Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

Berberis_1992

Contributeur
Je prends volontiers cet espoir pour un autre projet d'Immocratie (et aussi Fundimmo) : [Mirmande -La Bastide des Terres]

Communication du jour :

Un terrain d’entente semble avoir été trouvé avec la partie adverse et ce, non sans difficulté. Un accord a en effet été arraché in extremis le dernier jour de la période de discussions. Néanmoins, nous restons circonspects. Nous attendons qu’un document synthétique reprenant les principaux termes de cet accord soit établi afin que nous puissions le soumettre à l’approbation des obligataires.

Cet accord, s’il se concrétise, ne permettra pas un remboursement des obligataires à court terme mais offre des perspectives de sortie alors que la situation était jusqu’alors bloquée.

[Immocratie] [Fundimmo] [Mirmande -La Bastide des Terres]

Je me pose de sérieuses questions au sujet des garanties prises sur ce projet.

Je n'arrive pas à comprendre qu'avec une hypothèque inscrite sur l'actif et une GAPD, le dossier se soit à ce point enlisé.

Les affaires sérieuses (normalement) ont débutées le 15 octobre 2021 (il y a un an !) avec ce message de Fundimmo :

"Malgré l’échec, jusqu’à maintenant, des différentes démarches engagées, M. Chanal persiste dans sa volonté de trouver une solution de refinancement pour rembourser les obligataires et ne s’est pas engagé activement dans la recherche d’un acquéreur pour la bastide. Fort de ce constat, nous avons donc déclenché, avec IMMOCRATIE, la procédure visant à forcer la vente du bien. Celle-ci prévoit 3 étapes :
1. L’envoi d’une ultime mise en demeure de payer à M. Chanal accompagné d’un projet de commandement de payer valant saisie immobilière. Ceci afin de susciter une réaction chez M. Chanal.
2. La délivrance du commandement de payer et sa publication au Service de la Publicité Foncière
3. L’assignation devant le juge de l’Exécution du Tribunal de commerce qui décidera d’une vente forcée ou d’une vente amiable. La première étape a été déclenchée cette semaine. Pour passer à l’étape 2, nous devons attendre que le Service de la Publicité Foncière ait enregistré l’acte de vente de la bastide qui lui a été transmis en juillet 2020.

Actuellement, ce service accuse un important retard dans l’enregistrement des actes et traite actuellement les actes qui lui ont été transmis en juin 2020. Cela devrait donc être régularisé dans quelques semaines.

L’étape 3 sera mise en œuvre suite à la publication au Service de la Publicité Foncière de la délivrance du commandement de payer,

Nous vous tiendrons informés dès réalisation des deux prochaines étapes."


Après les échanges et les multiples réunions entre les avocats, une date de fin de la conciliation avait fixée au 24 septembre 2022.

Mais, à vous lire, toujours aucun résultat pour Immocratie.

J'avais posé cette question à Fundimmo le 2 novembre :

"Au vu des délais de tractations et de l'interminable attente des résultats, un doute m'assaille.

L’assignation devant le juge de l’Exécution du Tribunal de commerce n'a jamais été entreprise, sauf erreur de ma part.

Fundimmo peut-il m'apporter la preuve que l'hypothèque a bien été inscrite sur l’actif financé ?"


Nous sommes le 4 décembre et Fundimmo ne m'a toujours pas répondu !

La preuve de l'inscription de l'hypothèque ne relève pas du caractère confidentiel de la procédure de conciliation, autant que je sache .......

Je me demande vraiment si cette hypothèque qui devait être inscrite sur l'actif ne s'est pas transformée qu'en une promesse d'hypothèque au final.

Loin de jouer les jusqu'au-boutistes de la vente aux enchères, il existe une solution alternative, la vente amiable, lors d'une procédure de saisie immobilière.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16987

Cette opération aurait dû être remboursée depuis juin 2021.

Je ne comprends pourquoi autant de tergiversations dans ce dossier.

Sauf à ce que les garanties prises ne soient pas celles annoncées .......

J'ai déjà été confronté à ce cas.
 

ostibapa

Contributeur régulier
[Immocratie] [Fundimmo] [Mirmande -La Bastide des Terres]

Je me pose de sérieuses questions au sujet des garanties prises sur ce projet.

Je n'arrive pas à comprendre qu'avec une hypothèque inscrite sur l'actif et une GAPD, le dossier se soit à ce point enlisé.

Les affaires sérieuses (normalement) ont débutées le 15 octobre 2021 (il y a un an !) avec ce message de Fundimmo :

"Malgré l’échec, jusqu’à maintenant, des différentes démarches engagées, M. Chanal persiste dans sa volonté de trouver une solution de refinancement pour rembourser les obligataires et ne s’est pas engagé activement dans la recherche d’un acquéreur pour la bastide. Fort de ce constat, nous avons donc déclenché, avec IMMOCRATIE, la procédure visant à forcer la vente du bien. Celle-ci prévoit 3 étapes :
1. L’envoi d’une ultime mise en demeure de payer à M. Chanal accompagné d’un projet de commandement de payer valant saisie immobilière. Ceci afin de susciter une réaction chez M. Chanal.
2. La délivrance du commandement de payer et sa publication au Service de la Publicité Foncière
3. L’assignation devant le juge de l’Exécution du Tribunal de commerce qui décidera d’une vente forcée ou d’une vente amiable. La première étape a été déclenchée cette semaine. Pour passer à l’étape 2, nous devons attendre que le Service de la Publicité Foncière ait enregistré l’acte de vente de la bastide qui lui a été transmis en juillet 2020.

Actuellement, ce service accuse un important retard dans l’enregistrement des actes et traite actuellement les actes qui lui ont été transmis en juin 2020. Cela devrait donc être régularisé dans quelques semaines.

L’étape 3 sera mise en œuvre suite à la publication au Service de la Publicité Foncière de la délivrance du commandement de payer,

Nous vous tiendrons informés dès réalisation des deux prochaines étapes."


Après les échanges et les multiples réunions entre les avocats, une date de fin de la conciliation avait fixée au 24 septembre 2022.

Mais, à vous lire, toujours aucun résultat pour Immocratie.

J'avais posé cette question à Fundimmo le 2 novembre :

"Au vu des délais de tractations et de l'interminable attente des résultats, un doute m'assaille.

L’assignation devant le juge de l’Exécution du Tribunal de commerce n'a jamais été entreprise, sauf erreur de ma part.

Fundimmo peut-il m'apporter la preuve que l'hypothèque a bien été inscrite sur l’actif financé ?"


Nous sommes le 4 décembre et Fundimmo ne m'a toujours pas répondu !

La preuve de l'inscription de l'hypothèque ne relève pas du caractère confidentiel de la procédure de conciliation, autant que je sache .......

Je me demande vraiment si cette hypothèque qui devait être inscrite sur l'actif ne s'est pas transformée qu'en une promesse d'hypothèque au final.

Loin de jouer les jusqu'au-boutistes de la vente aux enchères, il existe une solution alternative, la vente amiable, lors d'une procédure de saisie immobilière.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16987

Cette opération aurait dû être remboursée depuis juin 2021.

Je ne comprends pourquoi autant de tergiversations dans ce dossier.

Sauf à ce que les garanties prises ne soient pas celles annoncées .......

J'ai déjà été confronté à ce cas.
Étrange ressemblance effectivement avec nos précédents échanges du 10 septembre dernier https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1106#post-477636
 

Berberis_1992

Contributeur
Étrange ressemblance effectivement avec nos précédents échanges du 10 septembre dernier https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1106#post-477636

Très juste !

Si mes suppositions sont justes, lorsqu'une plateforme "se fait avoir" une fois, la faute peut en revenir à l'emprunteur. Si la plateforme "se fait avoir" deux fois, c'est de sa faute voire de son incompétence .......

C'est naturellement lors d'un problème que le pot aux roses est découvert.

Les Entreprêteurs m'ont fait le coup et Raizers aussi.
 

Salamalek

Contributeur
[Immocratie] [Fundimmo] [Mirmande -La Bastide des Terres]

J'avais posé cette question à Fundimmo le 2 novembre :
" Fundimmo peut-il m'apporter la preuve que l'hypothèque a bien été inscrite sur l’actif financé ?"
Nous sommes le 4 décembre et Fundimmo ne m'a toujours pas répondu !
Ben alors là, ça me fout un coup au moral.
Si en plus on n'est même plus certain que les garanties sont réellement prises ...
@Berberis_1992 : avez vous essayer par téléphone ?

Le bilan final est que les PF ne sont surement pas dimensionnées/formatées pour gérer des contentieux.
Un contentieux, ça prend des années. Il faut un peu de stabilité dans les effectifs (garder les collaborateurs et engranger du REX) et une très bonne organisation si on veut être efficace (c'est le cas dans ma boite).
Je doute que ce soit le cas des PF.

Je n'ai pas compris quel était le retour d'immocratie ?
 

Berberis_1992

Contributeur
Étrange ressemblance effectivement avec nos précédents échanges du 10 septembre dernier https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-en-cours-et-avis.36129/page-1106#post-477636

En relisant les différents posts sur le sujet SAS HESTIA EMBELLYS, un truc m'interpelle au sujet de la prise d'hypothèque.

Une page web tout bête .......

https://hypotheque.ooreka.fr/comprendre/hypotheque-notaire

Quand on lit l'article, le créancier (la plateforme) doit quand même être un peu actif dans l'histoire .......

Et être en relation avec le notaire !
 

ostibapa

Contributeur régulier
En relisant les différents posts sur le sujet SAS HESTIA EMBELLYS, un truc m'interpelle au sujet de la prise d'hypothèque.

Une page web tout bête .......

https://hypotheque.ooreka.fr/comprendre/hypotheque-notaire

Quand on lit l'article, le créancier (la plateforme) doit quand même être un peu actif dans l'histoire .......

Et être en relation avec le notaire !
Et c'est là que Immocratie part avec un très gros handicap :

Elle a un fonctionnement différent de toutes les autres plateformes que j'ai pu pratiquer (22 à ce jour) : les fonds sont à virer directement à la société porteuse de projet (pas de passage par un prestataire de paiement type Mangopay, Lemonway, ou autre compte géré par la PF)
Et donc pas de moyen de pression immédiat sur l'opérateur indélicat sur la mise en place des garanties.

Accessoirement, je me demande comme est prévu la gestion extinctive des opérations (prévue par la nouvelle réglementation européenne sur le financement participatif) au cas où Immocratie cesse son activité.
 

Berberis_1992

Contributeur
@Berberis_1992 : avez vous essayer par téléphone ?

Oui, effectivement.

Et c'est même le chargé de relation qui m'a contacté le 18 octobre très exactement.

Face à mes interrogations sur le dossier, le discours a été le même à l'oral comme à l'écrit :

"Je vous remercie pour votre retour et suis désolé de ne pouvoir vous apporter plus de renseignements que ceux déjà en votre possession et disponible sur la plateforme.
La procédure de conciliation est toujours en cours, l’obligation de confidentialité à laquelle sont tenues les personnes appelées à la procédure est par conséquent toujours maintenue. Nous mettons tout en œuvre pour récupérer vos fonds dans les meilleurs délais et nous vous tenons informés dès que nous avons de plus amples informations."


Et cela, même le 18 octobre, alors que la procédure de conciliation était sensée être terminée le 24 septembre.

D'où mon message du 2 novembre sur mes doutes sur les garanties.

Voici le retour d'Immocratie communiqué par @ostibapa

Je prends volontiers cet espoir pour un autre projet d'Immocratie (et aussi Fundimmo) : [Mirmande -La Bastide des Terres]

Communication du jour :

Un terrain d’entente semble avoir été trouvé avec la partie adverse et ce, non sans difficulté. Un accord a en effet été arraché in extremis le dernier jour de la période de discussions. Néanmoins, nous restons circonspects. Nous attendons qu’un document synthétique reprenant les principaux termes de cet accord soit établi afin que nous puissions le soumettre à l’approbation des obligataires.

Cet accord, s’il se concrétise, ne permettra pas un remboursement des obligataires à court terme mais offre des perspectives de sortie alors que la situation était jusqu’alors bloquée.
 

Berberis_1992

Contributeur
Et c'est là que Immocratie part avec un très gros handicap :

Elle a un fonctionnement différent de toutes les autres plateformes que j'ai pu pratiquer (22 à ce jour) : les fonds sont à virer directement à la société porteuse de projet (pas de passage par un prestataire de paiement type Mangopay, Lemonway, ou autre compte géré par la PF)
Et donc pas de moyen de pression immédiat sur l'opérateur indélicat sur la mise en place des garanties.

Accessoirement, je me demande comme est prévu la gestion extinctive des opérations (prévue par la nouvelle réglementation européenne sur le financement participatif) au cas où Immocratie cesse son activité.

Je n'ai pas l'expérience du déroulé des opérations, n'ayant effectué qu'un seul achat immobilier avec une garantie sous seing privé.

Quand on lit cet article ( https://hypotheque.ooreka.fr/comprendre/hypotheque-notaire ), il n'est pas possible que la plateforme ne se rappelle au bon souvenir du Notaire le jour de la transaction immobilière et laisse les coudés franches à l'emprunteur.

Je vais demander la semaine prochaine à Clubfunding le déroulé exact lors d'une prise d'hypothèque.
 
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