Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis.

Valbonne Eldorado….Je me souviens du coin…cette départementale est très passante en effet, apres faudrait voir le relief pour bien apprécier la position du terrain.
Il y a tout de même des éléments favorables comme le niveau des fonds propres et le fait qu’il n’y ait que peu de travaux
Le risque administratif ne porte que sur la renovation: Si la M.O ne joue pas au c….ça ne devrait pas poser trop de souci.
Le prix ne me semble pas déraisonnable, mais à contrario pas de marge de negociation vu la marge.

Deux gros moins qui font que je n’irai pas:
La marge, 9% pour du MdB c’est minable
La combinaison absence de garantie fiable-Clubfunding. (Promesse d’inscription hypothecaire =O, garantie de la holding = O, cautions = ????)

Au sujet du fiable taux de marge, le projet ne tourne-t-il pas en "circuit fermé" ?

Au vu du CV du second associé :

"Expériences :

• 2019 – aujourd’hui : Directeur commercial de l’agence immobilière BLUE SQUARE qui détient 60 négociateurs, 8 agences et un CA honoraires de 5,5M€
• 2012 – 2019 : Associé gérant de LES ARTISANS DU PATRIMOINE qui est une entreprise générale de travaux spécialisée dans les gros travaux de réhabilitation, rénovation d'immeubles anciens, inscrits Monuments Historiques ou protégés en secteurs sauvegardés"


Et des indications dans le dossier

"Travaux : Ils seront réalisés par des entreprises partenaires du groupe"

"Commercialisation : La commercialisation sera réalisée par l’agence Blue Square"


La marge n'est peut-être pas là où on l'attend (normalement).

Qu'en pensez-vous ?
 
Dernière modification:

Raug

Contributeur régulier
Le taux de defaut en crowd est autour de 1%....donc qqun qui investirait au hasard, en diversifiant sur une multitude de projets, devrait s'en sortir haut la main.
Taux de défaut, 4 % bon poids ! Pas chez moi pour le moment, je touche Dubois.
Haut la main, je ne pense pas , maintenir son capital : peut-être ?
 

Yoda69

Membre
C'est fou ! Ce forum est un tue-l'amour.
Chaque fois que je veux investir dans un projet, les posts foisonnent d'arguments pour ne pas le faire.
Difficile de se projeter vers une positive attitude ?
;)
Simple effet statistique et biais de sélection je pense ;)
Il doit y avoir 25-30 projets par semaine en ce moment.
A moins d’avoir un pognon de dingue à investir (ou à perdre), et à 1 K€ minimum par projet pour la plupart des plateformes, vous n’allez pas en faire beaucoup chaque semaine (pour moi c’est bien moins que 1 par semaine, donc moins de 1/25).
Donc il y a >96% des projets que vous allez "casser" :ROFLMAO:
 

Tomas466

Contributeur régulier
La logique de @Jihel22 se tient : si on part du principe que tous les projets se valent, c'est à dire qu'ils ont les mêmes probabilités d'être remboursés à 100%, éventuellement avec retard, et que les intérêts prévus sont versés à un moment ou à un autre, alors effectivement il n'y a pas lieu de réaliser une sélection, si ce n'est pour retenir les taux les plus élevés.

Toute la question est de savoir si c'est le cas ou pas.
 

Talondort

Membre
[Anaxago] - Foncière Georges V
Fin de remboursement du capital et paiement des intérêts avec 6 mois de délai non contractuels.
Tri de l'opération pour moi (y compris délai de souscription + remboursement) = 5,41% net, 7,73% brut pour 8,5% annoncés.
 

Raizers

Équipe officielle Raizers
[Raizers] [Saint André de Cubzac]

Bonsoir




@Yoda69 et @Enitsuj mettent ici le doigt sur une grosse faiblesse du dossier.

Le constat d’un prix de vente trop élevé semble établi, et la moitié du travail est fait. Mais seulement la première moitié... Alors pourquoi s’arrêter en si bon chemin en tirant dès à présent – et un peu hâtivement à mon sens - la conclusion d’un NoGo? En la circonstance, la question suivante qu’il faut se poser n’est-elle pas: quel serait un prix de vente plus en rapport avec le marché, et offrirait-il une marge acceptable? On est dans le cas d'école où le bilan prévisionnel doit être retraité, parce que le CA est vraisemblablement surévalué.

Revenons aux chiffres proposés par Raizers, 3151€/m² en moyenne dans le neuf (validé par les annonces sur selogerneuf dans le secteur) et 2625€/m² en moyenne dans l’ancien (cohérent avec les 2722€/m² sur meilleursagents).
Par ailleurs, le coût de revient du programme est évalué à 2588€/m² (intégrant 18 mois d’intérêts pour les obligataires, ce que je trouve assez prudent, compte tenu de son état d’avancement, d’une livraison – et donc d'un début de commercialisation – au T4 2022, et d’un remboursement total des obligataires dès les 2 à 3 premières ventes).
Le scénario pessimiste de Raizers est fondé sur un prix de vente de 2888€/m² et assure une marge de 5,4%; je trouve ça personnellement trop faible pour de la promotion, mais l’hypothèse me paraît franchement pessimiste pour un début de commercialisation à horizon 6 mois.

Si j’exige une marge de 7,5% - la limite basse pour moi en temps normal, ça suppose une hypothèse de prix de vente de 2954€/m²; si on veut une marge de 10% - ce qu'il me paraît prudent de demander aujourd'hui, le prix de vente doit être de 3036€/m².
Cette dernière valeur moyenne me paraît assez raisonnable en ce qu’elle concurrence sérieusement les programmes neufs alentours, tout en présentant une prime de moins de 15% sur l’ancien, et c’est celle-ci que je retiens pour mon analyse.

En revanche, cette marge de 10% ne peut être respectée que si les coûts exposés dans le bilan prévisionnel sont tenus, et en particulier les coûts de construction. Ceux-ci se montent, en l’état, à 527k€ HT, dont 80% sont à venir; la question est donc de savoir si ces coûts sont aujourd’hui bien sécurisés; dans la même veine, on peut déplorer l’absence d’une ligne de précaution «aléas» sur ledit bilan.

Enfin, on peut légitimement s’interroger sur la présence de 322k€ de produits structurés au bilan 2021 de la société projet: quelle est donc la stratégie financière de ce promoteur, en quoi sert-elle l’entreprise à l’heure où celle-ci a un besoin crucial de fonds qu’elle est obligée de venir lever à prix d’or sur le marché du CFI?

Sans réponse à ces questions, je n'ai pas alimenté mon portefeuille et ne souscrirai donc pas à ce projet qui par ailleurs, et si toutes les incertitudes susmentionnées étaient levées, vaudrait selon moi 10,5%.
Bonjour à tous, bonjour @NicoNoclaste,

Notre réponse intervient un jour après la collecte, veuillez nous en excuser !

Vous mettez en avant un problème de prix de marché. C’est effectivement un point de risque mis en avant dans l’analyse de cette opération. C’est pourquoi nous avons présenté également un scénario pessimiste avec un prix de vente inférieur au prix de marché dans le neuf. On remarque dans ce cas très conservateur que la marge de l’opération devient faible. Cela montre tout de même que malgré une baisse du prix de vente, l’opérateur peut toujours dégager une marge.

S’agissant des intérêts, nous gardons une nouvelle fois un positionnement prudent en affichant 18 mois d’intérêts quand il reste 6 mois de travaux sur les maisons. Une nouvelle fois nous prenons le parti d’afficher que dans le cas de difficultés de commercialisation ou de retard dans la livraison, l’opération dégage toujours de la marge. Concernant les coûts de construction, les travaux sont déjà bien avancés et les prestations prévues depuis longtemps avec les prestataires. De plus, l’opérateur ayant injecté une grande partie de fonds propres, cela diminue l’exposition de cet emprunt et son remboursement à la finition et revente de deux lots quand l’opération en compte 5.

Concernant les 322k€ que vous mentionnez, il s’agit d’un choix de l’opérateur qui a voulu fructifier ses liquidités à un moment afin de pouvoir développer ses opérations par la suite. Ce sont des placements à court terme (d’où la qualification de valeurs mobilières et non immobilisations financières) mais qui ne peuvent être débloqués avant une certaine période.

Les éléments de risque que vous mentionnez dans votre analyse avaient bien été pris en compte de notre côté, nous tâcherons de mieux le mettre en avant dans nos prochaines opérations.
Bonne fin de semaine
L'équipe Raizers
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
Le taux de defaut en crowd est autour de 1%....donc qqun qui investirait au hasard, en diversifiant sur une multitude de projets, devrait s'en sortir haut la main.
Bonjour,
"Est autour de 1%", mais sur une période très favorable.
De 2016 à fin 2020/début 2021, tous les projets (120 ou 130) auxquels j'ai participé ont été remboursés pile/poil au jour prévu.
Depuis, disons printemps 2021, tout a changé. Et je rejoins @Serge B quand il mentionne 3,8% de dossiers qui accumulent les retards.
Il me reste une dizaine de dossiers chez Wiseed, tous en retard. 3 chez CF, les 3 accumulent les retards. 1 chez Lendopolis qui arrivait à échéance le mois prochain, est repoussé à début 2023.
Je trouve que le prétexte du Covid a bon dos... On est quand même passé à autre chose, et depuis un moment, il me semble. On nous sort toujours le Covid pour justifier des retards.. J'ai quelques doutes.
Malgré tout, comme nous tous, j'espère (encore) qu'un jour ils seront remboursés...

Pour en revenir au 1% de défaut... C'est faible, en apparence seulement. Le problème est qu'un projet en défaut, c'est une perte sèche. Or, pour compenser cette perte, avez-vous calculé combien de projets aboutis il faut?
Il faut 15 ou 16 projets arrivés à échéance pour combler la perte causée par 1 seul projet en défaut.
Pour celui à qui le problème arrive, je doute qu'il soit d'accord avec votre idée que l'on s'en sort "haut la main".
 
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