Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

foudre78

Contributeur
On devrait faire un groupe d'investisseurs pour analyser les projets et mettre la pression sur les plateformes quand ils nous sortent des data pourries. Ils ont peur des réseaux sociaux spécialisés..
Sinon meme mieux: on monte carrément notre plateforme! (et j'y songe depuis 3ans, car j'ai senti que le concept aller prendre beaucoup d'effervescence, finalement encore plus que je ne le pensais). Le positionnement d'une plateforme créée par DES investisseurs pour LES investisseurs: que des projets qui tiennent la route avec notre comité à nous :) C'est beau de rêver, mais plus sérieusement si d'autres personnes y ont songées et pensent avoir des compétences pour, nous pouvons toujours en discuter. J'échange pour ma part dans le cadre de mon activité pro au quotidien avec des agents immobiliers et des gérants qui souhaitent se développer, ce qui me donne déjà une base de réseau à exploiter :)
 
Ouvert à la discussion.
Quand je vois le profil de ces plateformes, je pense aussi que de vrais professionnels investisseurs qui savent lire un bilan, analyser un projet et répondre clairement aux attentes des investisseurs peuvent avoir une carte à jouer. Le concept peut d’ailleurs être élargi.
 

Phil17000

Membre
Sinon meme mieux: on monte carrément notre plateforme! (et j'y songe depuis 3ans, car j'ai senti que le concept aller prendre beaucoup d'effervescence, finalement encore plus que je ne le pensais). Le positionnement d'une plateforme créée par DES investisseurs pour LES investisseurs: que des projets qui tiennent la route avec notre comité à nous :) C'est beau de rêver, mais plus sérieusement si d'autres personnes y ont songées et pensent avoir des compétences pour, nous pouvons toujours en discuter. J'échange pour ma part dans le cadre de mon activité pro au quotidien avec des agents immobiliers et des gérants qui souhaitent se développer, ce qui me donne déjà une base de réseau à exploiter :)
Bonne idée.
Sinon - sans aller jusqu'à créer une plateforme (ce qui est assez lourd d'un point de vue juridique et réglementaire) -
un club d'investisseurs pourrait être intéressant pour monter des club deals avec des conditions avantageuses, soit en direct, soit avec des partenaires institutionnels.
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Sinon meme mieux: on monte carrément notre plateforme! (et j'y songe depuis 3ans, car j'ai senti que le concept aller prendre beaucoup d'effervescence, finalement encore plus que je ne le pensais). Le positionnement d'une plateforme créée par DES investisseurs pour LES investisseurs: que des projets qui tiennent la route avec notre comité à nous :) C'est beau de rêver, mais plus sérieusement si d'autres personnes y ont songées et pensent avoir des compétences pour, nous pouvons toujours en discuter. J'échange pour ma part dans le cadre de mon activité pro au quotidien avec des agents immobiliers et des gérants qui souhaitent se développer, ce qui me donne déjà une base de réseau à exploiter :)
Moi j’ veux bien mais ATTENTION:
Soigne ton ortographe:j’y serai attentif!
 

NicoNoclaste

Contributeur régulier
Chacun son approche mais moi personnellement, je pense au contraire que l'approche du CF doit être un portefeuille diversifié tant au niveau des plateformes, type de projets que promoteurs en surveillant son expo maximale.
D'accord avec toi sur la diversification.
Halte au feu les gars, pitié pour moi!:cry:
Moi aussi, je diversifie, mais par opposition dans un sens à mettre tous ses œufs dans le même panier, et par opposition dans l’autre sens à saupoudrer pour arriver à des dizaines et des dizaines de lignes, dont de nombreuses bancales d’une part, et ingérables par manque de temps et de passion d’autre part.
J’ai actuellement 35 lignes actives, et entre le forum, la recherche de nouveaux projets pour les remboursements en cours et le frais disponible, et la surveillance des projets en cours, j’arrive presque à saturation du temps que je me suis fixé pour le crowd.

Les documents sont donc "Non applicable" et néant car "la société n'a pas de dette". C'est un peu fort de dire qu'il n'y a pas de dettes alors même qu'ils ont 3 projets en cours sur la même plateforme :
Et pourtant, en toute rigueur, ils ont parfaitement raison… puisque cette société a été créée exprès pour cette opération! C'est donc, pour l'instant, une coquille vide dont tous les comptes sont à 0!
Ils sont malins pour faire paraître la mariée plus belle, et il faut donc se montrer encore plus mariole qu’eux.

Sans rire, Upstone présente souvent des projets très spéculatifs comme ceux de ce MdB dont toutes les entreprises n’ont pas été couronnées de succès; mais le taux de 13% est quand même là pour rappeler qu’on a des chances de travailler avec un filet percé: cardiaques s’abstenir, c’est réservé aux joueurs dopés à l’adrénaline!

Le moins, comme l’a relevé @baffer, c’est qu’il n’y a pas de garantie, l’impétrant navigue à vue de projets en projets qu’il finance exclusivement en crowdfunding et quasiment sans apport personnel.

Le plus, c’est qu’il se lance en ayant déjà pré-commercialisé une bonne partie de ses lots, et il connaît bien le marché local (Chartres et environs); et pour l’instant en tout cas, ça fonctionne sans casse.

Le garçon est gonflé, je ne l’imagine certainement pas comme un bon gestionnaire, mais plutôt comme un renard rusé qui connaît son territoire et agit à l’instinct; pour arriver à faire un achat-revente dans la journée comme sur Faubourg-Lagrappe, il faut être sacrément démerdard; le rationnel que je suis s’est enfui et a laissé sa place à l’émotionnel qui dit: moi, j’aime ça! Et j'ai basculé du côté obscur de la Force: j’ai finalement placé quelques billes sur ses projets, ce que je n’aurais conseillé et ne conseille à personne ici (d’ailleurs, je ne participerai pas à son prochain projet, dont le taux de marge de 14% est vraiment trop faible, faut pas exagérer avec les bonnes choses qui risquent de faire mal).

Étampes & Forges : je ne suis pas sur le projet.
Un peu plus de la moitié remboursée 10 jours après la souscription; 2 lots en signature entre mars et avril; resteront 2 terrains en vente représentant environ 20% du capital.

Les frais de commercialisation trop importants,
Tiens! Pour le coup, j’aurais dit que des frais d’agence à 6% du CA, c’est plutôt dans les clous, non? En supposant que CA et frais soient exacts...

On devrait faire un groupe d'investisseurs pour analyser les projets et mettre la pression sur les plateformes quand ils nous sortent des data pourries.
Si vous parlez d’analyser les présentations que les plates-formes nous servent, va falloir commander le Lexomil® directement chez le grossiste pour que ça reviennent moins cher... 🤣

Soit l'équipe est très junior, soit ils ne comprennent pas grand chose..
... soit elle est sous-dimensionnée et ils manient le copier-coller à tout va et ne se relisent jamais pour essayer de tenir le rythme actuellement soutenu de sortie des projets.
Soit un mix.

Je leur ai deja dit mais faut parler avec le patron.
Je préfère obliger les plates-formes à réagir publiquement qu’appeler quelque patron que ce soit au téléphone: «verba volent, scripta manent», et si toute une communauté nous lit, elle pourra juger des actes. Ou de leur absence…

Ils ont peur des réseaux sociaux spécialisés..
Ils pourront en avoir peur quand ceux-ci parviendront à un niveau d’audience critique qui risquerait d’allonger la durée de souscription de leurs projets «limites»; est-ce le cas?… J’en doute actuellement, mais si Moneyvox peut nous informer (sans divulguer un secret stratégique) sur l'audience quotidienne de cette file... @poam5356 ?
Nous savons déjà que Raizers et Lymo ont dû allumer des contre-feux; ça me convient bien si c’est suivi d’actions et si pour l’instant, ce sont les seuls à s’être manifestés, je suis bien persuadé qu’ils ne sont pas les seuls à nous lire.

Sinon meme mieux: on monte carrément notre plateforme! (et j'y songe depuis 3ans, car j'ai senti que le concept aller prendre beaucoup d'effervescence, finalement encore plus que je ne le pensais). Le positionnement d'une plateforme créée par DES investisseurs pour LES investisseurs: que des projets qui tiennent la route avec notre comité à nous :) C'est beau de rêver, mais plus sérieusement si d'autres personnes y ont songées et pensent avoir des compétences pour, nous pouvons toujours en discuter. J'échange pour ma part dans le cadre de mon activité pro au quotidien avec des agents immobiliers et des gérants qui souhaitent se développer, ce qui me donne déjà une base de réseau à exploiter :)
Vous n'avez pas peur que Moneyvox nous attaque au titre de la nouvelle loi contre le "séparatisme"?emoticones-lol-mdr-081.gif
 
Diversifier ou pas, chacun son approche mais l ´objectif c’est bien de choisir les bons dossiers et ce n’est pas avec un pdf incomplet diffusé la veille que cela permet de mener une analyse sérieuse. Il y a de nombreux investisseurs qui ne comprennent pas les ratios ni le montage de la société émettrice ni le marché immobilier ni le pédigrée et les casseroles du promoteur mais il y a aussi des investisseurs qui mettent plusieurs k€ voir dizaines de k€ sur chaque projet, c’est avec ceux là que nous pourrions travailler ou monter notre propre outil d’analyse pourquoi pas en partenariat avec une plateforme ou notre propre business. Le business modèle est simple et pour des investisseurs qui ont eu une carrière de dirigeant ou d’entrepreneur cela me paraît faisable.
 

NicoNoclaste

Contributeur régulier
@Cforentier
J’ai bien peur d’avoir perdu le fil de votre pensée tellement elle va vite.

Vous étiez parti sur le constat de la multiplication des dossiers bâclés présentés par les plates-formes et la nécessité de les «bousculer», en montant un groupe d’investisseurs avertis chargé de corriger leurs copies et, au final, faire une sorte de «name and shame».

Je suppose l’enthousiasme des membres aidant, vous parlez maintenant d’un «business», si je comprends bien non plus pour jouer le rôle de «poil-à-gratter», mais pour proposer soit aux plates-formes une offre d’analyse plus rigoureuse de leurs projets, soit en indépendant vos propres projets présentés de façon plus professionnelle que les acteurs actuels.

Est-ce que j’ai bien résumé?
 
En premier lieu, je voulais voir si des investisseurs avertis faisaient le même constat que moi quant à la légèreté des data, analyses et anticipation des plateformes de CF. Devant ce constat je peux soit participer à la sélection des biens en rejoignant une plateforme ou trouver des investisseurs comme moi pour faire remonter ce qui doit figurer dans une présentation de dossier et faire aussi évoluer le timing de diffusion ou rejoindre un entrepreneur pour développer notre propre outil mais idéalement et par souci de rapidité je vise plutôt à faire améliorer ce qui existe avec le soutien d’autres investisseurs.
 

CharlyBgood

Contributeur régulier
Sans rire, Upstone présente souvent des projets très spéculatifs comme ceux de ce MdB dont toutes les entreprises n’ont pas été couronnées de succès; mais le taux de 13% est quand même là pour rappeler qu’on a des chances de travailler avec un filet percé: cardiaques s’abstenir, c’est réservé aux joueurs dopés à l’adrénaline!

Le moins, comme l’a relevé @baffer, c’est qu’il n’y a pas de garantie, l’impétrant navigue à vue de projets en projets qu’il finance exclusivement en crowdfunding et quasiment sans apport personnel.

Le plus, c’est qu’il se lance en ayant déjà pré-commercialisé une bonne partie de ses lots, et il connaît bien le marché local (Chartres et environs); et pour l’instant en tout cas, ça fonctionne sans casse.

Le garçon est gonflé, je ne l’imagine certainement pas comme un bon gestionnaire, mais plutôt comme un renard rusé qui connaît son territoire et agit à l’instinct; pour arriver à faire un achat-revente dans la journée comme sur Faubourg-Lagrappe, il faut être sacrément démerdard; le rationnel que je suis s’est enfui et a laissé sa place à l’émotionnel qui dit: moi, j’aime ça! Et j'ai basculé du côté obscur de la Force: j’ai finalement placé quelques billes sur ses projets, ce que je n’aurais conseillé et ne conseille à personne ici (d’ailleurs, je ne participerai pas à son prochain projet, dont le taux de marge de 14% est vraiment trop faible, faut pas exagérer avec les bonnes choses qui risquent de faire mal).

Oui c'est vrai.
Mais je viens quand même d'y glisser un (petit) billet: encore mon côté instinctif.
Et aussi c'est ma 3ième opé. avec GP-Les Landes du Rosey, dont 1 déjà entièrement remboursé.
Ce dernier (Faubourg Lagrappe) m'avait été remboursé avant même que ma CB soit débitée !
Je te rejoins le gars doit être malin comme un singe, et connaître son secteur comme sa poche.

Mais il faut aussi que je tance le taulier d'UPSTONE car mon logiciel de finances perso me calcule des taux de rendement moyen (sur d'autres projets), qui n'ont rien à voir avec ceux annoncés, bizarre, bizarre :unsure: .
 

Lira

Membre
En premier lieu, je voulais voir si des investisseurs avertis faisaient le même constat que moi quant à la légèreté des data, analyses et anticipation des plateformes de CF. Devant ce constat je peux soit participer à la sélection des biens en rejoignant une plateforme ou trouver des investisseurs comme moi pour faire remonter ce qui doit figurer dans une présentation de dossier et faire aussi évoluer le timing de diffusion ou rejoindre un entrepreneur pour développer notre propre outil mais idéalement et par souci de rapidité je vise plutôt à faire améliorer ce qui existe avec le soutien d’autres investisseurs.
Je fais le même constat @Cforentier. Mes investissements sont répartis entre les plateformes Clubfunding, Homunity et Koregraf qui présentent toutes de nombreuses lacunes (comme cela a été identifié par de nombreux membres régulièrement dans ce forum) qui ne font qu’augmenter dernièrement avec un timing du jour au lendemain mais, malgré tout, les opérations partent rapidement en étant entièrement financées ... Faudrait-t-il faire remonter ces problèmes à l’AMF ? Petite interrogation : combien d’investisseurs actifs ce forum compte-t-il pour être en mesure de peser sur l’environnement du crowdfunding immobilier ?
 
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