Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

Chris78

Membre
Bonjour.
J'aime bien Anaxago, j'ai d'ailleurs investi dans la première tranche (mais pas dans la 2ème par souci de diversification). Opération effectivement diversifiée car ensemble de 4 dossiers.
Mais attention, le taux de 11 % n'est pas fixe, c'est un taux cible, les investisseurs étant directement intéressés à la marge ...
 

WALLYS56

Membre
Bonjour à tous,
Je fais le tour des projets disponibles pour un investissement sachant que mes critères sont un redendement 10%+ et une durée d'opération maitrisée.
Anaxago / Temperance: Opération diversifié mais opérateur de petite taille et récent + Risque de permis de construrie
Raizers/ Boulevard St germain: Je en comprends pas cette opération, pourquoi un refinancement à 10% quand on peut aller chercher un financement bancaire ? Peu etre un probleme de timing - De plus , c'est du commerce, la liquidié m'inquiète un peu.
Raizers/ Paris Opéra: J'aime bien cette opération , mais risque fort sur le timing car très peu de commercialisation de + de 1000 m² en bureau en ce moment. Connaissez vous l'opérateur ?
Upstone / Fenouillet : Je ne comprends pas pourquoi cette opération ne décole pas dans la collecte - peu etre lancé au mauvais moment - Prix de vente permet d'atteindre un rendement de 3,8% avant défiscalisation, très compétitif - bon produit d'investissement ou de résidence principal - Le promoteur prévoit un gros budget commercialisation, donc via les réseaux de défiscalisation. Ca va partir assez vite je pense.
Wesharebonds : Jaime bien cette plateforme mes plus rien de dispo.

Vous en pensez quoi ?
Merci
Bonjour Personnellement je suis sur Homunity, Koregraf, Clubfunding, Lymo, Fundimmo. Il ny pas que des rendements à 10% . Des fois il vaut investir sur un bon 9 que sur un mauvais 10. Sur toute les plate formes jai eu des prolongations et retard. Je suis sur du foncier, de l'opération immobilière et du marchand de biens. Je suis investi depuis juillet 2018
 

Chris78

Membre
Bonjour à tous,
Je fais le tour des projets disponibles pour un investissement sachant que mes critères sont un redendement 10%+ et une durée d'opération maitrisée.
Anaxago / Temperance: Opération diversifié mais opérateur de petite taille et récent + Risque de permis de construrie
Raizers/ Boulevard St germain: Je en comprends pas cette opération, pourquoi un refinancement à 10% quand on peut aller chercher un financement bancaire ? Peu etre un probleme de timing - De plus , c'est du commerce, la liquidié m'inquiète un peu.
Raizers/ Paris Opéra: J'aime bien cette opération , mais risque fort sur le timing car très peu de commercialisation de + de 1000 m² en bureau en ce moment. Connaissez vous l'opérateur ?
Upstone / Fenouillet : Je ne comprends pas pourquoi cette opération ne décole pas dans la collecte - peu etre lancé au mauvais moment - Prix de vente permet d'atteindre un rendement de 3,8% avant défiscalisation, très compétitif - bon produit d'investissement ou de résidence principal - Le promoteur prévoit un gros budget commercialisation, donc via les réseaux de défiscalisation. Ca va partir assez vite je pense.
Wesharebonds : Jaime bien cette plateforme mes plus rien de dispo.

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Merci
Nouveau projet chez Raizers : 10% / 24 mois

Les Résidences Napoléon​

 
Bonsoir

Je fais le tour des projets disponibles pour un investissement sachant que mes critères sont un rendement 10%+ et une durée d'opération maitrisée.
Remontez la file sur quelques jours: projets Masséna chez Homunity et Fenouillet chez Upstone; pour ce dernier, je ne sais pas si le programme trouvera preneur aisément si c'est vendu en accession libre, mais la GAPD Uniti semble vraiment solide; pour le premier et malgré mes efforts, je n'ai rien trouvé d'inquiétant.

Raizers/ Boulevard St germain: Je en comprends pas cette opération, pourquoi un refinancement à 10% quand on peut aller chercher un financement bancaire ? Peu etre un probleme de timing - De plus , c'est du commerce, la liquidité m'inquiète un peu.
D'accord avec vous pour la liquidité, surtout en ce moment; et la valorisation peut défavorablement évoluer.
Quant à l'opération elle-même, je suis très loin d'être un spécialiste, mais je la vois plutôt comme un refinancement de la SAS FAM qui la porte.
Si je regarde les 3 dernières annonces légales publiées au BODACC, on a au mois de juin 2020 successivement le dépôt des comptes 2018 et le limogeage (?) des commissaires aux comptes, et il y a un mois, le dépôt des comptes 2019; avec un total bilan multiplié par 100 sur 2019 (jusqu'ici, tout va bien), des capitaux propres négatifs et un endettement financier représentant la totalité du bilan (c'est moins bien), et des liquidités qui pourraient bien ne pas suffire pour le service de cette dette... "L’Emetteur déclare que de son point de vue, son fonds de roulement net est suffisant au regard de ses obligations actuelles": j'aimerais bien pouvoir en être sûr; en tout cas, ça ne se voit pas...
D'où, je suppose, la nécessité d'un refi avant le 31/12 pour pouvoir produire un bilan 2020 plus rassurant à court terme pour Axa Banque; de plus, si la vente de la boutique n'est pas réalisée, un refinancement bancaire pourrait bien se faire à un taux bien moins avantageux que l'actuel.
Quant au garant, Financière Raspail, quelque chose m'échappe: avec quoi pourra-t-il s'acquitter des 1380000€ + 20% si la GAPD est activée?

Oui, je sais, j'ai lu beaucoup trop de romans de Sulitzer. Si de véritables experts pouvaient se prononcer?...

Nouveau projet chez Raizers : 10% / 24 mois

Les Résidences Napoléon​

Le gros point d'interrogation pour moi est l'expérience toute relative du binôme de porteurs en matière de promotion immobilière: le track record est plutôt maigrichon; en plus, ils ne se mouillent pas trop pour leur apport en fonds propres...
L'agrément pas encore accordé ne m'inquiète pas: en ce moment, faire construire des logements sociaux par les communes "quoi qu'il en coûte" serait plutôt une priorité.
Deux garanties, une préco à 100% avec un acheteur de premier plan, une banque qui suit, ça devrait partir rapidement.

Des fois il vaut investir sur un bon 9 que sur un mauvais 10.
Bien d'accord, mais si on peut choisir, alors je préfère prendre un bon 10 plutôt qu'un mauvais 9 emoticones-lol-mdr-081.gif
 

foudre78

Membre
Plusieurs projets de refinancement constatés ces derniers jours / semaines lors des dernières opérations proposées sur la plupart des plateformes de crowd immo: pour mon avis personnel c'est dans cette configuration que le risque se présente davantage. On emprunte maintenant à Paul pour rembourser l'emprunt de Jack qui arrive à terme suite à retard et l'endettement (avec encore des nouveaux intérêts qui s'ajoutent) abime encore le résultat final d'une opération ou solidité financière d'une entreprise

j'investissais auparavant beaucoup en crowdlending pour tout types d'entreprises (des sommes entre 50 et 250€ par projet, donc risque leger) mais j'ai toutefois pu constater que c'est dans ce cas de figure que je rencontrais le plus de défaut et de faillite: notamment lorsque l'entreprise multipliait les prêts sur les plateformes. Parfois meme des faillites constatées ou défaut de paiement à peine 2 mois après l'emprunt: c'est parfois à se poser des questions sur la véracité des éléments ou de l'étude faite en amont par les plateformes...
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
c'est dans ce cas de figure que je rencontrais le plus de défaut et de faillite: notamment lorsque l'entreprise multipliait les prêts sur les plateformes. Parfois meme des faillites constatées ou défaut de paiement à peine 2 mois après l'emprunt:

Bonsoir,
Des défauts de paiement après 2 mois.... Vous êtes sûr de parler du crowdfunding immobilier?

Plusieurs projets de refinancement constatés ces derniers jours / semaines lors des dernières opérations proposées sur la plupart des plateformes de crowd immo: pour mon avis personnel c'est dans cette configuration que le risque se présente davantage.
Le refinancement n'est pas ce que vous croyez.
Le promoteur qui a sécurisé une opération (projet vendu, bien avancé, etc) va solliciter, et obtenir rapidement un prêt avec un taux plutôt avantageux via une plateforme de crowdfunding.
Cette somme va venir remplacer celle qu'il a apportée au titres de sa participation qui a été demandée par la banque au début du projet.
Son apport ainsi récupéré va servir d'apport sur un nouveau projet pour lequel la banque prêteuse va, une nouvelle fois, lui demander de participer pour qu'elle accepte de s'engager.
D'où la notion de refinancement de projet.
Pour moi, c'est plutôt sécuritaire, ce genre de projet, puisqu'il concerne un projet sur lequel la plupart des risques ont été évacués.
 

foudre78

Membre
Bonsoir,
Des défauts de paiement après 2 mois.... Vous êtes sûr de parler du crowdfunding immobilier?


Le refinancement n'est pas ce que vous croyez.
Le promoteur qui a sécurisé une opération (projet vendu, bien avancé, etc) va solliciter, et obtenir rapidement un prêt avec un taux plutôt avantageux via une plateforme de crowdfunding.
Cette somme va venir remplacer celle qu'il a apportée au titres de sa participation qui a été demandée par la banque au début du projet.
Son apport ainsi récupéré va servir d'apport sur un nouveau projet pour lequel la banque prêteuse va, une nouvelle fois, lui demander de participer pour qu'elle accepte de s'engager.
D'où la notion de refinancement de projet.
Pour moi, c'est plutôt sécuritaire, ce genre de projet, puisqu'il concerne un projet sur lequel la plupart des risques ont été évacués.
Je me suis mal exprimé : j'ai constaté des refinancements pour rembourser des investisseurs d'une plateforme de crowd immobilier dont la durée du financement arrivait à terme, c'est à partir de la que je trouve le projet à éviter. C'est effectivement sur des plateformes comme crédit.fr, pretup, prexem, October etc ou j'ai eu des plantages en quelques mois, parfois deux mais ça reste des cas isolés et avec le temps on arrive à mieux faire du tri. Le ticket d'entrée est de 20 ou 50€ donc en soit pas les mêmes enjeux que pour 1000
 
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