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PedroImmo

Membre
[BALTIS] 18 Michodière (marchand de bien)

Un projet dont le principe me plait assez, à savoir la transformation d'un plateau pro en habitation à Opéra (Paris). Là je vois la valeur ajouté du marchand de bien contrairement à beaucoup de projets.

- Bonne marge : 21%
- Petit montant (175 000 €) et bon apport en fonds propre de l'opérateur (123 160 €)

Un des risques semble être sur le dépôt de déclaration préalable de changement de destination. Est ce que l'un de vous aurait des connaissances sur le sujet à Paris ? Je suppose qu'à Paris cela se fait plutôt plus facilement dans ce sens là que dans l'autre.
 

adnstep

Contributeur régulier
Bjr à tous,

Immocratie - Colombes Glycines - ABITA

Dernières nouvelles de Immocratie ce jour concernant ce projet.

Quelques nouvelles du projet de division parcellaire à Colombes – rue des Glycines que vous financez en partie. Pour rappel, il s’agit d’une division de parcelle avec revente de la maison existante rénovée et revente d’un terrain à bâtir soit sans condition d’obtention de PC soit avec un projet de maison neuve.

Point Commercialisation

Le 8 juillet dernier, une promesse de vente a été signée pour le terrain à bâtir au prix de 450.000 €. Celle-ci fait suite à plusieurs tentatives de vente depuis avril 2021, toutes abandonnées par les acquéreurs potentiels (refus de financement, rétractation, contrats CCMI non signés, …) pour des prix allant de 667.00 €, puis 610.000 €, puis 587.000 € puis 479.000 €, et enfin 450 000 € net vendeur.

La vente sera réitérée en octobre prochain.
Point Emprunt

En tant que représentant de la Masse, nous avons été contactés par le cabinet MJURIS -DOLLEY en charge de la liquidation de ABITA DEMAIN à la fois actionnaire de ABITA CLAMART et garant pour l’opération 3 bis rue des Glycines 92700 COLOMBES.

Ce dernier nous a annoncé que la société ABITA CLAMART est virtuellement en cessation de paiement compte tenu de la situation comptable au 30/06/2022 faite par l’expert-comptable IGBB en incluant la provision d’intérêts sur l’Emprunt Obligataire (de l’ordre de 160.000 €). En effet, si ABITA CLAMART est en mesure de rembourser le principal restant dû de l’emprunt, l’encaissement du prix de vente du terrain ne permet pas de payer l’intégralité des intérêts.

Il nous a informés que seules 2 possibilités s’offrent à ABITA CLAMART et ce, selon le choix des investisseurs ayant souscrit à l’Emprunt obligataire :
  • Soit une liquidation à l’amiable si un accord est trouvé sur le montant des intérêts de l’Emprunt obligataire.
  • Soit une liquidation judiciaire s’il n’y a pas d’accord de négociation sur le montant des intérêts.
Donc concrètement :

Dans le premier cas (liquidation amiable), si les souscripteurs de l’Emprunt Obligataire acceptent de ramener les intérêts d’environ 160.000 € à 35 000 € (possibilité maximale compte tenu de la prévision de trésorerie de l’expert-comptable), soit environ 21,8 % du total des intérêts, les investisseurs seraient remboursés dès le passage de l’acte de vente du terrain et de l’encaissement des fonds (entre le 30/10 et le 10/11/2022) de leur capital et des intérêts négociés.

Dans le second cas (liquidation judiciaire), ABITA CLAMART sera déclarée en liquidation judiciaire. Un mandataire serait donc nommé par le tribunal de Rennes. Le tribunal et le mandataire prendront les frais relatifs à cette liquidation judiciaire, et les investisseurs seraient donc remboursés dans un délai nettement plus long (procédure pouvant aller de 6 à 18 mois) d’un montant nettement moindre (diminué de tous les frais de procédure).

Nous organiserons une consultation écrite des obligataires début septembre pour recueillir votre position quant à une liquidation à l’amiable.
Un tiens vaut mieux que deux tu l'auras.
 

Chouwi

Contributeur
[BALTIS] 18 Michodière (marchand de bien)

Un projet dont le principe me plait assez, à savoir la transformation d'un plateau pro en habitation à Opéra (Paris). Là je vois la valeur ajouté du marchand de bien contrairement à beaucoup de projets.

- Bonne marge : 21%
- Petit montant (175 000 €) et bon apport en fonds propre de l'opérateur (123 160 €)

Un des risques semble être sur le dépôt de déclaration préalable de changement de destination. Est ce que l'un de vous aurait des connaissances sur le sujet à Paris ? Je suppose qu'à Paris cela se fait plutôt plus facilement dans ce sens là que dans l'autre.
Pour moi il faut réaliser une compensation en plus de la DP vu que c'est dans une grande métropole. Le prix de la compensation est-il prévu dans le bilan de l'opérateur ?

https://www.cb-commercialite.com/le-changement-d-usage
 

Raug

Contributeur régulier
Un des risques semble être sur le dépôt de déclaration préalable de changement de destination. Est ce que l'un de vous aurait des connaissances sur le sujet à Paris ? Je suppose qu'à Paris cela se fait plutôt plus facilement dans ce sens là que dans l'autre.
Bonne question que je me suis posée !
 

Luciole49

Contributeur régulier
Bonne question que je me suis posée !
Bonjour dans ce sens c'est très facile. La commercialité perd la moitié et bientôt peut être les deux tiers de sa valeur car il faut 2 m2 pour en compenser 1. C'est peut être dommage de faire cela mais peut être que les bureaux sont trop compliqués à rénover si façade étroite.
 

PedroImmo

Membre
Pour moi il faut réaliser une compensation en plus de la DP vu que c'est dans une grande métropole. Le prix de la compensation est-il prévu dans le bilan de l'opérateur ?
Dans ce cas la la compensation est dans l'autre sens non ? La commercialité est vendue, c'est une recette et non une dépense :)
Cette recette est bien citée dans le prévisionnel (fourchette basse selon leurs estimations).

Je vais mettre un billet je pense.
 

Rivol0gY

Contributeur
Il me semble que transformer un bureau en habitation ne pose pas de problème dans les zones tendues.
C'est l'inverse (habitation -> bureaux / locaux commerciaux) qui est soumis à autorisation et assez difficile à obtenir.
 

Rivol0gY

Contributeur
J'ai retrouvé mes sources :
La réglementation du changement d’usage ne concerne que les locaux d’habitation transformés pour un autre usage, notamment, s’il s’agit d’une location qui devient une activité économique (bureaux, commerce, location touristique de meublé, etc.).

À l’inverse, aucune autorisation n’est nécessaire si le changement d’usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau, etc.) en locaux d’habitation.

Liens :
 

Luciole49

Contributeur régulier
Il me semble que transformer un bureau en habitation ne pose pas de problème dans les zones tendues.
C'est l'inverse (habitation -> bureaux / locaux commerciaux) qui est soumis à autorisation et assez difficile à obtenir.
Tout à fait chez moi c'est l'inverse on peut faire de l'hébergement touristique comme on veut mais pas de HLM.
 
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