Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

Raug

Contributeur régulier
Je ne suis pas abonné, je n'ai accès qu'au début de l'article.
Moi non plus, ce sont les infos Googole de ma tablette. Un coup j'ai accès à la totalité un coup non.

Mais l'essentiel est dit dans ce qui visible.

Je n'ai rien contre Clubfunding ou Hello Crowdfunding. Juste que pour un article du Monde se contenter de chercher sa matière en surfant sur Internet, ça fait un peu paresseux.

Et en gros, rien de plus que ce qui ce dit dans ce forum…
 
Dernière modification:

Luciole49

Contributeur régulier
Taux de défaut inconnu et on ne le connaîtra jamais. A espérer qu'il soit plus faible que sur le crowdlending parce que le crowdlending quand il y a un défaut on a déjà récupéré une partie. Puis le taux de défaut ce n'est pas pertinent, ce qui est pertinent c'est le taux de pertes irrécouvrables et là les plateformes ne jouent pas le jeu.

Pour le moment en CFI j'ai une perte, Axone promotion. 1er juillet remboursement des investisseurs, puis au dessus c'est marqué septembre puis en septembre çà sera marqué décembre et le projet ne passe peut être pas en défaut.
 

Raug

Contributeur régulier
Puis le taux de défaut ce n'est pas pertinent, ce qui est pertinent c'est le taux de pertes irrécouvrables et là les plateformes ne jouent pas le jeu.
Je ne sais pas si c'est un jeu, mais tant que rien ne contraint les PF…
Pourquoi installeraient-elles la tourtouse pour être suspendues au gibet ?
(Un peu excessif, ce n'est qu'une image)
 

NicoNoclaste

Contributeur régulier
[Raizers] [Saint André de Cubzac]

Bonjour

Vous mettez en avant un problème de prix de marché. C’est effectivement un point de risque mis en avant dans l’analyse de cette opération. C’est pourquoi nous avons présenté également un scénario pessimiste avec un prix de vente inférieur au prix de marché dans le neuf. On remarque dans ce cas très conservateur que la marge de l’opération devient faible.
Et nous vous savons gré de présenter ce type de scénario, qui nuance la vision de leur propre projet un peu trop enthousiaste de certains opérateurs, ce que ne font pas toutes les plates-formes, et loin s’en faut!
Puis-je vous suggérer de proposer également, à l’avenir et à l’occasion, un scénario intermédiaire entre le «pessimiste» et «l’opérateur», pour combler ce grand écart entre 5% et 20% de marge? En effet, la marge doit intégrer non seulement le risque de commercialisation (baisse du CA, nous venons de le traiter), mais aussi – entre autres - le risque technique, et en particulier une hausse du coût des travaux...

Cela montre tout de même que malgré une baisse du prix de vente, l’opérateur peut toujours dégager une marge.
Concernant les coûts de construction, les travaux sont déjà bien avancés et les prestations prévues depuis longtemps avec les prestataires.
… Et si j’en crois votre bilan prévisionnel, seuls 20% de ces coûts ont été engagés pour arriver au stade «hors d’eau – hors d’air». Restent 80%, dont les prévisions datent – d’après votre réponse à une question posée dans la page «Commentaires» du projet - des devis obtenus dès l’origine du projet, soit il y a plus de deux ans, donc avant la crise sanitaire, puis le conflit russo-ukrainien qui ont contribué depuis à un renchérissement de 10 à 20% du coût des matériaux de construction.
Or, vous savez qu’un maître d’œuvre qui verra ses coûts exploser dans ces proportions après l’établissement de son devis préférera souvent abandonner le chantier que de le poursuivre à perte s’il ne parvient pas à renégocier à la hausse le montant de sa prestation, et d’autant plus s’il n’a pas financièrement les reins solides; et le promoteur sait très bien de son côté qu’un changement de prestataire (1) prendra du temps, et (2) occasionnera inévitablement un alourdissement de son budget initial par l’application de tarifs actualisés.

Donc, si l’on revient à votre bilan prévisionnel et que l’on y augmente le coût des 452k€ de travaux restants de 10%, on ampute encore la marge pour la réduire à 13k€ dans votre scénario «pessimiste», soit 1% du CA; là, on est vraiment dans l’épaisseur du trait de crayon, et il ne faudrait plus grand-chose pour faire basculer le projet dans le rouge.

De plus, l’opérateur ayant injecté une grande partie de fonds propres, cela diminue l’exposition de cet emprunt et son remboursement à la finition et revente de deux lots quand l’opération en compte 5.
Selon moi, le montant des fonds propres engagés par l’opérateur dans ce dossier est en effet la première des garanties pour l’obligataire, même si elle n’en porte pas le nom. Cependant, je ne puis m’empêcher de penser que ce même opérateur, confronté à une perte sèche sur son programme, pourrait être tenté de retarder par tous les moyens le remboursement de son emprunt, dans l’espoir – par exemple - d’en renégocier les intérêts à la baisse. C’est pourquoi je préfère miser sur des projets dont je pense qu’ils iront à terme avec une marge de manœuvre plus confortable, avec une probabilité d'autant plus faible de besoin de mise en œuvre de quelque garantie que ce soit.

Concernant les 322k€ que vous mentionnez, il s’agit d’un choix de l’opérateur qui a voulu fructifier ses liquidités à un moment afin de pouvoir développer ses opérations par la suite. Ce sont des placements à court terme (d’où la qualification de valeurs mobilières et non immobilisations financières) mais qui ne peuvent être débloqués avant une certaine période.
Toujours au vu de votre réponse à une question posée dans la page «Commentaires» de ce projet, ces placements ont été effectués en produits structurés.
Je n’ose imaginer que ces 322k€ aient pu être placés ailleurs que dans des fonds à capital garanti…
Ce faisant, je n’imagine pas non plus que le taux de rémunération final attendu puisse en être très élevé, puisque ces produits sont réputés sans risque.

Or, ce promoteur, en 2021, sachant qu’il allait en avoir besoin à (très) court terme, a choisi de geler la totalité de ses liquidités disponibles, le contraignant quelques mois après à lever 590k€ sur 1,5 ans à un TAEG de 14,16%; n’est-ce pas d’ailleurs là ce que vous appelez pudiquement «retards de liquidités» dans votre présentation? Le coût d’opportunité est énorme, sachant d’autre part et toujours selon vos réponses, que l’opérateur souhaite ne mener qu’un programme à la fois, donc attendre le débouclage de ce projet pour en débuter un autre. Pour moi et en l’absence d’information contradictoire, cela ressemble fort à une faute de gestion. Partant, quelle confiance peut-on lui accorder pour mener ce dossier à bien?
 

NicoNoclaste

Contributeur régulier
si on part du principe que tous les projets se valent, c'est à dire qu'ils ont les mêmes probabilités d'être remboursés à 100%, éventuellement avec retard, et que les intérêts prévus sont versés à un moment ou à un autre, alors effectivement il n'y a pas lieu de réaliser une sélection, si ce n'est pour retenir les taux les plus élevés.

Toute la question est de savoir si c'est le cas ou pas.
Si c’est le cas, alors cette file n’a plus lieu d’être…
Bon, moi, je continue quand même!
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Pour en revenir au 1% de défaut... C'est faible, en apparence seulement. Le problème est qu'un projet en défaut, c'est une perte sèche. Or, pour compenser cette perte, avez-vous calculé combien de projets aboutis il faut?
Il faut 15 ou 16 projets arrivés à échéance pour combler la perte causée par 1 seul projet en défaut.
Vous posez en filigrane la question de savoir ce qu’est exactement un projet en défaut, et y répondez implicitement en considérant qu’il entraîne une perte totale du capital souscrit.
Mais il existe, et elles sont plus fréquentes, des situations intermédiaires: paiement incomplet des intérêts, perte partielle du capital...

Pour moi, un projet en défaut est celui qui ne tient pas intégralement ses promesses financières à l’égard des investisseurs, c’est-à-dire le remboursement:
  • du capital,
  • des intérêts contractuellement et originellement dus au titre de la durée totale d’immobilisation, et comprenant les bonifications dues au titre des prolongations contractuelles,
  • et des pénalités éventuelles en cas de dépassement de la durée contractuelle du prêt.

Puis le taux de défaut ce n'est pas pertinent, ce qui est pertinent c'est le taux de pertes irrécouvrables et là les plateformes ne jouent pas le jeu.
Je ne sais pas exactement comment est calculé leur taux de défaut par les plates-formes (je n’ai pas pris la peine de chercher), mais deux indicateurs m’intéresseraient:
  1. le nombre de projets en défaut rapporté au nombre total de projets arrivés à conclusion;
  2. le montant total des sommes définitivement irrécouvrables (capital + intérêts + pénalités) rapporté au montant total des sommes qui auraient dû être versées (capital + intérêts + pénalités),
le premier étant une mesure d’occurrence des incidents, le second une mesure d’impact de ces incidents.

Je ne sais pas si c'est un jeu, mais tant que rien ne contraint les PF…
Pourquoi installeraient-elles la tourtouse pour être suspendues au gibet ?
(Un peu excessif, ce n'est qu'une image)
C’est là que l’AMF aurait un rôle à jouer.
Si quelqu’un a ses entrées…

Le taux de defaut en crowd est autour de 1%....
Si l'on considère maintenant les dossiers "en l'air " avec des années de retard et/ou des procédures en cours le chiffre est bien différent...plus de 3,8 % en montant chez moi...
En tournant et retournant dans tous les sens le problème des délais des procédures de règlements et liquidations judiciaires, je ne vois pas de solution satisfaisante pour obtenir une image peut-être pas instantanée, mais plus actuelle, de la situation du Crowd Immo.
Techniquement, il suffirait d’imposer aux PF de prendre - en quelque sorte - des «provisions pour pertes» pour les intégrer dans leurs statistiques de défauts; pour se faire, il faudrait alors définir un délai précis de dépassement des projets prenant en compte leur durée contractuelle, puis un taux de perte probable en fonction du temps écoulé et des sommes restant à rembourser.

Ceci risquerait d’avoir plusieurs conséquences négatives:
  • inciter les PF à rallonger artificiellement et dès le départ (à l’instar de Koregraf, 36 mois) la durée des projets présentés;
  • ôter in fine toute la souplesse qui est la leur actuellement de dialoguer avec les opérateurs en étant tenté de forcer ces derniers de manière bureaucratique à rembourser par tous les moyens et quelles que soient leurs difficultés, souvent réelles, mais souvent également conjoncturelles et temporaires, dans l’unique but de ne pas avoir à ternir leur propre image en aggravant des indicateurs de performance qui peuvent inquiéter les investisseurs que nous sommes.
Ce qui serait, à mon sens, préjudiciable à tout le monde.
 

Msimmo

Contributeur
Je vois mal airbnb ne pas rembourser les frais de dossier si une résa n'est pas honorée par le loueur (annulation, arnaque etc...)

Donc si les plateformes étaient obligées de dédommager les investisseurs à partir des frais d'émissions facturées et empochées auprès de l'émetteur, au moins ça rééquilibrerait le risque (à ce jour elles ne perdent rien) et les inciterait à mieux sélectionner certains dossiers et surtout à mieux les suivre en cas de problèmes.

Ces frais payés par l'émetteur sont aussi implicitement payés par nous tous prêteurs (au lieu d'être rémunéré à 9%, le taux serait plus élevé avec des frais réduits de moitié par exemple).
 

Luciole49

Contributeur régulier
Je vois mal airbnb ne pas rembourser les frais de dossier si une résa n'est pas honorée par le loueur (annulation, arnaque etc...)

Donc si les plateformes étaient obligées de dédommager les investisseurs à partir des frais d'émissions facturées et empochées auprès de l'émetteur, au moins ça rééquilibrerait le risque (à ce jour elles ne perdent rien) et les inciterait à mieux sélectionner certains dossiers et surtout à mieux les suivre en cas de problèmes.

Ces frais payés par l'émetteur sont aussi implicitement payés par nous tous prêteurs (au lieu d'être rémunéré à 9%, le taux serait plus élevé avec des frais réduits de moitié par exemple).
Oui çà serait une très bonne idée. Déjà on peut les solliciter quand elles ont fait une erreur et qu'on le démontre.
 

Raug

Contributeur régulier
Certains élus peuvent être sensible au sujet ?
Et ne demandent peut-être qu'à recevoir une connaissance plus approfondie du sujet ?
Déjà en 2013 :
Crowdfunding : un député réclame un cadre juridique

En 2017 :
Une fiche de la Banque de France sur le financement participatif (crowdfunding)

Puis en 2020 :
PROPOSITION DE LOI visant à faciliter le financement des entreprises via les intermédiaires en investissement participatif

etc.

Ce ne sont que qqs exemples.

En fait, au lieu de pleurnicher en circuit fermé, il faudrait par exemple que les plus "sachants" de ce forum élaborent/rédigent avec l'aval du plus grand nombre (nous sommes encore en démocratie) un document manifeste ou autre cahier de propositions (pas de doléances, soyons positifs) à faire parvenir aux élus (de tous les étages et pourquoi pas l'européen ?) qui pourraient être concernés par le sujet.
Personnellement, je suis prêt à m'impliquer pour ce qui concerne la mise en forme (c'est mon métier), participer à la recherche des contacts pour créer une base d'e-mails…

Ça pourrait être une branche de ce forum ?

Qu'est-ce qu'il en pense ?
 

Tomas466

Contributeur régulier
Pour info, tiré du forum d'en face :
J’ai rencontré mon banquier hier pour un prêt immobilier. (...) Il m’explique que les taux explosent et que la grille de juillet vient de prendre 0.4%.
J’ai discuté avec un courtier qui m’a indiqué que toutes les banques augmentaient leurs grilles de taux de 0.1-0.2/mois en moyenne ces derniers mois.
J’ai un ami qui a vendu sa maison mais qui a du annuler l’achat de la prochaine pour un taux qui à pris 0,45% (1,75 à 2,2%) au moment de la signature. Cela c’est joué à une semaine près.
Les crédits devenant de plus en plus chers, les lots de nos projets vont être de plus en plus difficiles à écouler, notamment les derniers, ceux pour lesquels la demande est la plus faible (RDC, mal orienté, à côté de l'entrée, sans stationnement, etc.). Illustration directe reçue vendredi de Koregraf dans le cadre du suivi de projet Les Pins Tulip :

lespins.png

Pour le moment les intérêts tournent à 9%/an, c'est tout bénef pour les prêteurs. Encore faut-il que le projet soit bouclé et que le promoteur ait gagné suffisamment de pognon pour que ça se termine bien.
 

Luciole49

Contributeur régulier
Pour le moment les intérêts tournent à 9%/an, c'est tout bénef pour les prêteurs. Encore faut-il que le projet soit bouclé et que le promoteur ait gagné suffisamment de pognon pour que ça se termine bien.
çà çà marche pas. On l'a vu avec Axone en défaut sur des projets bouclés et bénéficiaires. Ce qui marche c'est que les garanties soient suffisantes pour que quoi qu'il arrive on rentre dans nos frais. Reprenons le montage d'Axone on prête à Axone et la garantie c'est une GAPD de la société porteuse du projet qui elle même est une SCC dont Axone est indéfiniment responsable. Les flux de trésorerie sont tranquillement remontés à Axone. Qu'est ce que j'ai été [..] mais que dire de TKO.

En revanche LPB a un projet qui prend l'eau et si j'étais investisseur dessus je ne me ferai aucun souci alors que les emprunteurs doivent passer des nuits blanches parce qu'ils devront payer en tant que garants personnes physiques.
 
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