NicoNoclaste
Contributeur régulier
Bonsoir
Je prends un instant pour commenter le projet Morizet d’Anaxago, aujourd’hui presque entièrement financé.
C’est un projet MdB dont l’actif est présenté comme un mix entre bureaux et entrepôts et sera transformé pour un usage de bureaux, ou «pouvant correspondre aux besoins de grandes enseignes». La marge opérationnelle prévue dans le scénario de base est de 11%, ce qui représente pour moi un NoGo d’emblée.
Mais le cas est, à plusieurs égards, suffisamment intéressant pour que je m’y sois un peu attardé.
J’évacue immédiatement le taux de rémunération de 10% du projet, en deçà de mes attentes après passage à la moulinette maison qui demandait plutôt 10,5-11% compte tenu des facteurs de risque immédiatement identifiables:
Ce dossier est à l’image de ce qu’Anaxago propose depuis longtemps, à savoir un investissement hybride entre obligation et action en ce qu’il comporte une partie de rémunération fixe (5% en l’occurrence) et une partie variable appuyée sur la marge réelle du projet. Il faut donc bien avoir conscience que le taux de rémunération affiché à 10% est fondé sur des hypothèses très précises: un horizon d’investissement de 18 mois et une marge de 11%. Si l’horizon s’allonge et/ou la marge raccourcit, le rendement peut théoriquement diminuer jusqu’à 5%; a contrario, il peut aussi augmenter en cas de conditions favorables, notamment si le permis de construire (pas encore déposé) pour la surélévation du bien est accordé; il faut y croire... De plus, l’opération pourrait être dénouée par un refinancement bancaire, et je ne vois pas où une marge pourrait être dégagée dans ce cas...
Enfin, un autre point notable, que je voulais souligner, réside dans les hypothèses retenues par l’analyste-rédacteur pour la valorisation du bien, en l’espèce 390€/m² comme base du tarif de location, et un taux de capitalisation de 4,75% pour l’acheteur-investisseur du bien loué. On est bien loin des hypothèses de valorisation choisie par Clubfunding dans le dossier Haussmann de jeudi dernier, respectivement 640€/m² et 3,25%; certes, les quartiers ne sont pas les mêmes, mais cette seule différence ne justifie pas selon moi de tels grands-écarts. De plus, différents scénarii sont envisagés par Anaxago, prenant en compte différentes hypothèses.
En d’autres termes, même si le projet présent ne me séduit pas, je préfère la méthode d’analyse d’Anaxago que je juge infiniment plus rigoureuse et prudente que celle de Clubfunding, qui privilégie bien souvent les hypothèses les plus optimistes, et dont je me méfie de plus en plus.
Désolé de n'avoir pu me mettre sur ce dossier plus tôt. De plus, les dossiers Anaxago prennent toujours bien plus de temps à décortiquer que les autres, car très détaillés, et sont plus compliqués de par les particularités juridico-financières.
Je prends un instant pour commenter le projet Morizet d’Anaxago, aujourd’hui presque entièrement financé.
C’est un projet MdB dont l’actif est présenté comme un mix entre bureaux et entrepôts et sera transformé pour un usage de bureaux, ou «pouvant correspondre aux besoins de grandes enseignes». La marge opérationnelle prévue dans le scénario de base est de 11%, ce qui représente pour moi un NoGo d’emblée.
Mais le cas est, à plusieurs égards, suffisamment intéressant pour que je m’y sois un peu attardé.
J’évacue immédiatement le taux de rémunération de 10% du projet, en deçà de mes attentes après passage à la moulinette maison qui demandait plutôt 10,5-11% compte tenu des facteurs de risque immédiatement identifiables:
- -marge faiblarde,
- -pas de préco,
- -un engagement du porteur réduit à 9,3% des fonds propres,
- ~une équipe dirigeante avec un track-record limité, même si les dirigeants sont individuellement très expérimentés,
- ~un engagement bancaire limité à la phase travaux.
Ce dossier est à l’image de ce qu’Anaxago propose depuis longtemps, à savoir un investissement hybride entre obligation et action en ce qu’il comporte une partie de rémunération fixe (5% en l’occurrence) et une partie variable appuyée sur la marge réelle du projet. Il faut donc bien avoir conscience que le taux de rémunération affiché à 10% est fondé sur des hypothèses très précises: un horizon d’investissement de 18 mois et une marge de 11%. Si l’horizon s’allonge et/ou la marge raccourcit, le rendement peut théoriquement diminuer jusqu’à 5%; a contrario, il peut aussi augmenter en cas de conditions favorables, notamment si le permis de construire (pas encore déposé) pour la surélévation du bien est accordé; il faut y croire... De plus, l’opération pourrait être dénouée par un refinancement bancaire, et je ne vois pas où une marge pourrait être dégagée dans ce cas...
Enfin, un autre point notable, que je voulais souligner, réside dans les hypothèses retenues par l’analyste-rédacteur pour la valorisation du bien, en l’espèce 390€/m² comme base du tarif de location, et un taux de capitalisation de 4,75% pour l’acheteur-investisseur du bien loué. On est bien loin des hypothèses de valorisation choisie par Clubfunding dans le dossier Haussmann de jeudi dernier, respectivement 640€/m² et 3,25%; certes, les quartiers ne sont pas les mêmes, mais cette seule différence ne justifie pas selon moi de tels grands-écarts. De plus, différents scénarii sont envisagés par Anaxago, prenant en compte différentes hypothèses.
En d’autres termes, même si le projet présent ne me séduit pas, je préfère la méthode d’analyse d’Anaxago que je juge infiniment plus rigoureuse et prudente que celle de Clubfunding, qui privilégie bien souvent les hypothèses les plus optimistes, et dont je me méfie de plus en plus.
Désolé de n'avoir pu me mettre sur ce dossier plus tôt. De plus, les dossiers Anaxago prennent toujours bien plus de temps à décortiquer que les autres, car très détaillés, et sont plus compliqués de par les particularités juridico-financières.
