Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

BobbyO

Membre
Mmmm ... Pas tout à fait en ligne.
Il est vrai qu'il va pouvoir bénéficier d'un cash-flow de 15% mais je considère qu'en cas de coup dur, seule la marge nette va pouvoir éponger si besoin. Mais je me suis longtemps poser cette question.
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
C'est un point que l'on a aussi déjà abordé dans cette file.
Je prends maintenant le cashflow depuis qu'un des dirigeants de Lymo y a apporté quelques précisions :
"La marge nette prévisionnelle sert principalement à savoir si une banque finance ou non, alors que le cashflow (cash=marge nette + honoraires de gestion = tout l'argent que dégage le promoteur) est l'indicateur réel de rentabilité pour le promoteur."
 

BobbyO

Membre
Ok merci pour l'info. Ceci implique :
  • Que tout le monde devrait indiquer ce cash flow
  • Que les honoraires de gestion ne devraient jamais être consommés, ce qui peut sembler bizarre
Je n'ai d'ailleurs jamais compris pourquoi ces honoraires de gestion étaient si différents selon les projets.
 

baffer

Membre
Bonjour,
...
Depuis plusieurs années, j'utilise mes propres indicateurs (10) avec une note sur 5. Généralement j'investis pour une moyenne de 3.5/5 minimum
Sur Garden VO :
1. Marge : 2/5
2. Pré-commercialisation ou facilité de commercialisation : 3.3/5
3. Gearing : 2.7/5
4. Solidité promoteur (ancienneté, bilan) : 0.8/5
5. Durée : 3/5
6. Complexité du projet : 3/5
7. Garanties : 3/5
8. Expérience de projets remboursés : 3/5
9. Solvabilité (actifs / dettes) : 0.6/5
10. Levier du promoteur (Ratio CA / FP) : 5/5
Merci de partager vos propres indicateurs c'est toujours intéressant.
Concernant la complexité du projet, comment l'évaluer vous ? Utilisez vous les mêmes critères entre un projet de promotion immobilière et un projet de marchands de biens ?

De même quelle échelle utilisez vous pour noter de 0 à 5 l'indicateur "expérience de projets remboursés" ? S'il s'agit du tout premier projet d'un promoteur la note sera de 0 ? Y a t'il une pondération sur le nombre de projets en cours (exemple un promoteur aura-t-il la même note s'il a remboursé un projet sur deux versus 5 projets sur 10 ?). Personnellement, je serai plus "effrayé" pour le promoteur qui aura eu le plus recours au crowdfunding.

Enfin tenez vous compte du fait qu'un promoteur emprunte sur plusieurs plateforme versus un promoteur qui emprunte toujours sur la même plateforme ? Je me pose parfois la question s'il n'y a pas connivence entre un promoteur et la plateforme si celle ci propose un grand nombre de projets de ce promoteur. D'un côté la plateforme y gagne car le promoteur ne part pas à la concurrence (et elle se rémunere via la collecte de projets de ce promoteur), de l'autre le promoteur y gagne car la plateforme devient moins regardante qu'une "nouvelle" plateforme. Qu'en pensez-vous ?
 

DryClepsydra

Contributeur
L’opération Le Bouchet réalisée par MC Home Concept à Seynod (74)
s’est déroulée comme prévu, avec l’achat et la vente du terrain effectués dans la même journée.
Il s’agit dans notre jargon d’un « aller-retour » de marchand de biens. Ce type d’opération est fréquent pour les professionnels de l’immobilier, mais très rarement accessible à des investisseurs privés.
Ce dossier a débuté en 2013, et nous sommes arrivés en bout de parcours en apportant la pièce manquante du puzzle, ce qui nous permet de partager avec vous cette opération exceptionnelle.

Les fonds ne sont restés immobilisés que 31 jours, et les investisseurs ont perçu l’équivalent de 6 mois d’intérêt à 9 %, soit un TRI* hors norme de 67,9 %.

En attentant de vous retrouver sur un nouveau dossier, nous vous remercions de votre confiance,

L'équipe MONEGO
Par courriel.
 

BobbyO

Membre
Merci de partager vos propres indicateurs c'est toujours intéressant.
Concernant la complexité du projet, comment l'évaluer vous ? Utilisez vous les mêmes critères entre un projet de promotion immobilière et un projet de marchands de biens ?

De même quelle échelle utilisez vous pour noter de 0 à 5 l'indicateur "expérience de projets remboursés" ? S'il s'agit du tout premier projet d'un promoteur la note sera de 0 ? Y a t'il une pondération sur le nombre de projets en cours (exemple un promoteur aura-t-il la même note s'il a remboursé un projet sur deux versus 5 projets sur 10 ?). Personnellement, je serai plus "effrayé" pour le promoteur qui aura eu le plus recours au crowdfunding.

Enfin tenez vous compte du fait qu'un promoteur emprunte sur plusieurs plateforme versus un promoteur qui emprunte toujours sur la même plateforme ? Je me pose parfois la question s'il n'y a pas connivence entre un promoteur et la plateforme si celle ci propose un grand nombre de projets de ce promoteur. D'un côté la plateforme y gagne car le promoteur ne part pas à la concurrence (et elle se rémunere via la collecte de projets de ce promoteur), de l'autre le promoteur y gagne car la plateforme devient moins regardante qu'une "nouvelle" plateforme. Qu'en pensez-vous ?
Bonsoir,
Pour répondre à vos questions, je vais détailler mes règles pour chaque indicateur. Je précise que ce sont des règles qui me sont propres et parfois empiriques pour refléter une cohérence sur les notes. Et comme disait Poam, ce ne sont que des indicateurs, cela n'empêche pas d'avoir des avis plus intuitifs à côté. Toutes les notes sont écrêtées entre 0 et 5

1. Marge :
=Marge nette (pas le cash-flow d'où les discussions précédentes) / 4

2. Pré-commercialisation ou facilité de commercialisation :
C'est une combinaison du % de pre-commercialisation pondérée d'une note intuitive de la facilité à vendre
=(pré-comm + (note intuitive-2.5)*20)/20

3. Gearing :
=5-LOG(dettes/capitaux propres)*5

4. Solidité promoteur (ancienneté, bilan) : l'ancienneté est indicative car finalement inclue dans le bilan
=LOG(Bilan en M€)*5

5. Durée :
= 5-(durée en mois-9)/6

6. Complexité du projet :
= note intuitive :
5 = simple
4 = classique
3 = quelques subtilités
2 = des doutes
1 = ne comprends pas tout
0 = très compliqué

7. Garanties :
Ici la note est 3 ou 5
3 = GAPD minimum
5 = autres garanties : cautions personnelles, nantissements

8. Expérience de projets remboursés :
Ici la note est entre 3 et 5
=Nombre de projets remboursés + 3

9. Solvabilité (actifs / dettes) :
=3+LOG(actifs / dettes)*8

10. Levier du promoteur (Ratio CA / FP) :
=(70-CA/FP)/10

J'applique ensuite une moyenne pondérée pour avoir une note globale. Mes poids les plus forts sont sur les 4 premiers indicateurs. J'ai joins mon fichier excel qui me sert pour avoir la note globale rapidement, pour ceux que ça intéresse
Certains vont dire que j'ai un esprit compliqué :) mais ça me donne un bon indicateur moyen qui me convient pour comparer les projets

Pour répondre aux questions :
- Je ne fais pas la différence entre promotion immobiliere et MDB. La note est intuitive donc prend cela en compte
- Je ne prends que les projets remboursés sur la plate-forme qui propose. Pour moi les projets non encore remboursés n'ont aucune valeur
- pour les projets multi-plateformes, je ne fais pas trop confiance à ceux qui sont sur plusieurs plate-formes car c'est une porte sur du sur-endettement. Mais on ne le sais pas toujours. Quant à la connivence, je n'y crois pas trop pour les grosses plate-formes car elles se tireraient une balle dans le pied en cas de problèmes.
 

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