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[investor4ever]

Bonsoir, que pensez-vous du projet MASSENA sur HOMUNITY? Pensez-vous que la commercialisation puisse poser problème. Situé dans Paris intramuros j'aurais tendance à penser qu'il n'y aura pas de problèmes de commercialisation. Par contre les, les permis n'ont pas encore été obtenus, je me demande si un refus de PC dans Paris est possible? Merci d'avance

 

[NicoNoclaste]

Bonsoir, que pensez-vous du projet MASSENA sur HOMUNITY? Pensez-vous que la commercialisation puisse poser problème. Situé dans Paris intramuros j'aurais tendance à penser qu'il n'y aura pas de problèmes de commercialisation. Par contre les, les permis n'ont pas encore été obtenus, je me demande si un refus de PC dans Paris est possible? Merci d'avance

Un refus est toujours possible, car le pouvoir du maire est discrétionnaire en la matière; s'agissant d'un projet de résidence étudiante, dans Paris qui plus est, il est cependant fort improbable.

Pour ce qui est du projet lui-même, on ne sait pas combien vont coûter les futurs travaux pour pouvoir juger la rentabilité finale de l'opération pour un potentiel investisseur; mais l'opérateur engage un montant de fonds propres non négligeable, et est suivi par la banque; donc, la confiance est là.

On peut toujours essayer de faire une simulation en prenant pour hypothèse un coût approximatif de construction de 2000€/m2 pour les 5905m2 de SDP à créer, et 1000€/m2 pour les 3580m2 de SDP à transformer, ce qui occasionnerait une charge supplémentaire de 15,390M€ pour un acheteur, portant le montant total de son investissement à 57,890M€, soit 154373€ par chambre (tous les calculs ont été faits avec des chiffres hors TVA, comme ils sont donnés dans le doc de présentation).
S'il en attend un rendement de 3,5%, avec un taux d'occupation de 95%, on arrive à un loyer mensuel de 474€ HC par chambre; si l'investisseur doit payer de la TVA quelque part, il faut la répercuter sur le montant du loyer attendu (je ne connais ni les conditions d'application des taxes, ni leurs taux). Ça me paraît en tout cas être en ligne avec les offres qu'on peut trouver sur le net, mais compte tenu de l'incertitude des hypothèses, c'est à prendre avec des pincettes.

Je n'ai pu trouver que le bilan 2018 de l'opérateur, endetté à 20M€ pour des actifs circulants à 17M€; est-ce toujours d'actualité? Homunity ne donne strictement aucun élément financier sur le sponsor... Mais encore une fois, une banque suit.

Quant à la marge attendue, elle me paraît satisfaisante, abstraction faite des incertitudes de mon calcul ci-dessus.

Donc, si j'étais prêt à investir à horizon 2 ans, je mettrais une pièce.

 

[NicoNoclaste]

Bon, je savais bien que j'avais oublié quelque chose.
J'ai omis le fait que le vendeur restait locataire de 868m2 en infrastructure, pour un ticket annuel de 1,4M€ (d'ailleurs, ça me semble être une somme énorme: 134€/m2/mois, et en sous-sol! Où est le loup???).
Rien que ça, sans aucun travaux, ça offre une rentabilité brute de 3,4% pour l'acheteur; en tout cas, tant que le locataire ne dénoncera pas le bail: le jour où il partira, je ne vois pas bien qui pourrait louer des locaux en sous-sol, surtout à ce tarif...
Mais au moins temporairement , ça renforce la rentabilité du projet, et donc son attractivité pour le crowdfunder.

 

[investor4ever]

Un refus est toujours possible, car le pouvoir du maire est discrétionnaire en la matière; s'agissant d'un projet de résidence étudiante, dans Paris qui plus est, il est cependant fort improbable.

Pour ce qui est du projet lui-même, on ne sait pas combien vont coûter les futurs travaux pour pouvoir juger la rentabilité finale de l'opération pour un potentiel investisseur; mais l'opérateur engage un montant de fonds propres non négligeable, et est suivi par la banque; donc, la confiance est là.

On peut toujours essayer de faire une simulation en prenant pour hypothèse un coût approximatif de construction de 2000€/m2 pour les 5905m2 de SDP à créer, et 1000€/m2 pour les 3580m2 de SDP à transformer, ce qui occasionnerait une charge supplémentaire de 15,390M€ pour un acheteur, portant le montant total de son investissement à 57,890M€, soit 154373€ par chambre (tous les calculs ont été faits avec des chiffres hors TVA, comme ils sont donnés dans le doc de présentation).
S'il en attend un rendement de 3,5%, avec un taux d'occupation de 95%, on arrive à un loyer mensuel de 474€ HC par chambre; si l'investisseur doit payer de la TVA quelque part, il faut la répercuter sur le montant du loyer attendu (je ne connais ni les conditions d'application des taxes, ni leurs taux). Ça me paraît en tout cas être en ligne avec les offres qu'on peut trouver sur le net, mais compte tenu de l'incertitude des hypothèses, c'est à prendre avec des pincettes.

Je n'ai pu trouver que le bilan 2018 de l'opérateur, endetté à 20M€ pour des actifs circulants à 17M€; est-ce toujours d'actualité? Homunity ne donne strictement aucun élément financier sur le sponsor... Mais encore une fois, une banque suit.

Quant à la marge attendue, elle me paraît satisfaisante, abstraction faite des incertitudes de mon calcul ci-dessus.

Donc, si j'étais prêt à investir à horizon 2 ans, je mettrais une pièce.

Bon, je savais bien que j'avais oublié quelque chose.
J'ai omis le fait que le vendeur restait locataire de 868m2 en infrastructure, pour un ticket annuel de 1,4M€ (d'ailleurs, ça me semble être une somme énorme: 134€/m2/mois, et en sous-sol! Où est le loup???).
Rien que ça, sans aucun travaux, ça offre une rentabilité brute de 3,4% pour l'acheteur; en tout cas, tant que le locataire ne dénoncera pas le bail: le jour où il partira, je ne vois pas bien qui pourrait louer des locaux en sous-sol, surtout à ce tarif...
Mais au moins temporairement , ça renforce la rentabilité du projet, et donc son attractivité pour le crowdfunder.

Merci beaucoup, je vois qu'en terme d'analyse je suis encore trop loin d'arriver à voir tous ces éléments. Comment faire pour me perfectionner dans ce genre d'analyses?

 

[poam5356]

Merci beaucoup, je vois qu'en terme d'analyse je suis encore trop loin d'arriver à voir tous ces éléments. Comment faire pour me perfectionner dans ce genre d'analyses?

Bonjour,
En la faisant sur les projets que vous consultez, et en essayant ensuite de confronter votre analyse avec celles faites par d'autres personnes.
Au fil du temps, vous verrez aussi que les mêmes questions reviennent systématiquement, ce qui facilite l'analyse.
C'est ce que j'ai fait pour finir par créer une petite grille de décision qui regroupe une dizaine d'indicateurs.
Maintenant, en à peine 10 minutes je me fais une opinion sur un projet.

 

[Julien954]

Bonjour, que pensez-vous de ces deux nouveaux projets ?

Refinancement de subventions ABH lot 1

ABH - Immobilier - Réunion (97410 Saint-Pierre)

www.lesentrepreteurs.com

Refinancement de subventions ABH lot 2

ABH - Immobilier - Réunion (97410 Saint-Pierre)

www.lesentrepreteurs.com

PS : Je ne sais pas si je poste dans la bonne file ?

 

[poam5356]

PS : Je ne sais pas si je poste dans la bonne file ?

Non, pas la bonne file.
Ce n'est pas de la promotion immobilière, mais du financement de PME.

 

[investor4ever]

Bonjour,
En la faisant sur les projets que vous consultez, et en essayant ensuite de confronter votre analyse avec celles faites par d'autres personnes.
Au fil du temps, vous verrez aussi que les mêmes questions reviennent systématiquement, ce qui facilite l'analyse.
C'est ce que j'ai fait pour finir par créer une petite grille de décision qui regroupe une dizaine d'indicateurs.
Maintenant, en à peine 10 minutes je me fais une opinion sur un projet.

Merci. Votre grille vous l'avez rendue publique ou bien vous la gardez privée?
Bonne soirée

 

[poam5356]

Elle a sa file, est mise à jour de temps en temps, c'est ici

 

[investor4ever]

Elle a sa file, est mise à jour de temps en temps, c'est ici

Top ! Merci. Je vais pouvoir me plonger dans des évaluations + normées ;-)