[Raizers] [Saint André de Cubzac]
Bonjour
Vous mettez en avant un problème de prix de marché. C’est effectivement un point de risque mis en avant dans l’analyse de cette opération. C’est pourquoi nous avons présenté également un scénario pessimiste avec un prix de vente inférieur au prix de marché dans le neuf. On remarque dans ce cas très conservateur que la marge de l’opération devient faible.
Et nous vous savons gré de présenter ce type de scénario, qui nuance la vision de leur propre projet un peu trop enthousiaste de certains opérateurs, ce que ne font pas toutes les plates-formes, et loin s’en faut!
Puis-je vous suggérer de proposer également, à l’avenir et à l’occasion, un scénario intermédiaire entre le «pessimiste» et «l’opérateur», pour combler ce grand écart entre 5% et 20% de marge? En effet, la marge doit intégrer non seulement le risque de commercialisation (baisse du CA, nous venons de le traiter), mais aussi – entre autres - le risque technique, et en particulier une hausse du coût des travaux...
Cela montre tout de même que malgré une baisse du prix de vente, l’opérateur peut toujours dégager une marge.
Concernant les coûts de construction, les travaux sont déjà bien avancés et les prestations prévues depuis longtemps avec les prestataires.
… Et si j’en crois votre bilan prévisionnel, seuls 20% de ces coûts ont été engagés pour arriver au stade «hors d’eau – hors d’air». Restent 80%, dont les prévisions datent – d’après votre réponse à une question posée dans la page «Commentaires» du projet - des
devis obtenus dès l’origine du projet, soit
il y a plus de deux ans, donc avant la crise sanitaire, puis le conflit russo-ukrainien qui ont contribué depuis à un renchérissement de 10 à 20% du coût des matériaux de construction.
Or, vous savez qu’un maître d’œuvre qui verra ses coûts exploser dans ces proportions après l’établissement de son devis préférera souvent abandonner le chantier que de le poursuivre à perte s’il ne parvient pas à renégocier à la hausse le montant de sa prestation, et d’autant plus s’il n’a pas financièrement les reins solides; et le promoteur sait très bien de son côté qu’un changement de prestataire (1) prendra du temps, et (2) occasionnera inévitablement un alourdissement de son budget initial par l’application de tarifs actualisés.
Donc, si l’on revient à votre bilan prévisionnel et que l’on y augmente le coût des 452k€ de travaux restants de 10%, on ampute encore la marge pour la réduire à 13k€ dans votre scénario «pessimiste», soit 1% du CA; là, on est vraiment dans l’épaisseur du trait de crayon, et il ne faudrait plus grand-chose pour faire basculer le projet dans le rouge.
De plus, l’opérateur ayant injecté une grande partie de fonds propres, cela diminue l’exposition de cet emprunt et son remboursement à la finition et revente de deux lots quand l’opération en compte 5.
Selon moi, le montant des fonds propres engagés par l’opérateur dans ce dossier est en effet la première des garanties pour l’obligataire, même si elle n’en porte pas le nom. Cependant, je ne puis m’empêcher de penser que ce même opérateur, confronté à une perte sèche sur son programme, pourrait être tenté de retarder par tous les moyens le remboursement de son emprunt, dans l’espoir – par exemple - d’en renégocier les intérêts à la baisse. C’est pourquoi je préfère miser sur des projets dont je pense qu’ils iront à terme avec une marge de manœuvre plus confortable, avec une probabilité d'autant plus faible de besoin de mise en œuvre de quelque garantie que ce soit.
Concernant les 322k€ que vous mentionnez, il s’agit d’un choix de l’opérateur qui a voulu fructifier ses liquidités à un moment afin de pouvoir développer ses opérations par la suite. Ce sont des placements à court terme (d’où la qualification de valeurs mobilières et non immobilisations financières) mais qui ne peuvent être débloqués avant une certaine période.
Toujours au vu de votre réponse à une question posée dans la page «Commentaires» de ce projet, ces placements ont été effectués en produits structurés.
Je n’ose imaginer que ces 322k€ aient pu être placés ailleurs que dans des fonds à capital garanti…
Ce faisant, je n’imagine pas non plus que le taux de rémunération final attendu puisse en être très élevé, puisque ces produits sont réputés sans risque.
Or, ce promoteur, en 2021, sachant qu’il allait en avoir besoin à (très) court terme, a choisi de geler la totalité de ses liquidités disponibles, le contraignant quelques mois après à lever 590k€ sur 1,5 ans à un TAEG de 14,16%; n’est-ce pas d’ailleurs là ce que vous appelez pudiquement «
retards de liquidités» dans votre présentation? Le coût d’opportunité est énorme, sachant d’autre part et toujours selon vos réponses, que l’opérateur souhaite ne mener qu’un programme à la fois, donc attendre le débouclage de ce projet pour en débuter un autre. Pour moi et en l’absence d’information contradictoire, cela ressemble fort à une faute de gestion. Partant, quelle confiance peut-on lui accorder pour mener ce dossier à bien?