Critères d'achat immobilier

[hitman80]

Bonjour,

J'aimerai lancer un post fort de l'éxperience des membres de ce forum et profitable à tout le monde qui rassemblerait les différents critères d'achat ainsi que leurs impacts sur un bien immobilier.
Pour ceux qui ont l'habitude d'acheter pour revendre, ceux qui, plutôt, acheterons de la "ruine" pour rénover et revendre, ceux qui louent ect...
Ce post ne s'adresse bien sûr qu'aux personnes ayant de l'éxperience afin que les informations données soient les plus fiables possibles.

Voilà, le débat est lancé !

 

[Gagarine]

Bonjour,

Pour ma part, je me suis lancé voilà 3 ans dans l'investissement immobilier auto fiancé. Bien sur j'ai encore peu de recule mais cela ne m'a pas empêché de renouveller plusieurs fois l'opération avec aujourd'hui un patrimoine conséquant (tout du moins il le sera à la fin des crédit!!!). Mais prérequis sont 1) emprûnt sur 15 ans. 2)Peu ou pas d'apport (frais de notaire emprunté!) 3) Peu ou pas d'effort d'épargne mensuel 4) Je gère mon même les biens.
Pas de secteurs d'acquisitions privilégiés (même si les locaux commerciaux sont à mon sens les plus attrayant!). J'ai quelques logements sociaux qui demandent du temps et de la patiente mais c'est humainement très enrichissant !
Dernière précision pour ceux qui voudraient se lancer: je suis partie de rien, j'ai 32 ans, mes parents (et ceux de mon épouse) n'ont pas de patrimoine, mes revenus (en tous les cas au début de l'aventure) étaient relativement modeste (environ 1500 euros par mois chacun).
Voilà.

A+

 

[hitman80]

Peux-tu nous raconter comment les banques ont commencées à te suivre dans tes projets ? Quels garantie t'auraient-elles demandé ?

 

[Gagarine]

Le 1er projet consistait dans l'achat d'un ensemble immobilier de 4 app (2T2 et 2T3) type "sociaux" pour un montant de 150kE (frais de notaire inclus) . Sur 15 ans cela donne environ 1100 euros par mois de crédit. Les RL sont de 1.500 euros par mois dont 80% versé directement par la CAF. La banque était donc sure que le prêt serait remboursé même si l'un des appt n'est pas loué! Elle a suivi sans aucun a priori.
Je dois également reconnaitre que 3 ans avant j'avais acheté un app comme résidence principale avec mon épouse pour un prix très faible (100kE) et le boum de l'immo a fait largement doubler sa valeur! Mais je précise que mon app n'était pas engagé comme garantie.
A+

 

[hitman80]

"Les RL sont de 1.500 euros par mois dont 80% versé directement par la CAF."
Comment ça ? Par RL tu entends les Revenus Loyers ? Si oui quel rôle joue la CAF là dedans ?
Et peux-tu nous dire aussi où as-tu effectué ton achat ?

 

[Gagarine]

Les 4 locataires ont de faibles revenus ou des situations familiales tels qu'ils percoivent des aides aux logements que je perçois directement. Ces aides sont versées soit par la CAF soit par la MSA (mutuelle sociale agricole). Certains de mes locataires sont pris en charges à 100%. Bien sur, ce type de locataire n'est pas pris en charge par les assurances loyers impayés mais même là la CAF peut intervenir! Certain de mes locatiares ont fait partie des recalculés du chomage il y a 2 ans. Ils ont rapidement contracté une dette sur 3/4 mois. Mais le manque à gagner ne porte que sur la différence entre loyer et aides sociales. Lorsqu'ils ont pu reprendre le versement régulier de leurs loyers, la CAF m'a remboursé leur dette.
Sur des logements sociaux, il faut s'attendre à des décalages de trésorerie mais on perd rarement les loyers. Bien sure, cela demande du temps. Je contacte régulièrement les Assistantes Sociales quand un locataire "perd pied". C'est en cela que je trouve le logement sociale humainement enrichissant. J'ai au moins l'impression d'apporter ma pierre à l'ediffice. Comme quoi buisness et sociale sont compatibles.
Ce bien se trouve en Gironde dans une petite commune agricole à 30km de
Bordeaux.

A+

 

[hitman80]

Hum je comprend mieux, ton immeuble était déjà loué lorsque tu as investit dans son achat !
Et en même temps qu'exerces-tu à côté de cela ? A moins que tu n'ai d'autres biens immobilier avec suffisement de récolte de loyers pour te faire vivre?

 

[Gagarine]

Je suis informaticien.
Mes investissements ne seront pas rentable avant 12 ans (sauf revente) mais du haut de mes 32 ans cela reste interressant.

A+

 

[gymci]

Bjr a tous gagarine tu parle de logements sociaux c bien n' a tu pas peur de squatteurs a notre époque .ta raison mais c a la campagne en peripherie de bordeaux .t loyers sont peu etre payés pas les aides sociales en cas de degradations qui paient les reparations car tu n a pas eu de caution non plus de garants!
moi g deux appartements que je loue un qui est fini de payer ce mois et l autre en de robien dans le neuf je compte faire une autre operation je voulais en demessine mais vu les posts ça craint .moi en garanties de loyer je prends le locapass qui avance les cautions des locataires et couvre pendant quelques mois les loyers impayées s' il ya bien sur et ça gratuitement pour le proprio .attention meme si le locataire ne prends pas l' avance de la caution on peut demander que la couverture prorietaire
bonne reception a vous tous www.locapass.com

 

[Gagarine]

Le risque d'avoir des squatters ne me parait pas plus elevé dans des logement sociaux à la "campagne" que dans n'importe quel appartement de ville. Les appartements sont occupés en permanence et c'est bien la 1ere condition pour éviter les squats.
En début de bail, je monte généralement un dossier FSL avec le locataire. Cela lui évite de payer la caution. Pour le propriétaire, c'est la garantie de 6 mois de loyers impayés et de la remise en état de l'appartement dans une limite que je n'ai plus en tête. Dans tous les cas, cela permet au locataire et au propriétaire d'être sereins.¨
Pour ma part, je n'ai pas eu plus de pb avec mes locataires "sociaux" que ce que je peux entendre d'autres proprio qui font de la location "normal". J'aimerais donc que l'on arrête un peu avec ces idées reçues !!! Bien sur, dans les logements sociaux, les locataires ont besoin de plus d'attention, de plus souplesse. Mais s'il est vrai qu'un de mes logements a été une fois dégradé (papier peint à refaire ! C'est pas la mort), en règle général les appartements sont très correctement entretenus.