Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

foudre78

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Je ne dis pas qu'il y a un hic, mais comme je n'y connais pas (encore) grand chose dans ces histoires de loyers/capitalisation, éviction de locataires... je préfère passer. Par ailleurs comme Relevé dans les les points faibles par Raizers même, endettement important du groupe + apport de fonds propres pour l'opération 6%; ça me parait bien peu
Pour ma part je pense qu'il faut se montrer très vigilant sur les projets Parisiens. Le marché se ralenti de manière assez significative (source= de nombreux agents avec lesquels j'échange au quotidien) cela annonce des baisses de prix à venir, donc un prévisionnel sur un projet en cours me semble tronqué pour ma part.
 

Merlin75

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Bonsoir,


Le gérant d'Upstone oublie même de préciser que le projet l'Imprimerie proposé sur sa plateforme était prévu avec un délai cible de 12 mois... https://www.upstone.co/crowdfunding/l-imprimerie

Heureusement, il y'a des plateformes qui sont plus ferme vis à vis de leurs emprunteurs. Communication de soir d'Immocratie sur le projet La Bastide des Terres :

"PROROGATION DE 3 MOIS REFUSÉE

La date d’échéance de l’emprunt obligataire ayant financé l’opération de DocForImmo consistant en l’achat revente d’une bastide à Mirmande approche (le 19 juin prochain).

Suite au désistement de l’acquéreur initial, M Chanal, président de DocForImmo a souhaité conserver cette bastide afin de l’exploiter (mariages, séminaires, locations touristiques, …). Il a donc entrepris des démarches en vue d’obtenir un refinancement bancaire qui viendrait remplacer l’emprunt obligataire en cours.

A l’heure actuelle où nous écrivons ces lignes, plusieurs discussions avec différents établissements bancaires sont en cours. D’autres pistes sont également poursuivies telles qu’un refinancement obligataire ou un rachat en réméré. Il est peu probable qu’une issue favorable soit donnée à ces démarches d’ici le 19 juin prochain. Bien que M Chanal ait souhaité activer la prorogation de 3 mois prévue dans le contrat d’émission obligataire, nous nous y sommes opposés estimant que 3-4 semaines supplémentaires suffisaient pour finaliser les discussions en cours.

Le 19 juin prochain, nous enverrons les courriers de mise en demeure de payer ainsi que l’appel en garantie. Puis, si, à horizon d’un mois, les démarches de refinancement initiées ne donnaient aucun résultat, nous mettrons en œuvre la procédure visant à actionner l’hypothèque prise sur la bastide, procédure un peu lourde garantissant toutefois, à terme, la mise en vente de ladite bastide.

Nous vous tiendrons bien sur informés du résultat de ces démarches."


Si quelqu'un peu transmettre la communication que fera Fundimmo qui cofinançait le projet, je suis preneur.
Bonjour,
C'est un (quasi) copié-collé, reçu 15mn après celui d'Immocratie (oui je suis sur les deux, ne me demandez pas pourquoi: même moi je ne le sais pas :) )
Seule la conclusion diffère un peu:
"Par conséquent, le 19 juin prochain, nous enverrons les courriers de mise en demeure de payer ainsi que l’appel en garantie. Puis, si, à horizon d’un mois, les démarches de refinancement initiées ne donnent aucun résultat, nous mettrons en œuvre la procédure visant à actionner l’hypothèque prise sur la bastide, procédure un peu lourde garantissant toutefois, à terme, la mise en vente de ladite bastide et le remboursement de l’emprunt. "
La mise en gras est de moi, je trouve qu'ils s'avancent un peu: 2 350 000 € à rembourser en combinant les deux plateformes, plus frais et intérêts (12%) : l'activation de l'hypothèque permets certes la vente, mais j'aimerais être sur que celle ci couvrira les montants dus...
 

Merlin75

Membre
Ça fait plusieurs projets Upstone que je m'aperçois par hasard d'un remboursement en allant voir mon espace-client, le dernier en date ayant été Chartres St Chéron il y a 5 jours...
Bonsoir,
Pour Upstone / Chartres St Chéron, j'ai bien reçu un email de notification le 09 Juin (11h27). S'il y a un bug, il n'est pas général mais touche votre compte chez eux, vous devriez les contacter.
 

NicoNoclaste

Contributeur régulier
Pour ma part je pense qu'il faut se montrer très vigilant sur les projets Parisiens. Le marché se ralenti de manière assez significative (source= de nombreux agents avec lesquels j'échange au quotidien) cela annonce des baisses de prix à venir, donc un prévisionnel sur un projet en cours me semble tronqué pour ma part.
Ça rejoint mes inquiétudes concernant les faibles taux de capitalisation sur les projets visant une clientèle d'acheteurs-investisseurs. De plus, sur le projet Faubourg Saint Antoine, les simulations sur la partie commerciale prennent en compte les desiderata de loyers de l'opératrice et pas la proposition de l'actuel locataire, moins favorable. J'ai donc bien peur que les prévisions de marge opérationnelle soient beaucoup trop optimistes sur ce dossier.

Je suis en revanche positif sur l'autre projet Raizers sur Allauch:
  • +localisation intéressante, ITI 13%,
  • +opérateur très expérimenté et dans sa zone de prédilection, et fortement engagé à hauteur de 22% des fonds propres de l'opération,
  • -pas de banque dans la boucle,
  • +ce qui laisse l'hypothèque en garantie, en plus d'une caution à la surface financière conséquente,
  • ~une marge opérationnelle assez moyenne à 18,2%, mais fondée sur des prix de vente cohérents, et sans compter la réserve foncière,
  • -pas de préco,
  • ~un projet pas trop difficile à mener,
  • +et d'une durée convenable.
En plus, les 10% sont justement calculés.

je trouve qu'ils s'avancent un peu: 2 350 000 € à rembourser en combinant les deux plateformes, plus frais et intérêts (12%) : l'activation de l'hypothèque permets certes la vente, mais j'aimerais être sur que celle ci couvrira les montants dus...
Le prix d'acquisition était de 2,8M€; on peut toujours espérer, mais il va falloir serrer les fesses...
D'où l'importance de l'apport en fonds propres de l'opérateur.

Bonsoir,
Pour Upstone / Chartres St Chéron, j'ai bien reçu un email de notification le 09 Juin (11h27). S'il y a un bug, il n'est pas général mais touche votre compte chez eux, vous devriez les contacter.
Merci pour l'info.

Bonjour chez Axaxago :

Coeur Grégoire
Rue Pauline
Sixtine

Si certains ont bossé le sujet je veux bien des retours.
Salut Luciole.
J'ai donné un premier avis sur le Passage Grégoire ici. Il était fondé sur l'executive summary parce que je n'avais pas d'autre document à cette date. Et ça ne m'avait pas emballé...
Pour Pauline et Sixtine, les documents d'une page auxquels nous avons accès ne donnent quasiment aucune information, et on ne doit pas décider de se positionner sur un projet à la seule vue de ce genre de papier.
 

adnstep

Contributeur
Pour le projet Enco de Botte, je connais bien le coin, mes grands parents y habitaient, et mon parrain y habite encore.

Si je ne me trompes pas, c'est l'ancienne maison d'Esaie 55, association évangéliste.

Attention tout de même, il y a pas mal de circulation et la maison ne reçoit pas souvent le soleil.
 

adnstep

Contributeur
Celui-ci ? https://www.clubfunding.fr/projets/deia-mallorca

J'ai pris le Raizers "Enco de Botte", et même avec les remarques d'Adnstep, je ne suis pas trop inquiet, au pire ils rogneront un peu sur leur marge mais je ne vois pas ce qui pourrait vraiment mal se passer...
Oui, de toute façon, on ne va pas y habiter :). Et je vous rassure : le nouveau maire d'Allauch bloquant, quand il le peut, tous les projets lancés sous l'ancienne mandature, le bien immo se fait rare dans ce coin.
 
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