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NicoNoclaste

Contributeur régulier
Bonsoir

Je prends un instant pour commenter le projet Morizet d’Anaxago, aujourd’hui presque entièrement financé.

C’est un projet MdB dont l’actif est présenté comme un mix entre bureaux et entrepôts et sera transformé pour un usage de bureaux, ou «pouvant correspondre aux besoins de grandes enseignes». La marge opérationnelle prévue dans le scénario de base est de 11%, ce qui représente pour moi un NoGo d’emblée.

Mais le cas est, à plusieurs égards, suffisamment intéressant pour que je m’y sois un peu attardé.

J’évacue immédiatement le taux de rémunération de 10% du projet, en deçà de mes attentes après passage à la moulinette maison qui demandait plutôt 10,5-11% compte tenu des facteurs de risque immédiatement identifiables:
  • -marge faiblarde,
  • -pas de préco,
  • -un engagement du porteur réduit à 9,3% des fonds propres,
  • ~une équipe dirigeante avec un track-record limité, même si les dirigeants sont individuellement très expérimentés,
  • ~un engagement bancaire limité à la phase travaux.

Ce dossier est à l’image de ce qu’Anaxago propose depuis longtemps, à savoir un investissement hybride entre obligation et action en ce qu’il comporte une partie de rémunération fixe (5% en l’occurrence) et une partie variable appuyée sur la marge réelle du projet. Il faut donc bien avoir conscience que le taux de rémunération affiché à 10% est fondé sur des hypothèses très précises: un horizon d’investissement de 18 mois et une marge de 11%. Si l’horizon s’allonge et/ou la marge raccourcit, le rendement peut théoriquement diminuer jusqu’à 5%; a contrario, il peut aussi augmenter en cas de conditions favorables, notamment si le permis de construire (pas encore déposé) pour la surélévation du bien est accordé; il faut y croire... De plus, l’opération pourrait être dénouée par un refinancement bancaire, et je ne vois pas où une marge pourrait être dégagée dans ce cas...

Enfin, un autre point notable, que je voulais souligner, réside dans les hypothèses retenues par l’analyste-rédacteur pour la valorisation du bien, en l’espèce 390€/m² comme base du tarif de location, et un taux de capitalisation de 4,75% pour l’acheteur-investisseur du bien loué. On est bien loin des hypothèses de valorisation choisie par Clubfunding dans le dossier Haussmann de jeudi dernier, respectivement 640€/m² et 3,25%; certes, les quartiers ne sont pas les mêmes, mais cette seule différence ne justifie pas selon moi de tels grands-écarts. De plus, différents scénarii sont envisagés par Anaxago, prenant en compte différentes hypothèses.
En d’autres termes, même si le projet présent ne me séduit pas, je préfère la méthode d’analyse d’Anaxago que je juge infiniment plus rigoureuse et prudente que celle de Clubfunding, qui privilégie bien souvent les hypothèses les plus optimistes, et dont je me méfie de plus en plus.

Désolé de n'avoir pu me mettre sur ce dossier plus tôt. De plus, les dossiers Anaxago prennent toujours bien plus de temps à décortiquer que les autres, car très détaillés, et sont plus compliqués de par les particularités juridico-financières.
 

cmdurand

Contributeur
Bonsoir

Je prends un instant pour commenter le projet Morizet d’Anaxago, aujourd’hui presque entièrement financé.

C’est un projet MdB dont l’actif est présenté comme un mix entre bureaux et entrepôts et sera transformé pour un usage de bureaux, ou «pouvant correspondre aux besoins de grandes enseignes». La marge opérationnelle prévue dans le scénario de base est de 11%, ce qui représente pour moi un NoGo d’emblée.

Mais le cas est, à plusieurs égards, suffisamment intéressant pour que je m’y sois un peu attardé.

J’évacue immédiatement le taux de rémunération de 10% du projet, en deçà de mes attentes après passage à la moulinette maison qui demandait plutôt 10,5-11% compte tenu des facteurs de risque immédiatement identifiables:
  • -marge faiblarde,
  • -pas de préco,
  • -un engagement du porteur réduit à 9,3% des fonds propres,
  • ~une équipe dirigeante avec un track-record limité, même si les dirigeants sont individuellement très expérimentés,
  • ~un engagement bancaire limité à la phase travaux.

Ce dossier est à l’image de ce qu’Anaxago propose depuis longtemps, à savoir un investissement hybride entre obligation et action en ce qu’il comporte une partie de rémunération fixe (5% en l’occurrence) et une partie variable appuyée sur la marge réelle du projet. Il faut donc bien avoir conscience que le taux de rémunération affiché à 10% est fondé sur des hypothèses très précises: un horizon d’investissement de 18 mois et une marge de 11%. Si l’horizon s’allonge et/ou la marge raccourcit, le rendement peut théoriquement diminuer jusqu’à 5%; a contrario, il peut aussi augmenter en cas de conditions favorables, notamment si le permis de construire (pas encore déposé) pour la surélévation du bien est accordé; il faut y croire... De plus, l’opération pourrait être dénouée par un refinancement bancaire, et je ne vois pas où une marge pourrait être dégagée dans ce cas...

Enfin, un autre point notable, que je voulais souligner, réside dans les hypothèses retenues par l’analyste-rédacteur pour la valorisation du bien, en l’espèce 390€/m² comme base du tarif de location, et un taux de capitalisation de 4,75% pour l’acheteur-investisseur du bien loué. On est bien loin des hypothèses de valorisation choisie par Clubfunding dans le dossier Haussmann de jeudi dernier, respectivement 640€/m² et 3,25%; certes, les quartiers ne sont pas les mêmes, mais cette seule différence ne justifie pas selon moi de tels grands-écarts. De plus, différents scénarii sont envisagés par Anaxago, prenant en compte différentes hypothèses.
En d’autres termes, même si le projet présent ne me séduit pas, je préfère la méthode d’analyse d’Anaxago que je juge infiniment plus rigoureuse et prudente que celle de Clubfunding, qui privilégie bien souvent les hypothèses les plus optimistes, et dont je me méfie de plus en plus.

Désolé de n'avoir pu me mettre sur ce dossier plus tôt. De plus, les dossiers Anaxago prennent toujours bien plus de temps à décortiquer que les autres, car très détaillés, et sont plus compliqués de par les particularités juridico-financières.
Merci pour le travail et votre avis sur le projet
Il y a 3 projets à venir sur Fundimmo, vos avis m'intéresse. celui de Bordeaux me semble intéressant.
 

constantine_36

Contributeur
Merci pour le travail et votre avis sur le projet
Il y a 3 projets à venir sur Fundimmo, vos avis m'intéresse. celui de Bordeaux me semble intéressant.
Bonjour,
Il n y a que Angelus & Baroja (deux projets en une seule opération) qui a retenu mon attention surtout à un taux de 9%.
Preco a plus de 50% pour les deux projets
Banques dans la boucle
GFA
Bonne marge supérieur à 10%
bon track record de l’opérateur (1 seule projet en retard parmi une dizaine).
Si quelqu’un peut regarder les autres stats SVP.
merci!
 

Montja

Contributeur régulier
Bonjour,
Il n y a que Angelus & Baroja (deux projets en une seule opération) qui a retenu mon attention....
Eh bien Nous sommes encore d'accord. Les deux projets semblent bien ficelés, le track record est bon. Un peu compliqué de cerner le niveau d'endettement/FP mais il me semble rester correct. De plus échéance prévisionnelle courte. Je ne vois pas de loup à ce stade.
 

cmdurand

Contributeur
Bonjour,
Il n y a que Angelus & Baroja (deux projets en une seule opération) qui a retenu mon attention surtout à un taux de 9%.
Preco a plus de 50% pour les deux projets
Banques dans la boucle
GFA
Bonne marge supérieur à 10%
bon track record de l’opérateur (1 seule projet en retard parmi une dizaine).
Si quelqu’un peut regarder les autres stats SVP.
merci!
Oui celui-ci semble le moins risqué. C'est neuf comme les projets koregraf. Niveau note je comprend pas la note de A- sur le dernier plus risqué de le premier B+.
 

Montja

Contributeur régulier
Béziers c'est la réputation de la ville... L'emplacement avant tout, c'est d'ailleurs peut-être un très bon quartier. Les lots réserves sont les moins chers...
En tous cas, les deux projets simultanés ont été financés encore une fois en moins de 3 minutes. Les français et la pierre, c'est quelque chose
 

cmdurand

Contributeur
et bien les deux projets souscrit rapidement. ça marche comment chez raizer il faut abonder le compte avant ? je viens de voir en simulant la souscription c'est mes coordonnées bancaires donc prélèvement. Il reste 6000 € 97% pour les retardataires
 
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