prix final. Dans cette hypothèse, l'acquéreur a demandé au vendeur de décaler de plusieurs semaines la vente, le temps de finir l'ensemble des vérifications nécessaires et préalables. Plusieurs rendez-vous sont planifiés dès la semaine prochaine avec l'opérateur et l'ensemble des protagonistes pour faire avancer ce projet.

Pour rappel, depuis le 1er mars 2021 le taux d’intérêt est passé à 13 %.
 

Benjamin Graham

Nouveau membre
Bonjour à tous. Je suis nouveau dans le crowdfunding immobilier et je voudrais commencer avec ce projet qui m'a été montré par un de mes amis hier (il m'a également conseillé ce forum). Des avis de la communauté ? le taux de précommercialisation semble rassurant. Merci d'avance.

 

Chris78

Contributeur
Bonjour à tous. Je suis nouveau dans le crowdfunding immobilier et je voudrais commencer avec ce projet qui m'a été montré par un de mes amis hier (il m'a également conseillé ce forum). Des avis de la communauté ? le taux de précommercialisation semble rassurant. Merci d'avance.

Bonjour. Quel est le rendement proposé ?
 

NicoNoclaste

Contributeur régulier
Bonjour et bienvenu chez les fous (non, je rigole!)
Bonjour à tous. Je suis nouveau dans le crowdfunding immobilier et je voudrais commencer avec ce projet qui m'a été montré par un de mes amis hier (il m'a également conseillé ce forum). Des avis de la communauté ? le taux de précommercialisation semble rassurant. Merci d'avance.

Ce dossier est en fait un agglomérat de 3 projets de même nature (aménagement foncier), mais aux risques bien différents. Ça a été difficile de le disséquer, tant il est présenté de façon b*rd*lique; ou bien je n’ai rien compris, ce qui reste possible.

Le premier (Terres Océanes): c’est celui dont apparaissent dans la page projet le budget prévisionnel et la structure de financement, et le même budget dans la documentation disponible; il est déjà assez abouti, avec un permis purgé, le financement bouclé et une commercialisation bien avancée (90% nous dit-on, mais je ne calcule que 78%); la marge prévue à 25% est très satisfaisante.

Les deux autres (Dieupentale et Belin-Beliet): ils en sont à leur début, avec des permis non-purgés, des financements et garanties d’achèvement en cours de négociation, et des commercialisations annoncées respectivement à 30% et 60%, chiffres invérifiables puisque les structures de financement ne sont pas disponibles, pas plus d’ailleurs que les budgets prévisionnels; les marges respectivement annoncées à 15,7% et 16,4% sont également invérifiables, et seraient le minimum exigible selon mes propres critères.

D'autre part, l'engagement en fonds propres de l'opérateur est un critère très important, car il mesure à quel point l'impétrant est prêt à "mouiller sa chemise": or, il est nul sur le premier projet, et reste inconnu sur les deux autres.

Concernant les garanties: on ne connaît pas la surface financière de la caution, les GAPD sur les SNC portant les trois opérations ne seront pas intéressantes si ce sont, comme il est probable, des structures ad hoc, et la GAPD sur Soddefim ne sera pas d’un grand secours compte tenu de la taille de cette société, quoique saine; de plus, GPPL se situe juste à l’équilibre.

Je n’ai pas pu passer le projet sur ma grille compte tenu des données non vérifiables, mais je considère d’ores et déjà que pour moi, le taux de 9% ne rémunère pas assez bien le risque encouru, d’autant moins que ce taux est amputé par le 1% de droit d’entrée sur les projets de cette plate-forme.
 

Montja

Contributeur
Ça a été difficile de le disséquer, tant il est présenté de façon b*rd*lique;
Ah bon, ça me rassure, je me demandais si c'était moi qui était bouché. J'ai eu effectivement l'impression que ça partait dans tous les sens. Pour ma part, pas réussi à me faire une opinion pour le coup, mais j'adhère totalement aux remarques de @NicoNoclaste pour ce que j'ai pu en comprendre.
 

Benjamin Graham

Nouveau membre
Bonjour et bienvenu chez les fous (non, je rigole!)

Ce dossier est en fait un agglomérat de 3 projets de même nature (aménagement foncier), mais aux risques bien différents. Ça a été difficile de le disséquer, tant il est présenté de façon b*rd*lique; ou bien je n’ai rien compris, ce qui reste possible.

Le premier (Terres Océanes): c’est celui dont apparaissent dans la page projet le budget prévisionnel et la structure de financement, et le même budget dans la documentation disponible; il est déjà assez abouti, avec un permis purgé, le financement bouclé et une commercialisation bien avancée (90% nous dit-on, mais je ne calcule que 78%); la marge prévue à 25% est très satisfaisante.

Les deux autres (Dieupentale et Belin-Beliet): ils en sont à leur début, avec des permis non-purgés, des financements et garanties d’achèvement en cours de négociation, et des commercialisations annoncées respectivement à 30% et 60%, chiffres invérifiables puisque les structures de financement ne sont pas disponibles, pas plus d’ailleurs que les budgets prévisionnels; les marges respectivement annoncées à 15,7% et 16,4% sont également invérifiables, et seraient le minimum exigible selon mes propres critères.

D'autre part, l'engagement en fonds propres de l'opérateur est un critère très important, car il mesure à quel point l'impétrant est prêt à "mouiller sa chemise": or, il est nul sur le premier projet, et reste inconnu sur les deux autres.

Concernant les garanties: on ne connaît pas la surface financière de la caution, les GAPD sur les SNC portant les trois opérations ne seront pas intéressantes si ce sont, comme il est probable, des structures ad hoc, et la GAPD sur Soddefim ne sera pas d’un grand secours compte tenu de la taille de cette société, quoique saine; de plus, GPPL se situe juste à l’équilibre.

Je n’ai pas pu passer le projet sur ma grille compte tenu des données non vérifiables, mais je considère d’ores et déjà que pour moi, le taux de 9% ne rémunère pas assez bien le risque encouru, d’autant moins que ce taux est amputé par le 1% de droit d’entrée sur les projets de cette plate-forme.
Merci Beaucoup pour l'accueil et pour la réponse très détaillée. C'est d'une aide précieuse pour se décider.

J'ai parlé à un collègue qui a de l'immobilier autour de bayonne et me dit que le marché des terrains est plutôt porteur dans le coin actuellement.

D'ailleurs comme tu l'as dit, la marge de 25% du premier projet me semble assez bonne également.

Si tu me le permets, je vais leur faire un message avec tes reserves (que je partage pour partie) et en fonction de leur réponse, je me déciderai.

Je vous tiens au courant en tout cas. Merci encore pour l'accueil et les retours. 😉
 

NicoNoclaste

Contributeur régulier
Si tu me le permets, je vais leur faire un message avec tes reserves (que je partage pour partie) et en fonction de leur réponse, je me déciderai.
Aucun problème.
Encore un détail que j'ai omis: dans le budget Terres Océanes, les 57k€ du poste "frais financiers" n'inclut certainement pas l'ensemble des frais et intérêts bancaires et plate-forme; une simple calcul estimatif permet de s'en convaincre. Même si ça ne devrait pas diminuer la marge de façon notable, ça ne me semble pas très sérieux de la part du rédacteur.
 
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