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Maxlan

Membre
Pour Bry sur Marne:

En revanche, la réserve foncière conservée par les porteurs se situe en zone d’«espaces non-bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques». Ça c’est de la dialectique! Mais j’interprète ça comme une zone qui restera inconstructible, et je me demande pourquoi ils la gardent; mais comme on dit, «cela ne nous regarde pas»!
Je vois pas pourquoi cela ne nous regarde pas puisque cela fait parti de la valo de l'op. S'il recupère en plus la parcelle 46 cela fait de quoi construire à mon avis ... par contre gros boulot de nettoyage des parcelles...

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NicoNoclaste

Contributeur régulier
Bonjour
Je vois pas pourquoi cela ne nous regarde pas puisque cela fait parti de la valo de l'op. S'il recupère en plus la parcelle 46 cela fait de quoi construire à mon avis ... par contre gros boulot de nettoyage des parcelles...
Je suis allé chercher dans le PLU pour déterminer les caractéristiques de constructibilité des parcelles, et je suis tombé sur ce plan. En le regardant au microscope, on voit que les parcelles 45, 46, 47 et 48 sont hachurées en vert, ce qui, selon la légende de la carte, constitue un «espace non-bâti nécessaire au maintien des continuités écologiques»; j'interprète ça comme: "Défense de construire!". Ce qui pour moi revient à dire que dans l'état, le terrain ne vaut rien à la revente.

@Raizers , me trompé-je?
 

cmdurand

Membre
En pièce jointe l'opération de anaxaco de vendredi à Nice: Avis ?
 

Pièces jointes

  • Executive Summary_Objectif Construction 178_v1_18-05-2021.pdf
    728,2 KB · Affichages: 21
Sur le montage financier, le porteur du projet met zero fonds propres (sauf si j'ai lu trop vite) et la valeur du bien aujourd'hui (ie prix d'acquisition) me semble dangereusement proche du montant du prêt bancaire, donc si les travaux/la commercialisation se passent mal, peu d'espoir de sortie positive en s'appuyant sur la conversion des OC.
Je ne connais pas Nice et serai intéressé si certains ont un avis sur la localisation et le marché local.
 

NicoNoclaste

Contributeur régulier
Sur le montage financier, le porteur du projet met zero fonds propres (sauf si j'ai lu trop vite)
Vous n'avez pas lu trop vite, j'ai fait la même remarque.
De même, la conversion des OCA mise à part, il n'est prévu aucune garantie.
On ne peut bien sûr pas juger complètement du projet sur ce seul document qui n'est qu'un résumé. Il manque des détails, entre autres sur le bien et les travaux à entreprendre: est-il vide ou y-a-t-il des locataires à évincer? Les appartements seront-ils rafraîchis ou rénovés? Etc, etc.
Néanmoins, l'essentiel est là:
  • ~localisation, ITI de 10%, mais à proximité immédiate de la gare SNCF et de la pénétrante,
  • ~des porteurs individuellement expérimentés, mais structure très récente,
  • -pas de fonds propres avancés par le porteur,
  • +une banque dans la boucle,
  • -aucune garantie apportée,
  • -marge de 16%, un minimum selon moi pour du MdB; il faudrait voir le détail des hypothèses de travail, mais les prix affichés me semblent bien haut pour de l'ancien, que ce soit à la vente ou à la location;
  • -pas de préco,
  • ~un type de projet pas trop compliqué,
  • -un horizon d'investissement plutôt éloigné,
  • +a priori pas de risque administratif.
Ce qui me donne un taux de rémunération de 11%, bien éloigné des 8% proposés. Mais encore une fois, les projets Anaxago intéressent l'investisseur aux résultats du projet, et il faut voir les différents scénarii proposés.

Pour ma part, mes premières conclusions ne m'encouragent pas à aller plus loin.
 
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