Crédit immobilier amortissement négatif

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Je vais voir ce que je peux faire; sans garantie.
D'autre part, ayant entrepris quelques gros travaux, la réponse risque de prendre.....un certain temps.

Cdt
 

Aristide

Top contributeur
J'ai pu parcourir les documents fournis.

Je vous joins un résumé.

De par ces informations il apparaît que le montage que vous contestez n'est pas impacté par les crédits complémentaires que vous avez obtenus pour financer une extension.

En tout cas rien ne permet de montrer qu'ils y sont intégrés; dès lors ils y seraient donc plutôt adjoints/ajoutés sans "perturber" ledit lisage.

Les diverses renégociations ont pu modifier la structure du lissage mais pas le principe de base.

C'est donc à partir du projet initial et sur ce principe de base que je vais tenter de vous en montrer les incidences.

Cdt
 

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Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Comme le disait baboune, j’ai pu « décortiquer » le plan de financement que votre banque vous a proposé et que vous avez accepté.

=> Trois remarques préalables :

1) - Votre banque indique considérer des revenus de 3.556€ et tenir compte d’une charge antérieure de 242€ dans le calcul de votre taux d’endettement qu’elle affiche à 34,22%.

Si l’on fait abstraction d’une première période de huit mois où vous avez demandé une franchise totale, les premières échéances - tous prêts confondus - sont, aux arrondis près, de 925€.

Donc, pour moi, votre taux d’endettement est de (925€ + 242€) / 3.556€ = 32,82% et non pas 34,22%.

Mais peu importe ; l’essentiel étant de pouvoir comparer des situations comparables, dans les diverses hypothèses que j’ai émises - pour ce seul projet (donc charge antérieure exclue) - j’ai retenu une échéance cible de 925€ assurances comprises afin d’avoir un projet acceptable par votre banque.

Dit autrement, un montage qui générera une charge supérieure audits 925€ assurances comprises conduira à un refus des crédits et, donc, une impossibilité de réaliser le projet d’investissement.

2) - J’ai bâti quatre plans de financements (Voir tableaux Excel joints):

+ Le premier (bandeau bleu) reproduit l’offre de votre banque.

+ Le deuxième (bandeau jaune) suppose deux crédits (PTZ + complémentaire) juxtaposés
- + - Sans prêts gigognes
- + - Sans lissage

+ Le troisième reprend le deuxième sans prêts gigognes mais avec un « lissage simple « PTZ + complémentaire » (bandeau gris)

+ Le quatrième simule un montage gigogne à échéances lissées avec les mêmes prêts que ceux de votre banque mais en évitant tout amortissement négatif. (bandeau violet)

3) - Si vous regardez la reproduction du plan de financement de votre banque (1er tableau - bannière bleue à gauche - colonne AO) vous pouvez observer que bien qu’ayant 128 lignes en amortissements négatifs sur votre prêt long lisseur, sur l’ensemble du plan de financement (= tous prêts confondus - colonne AW) il ne reste plus que 8 lignes avec des amortissements négatifs.

Cela s’explique par « l’injection » de deux prêts emboîtes de durées plus courtes (donc taux plus faibles) qui génèrent des sur amortissements compensant les amortissements négatifs du prêt long lisseur.

En fait si vous n’aviez pas demandé cette première période de franchise de huit mois, globalement, vous n’auriez pas eu d’amortissements négatifs du tout.

=> Maintenant analysons et comparons les résultats.

=> Montage de votre banque (Tableaux amortissement bandeau bleu)


+ Première échéance projet assurances comprises.... = 924,99€
+ Total des échéances payées assurances comprises = 275.895,89€
+ Total des crédits obtenus…………………………………….. = 170.530,00€
+ Coût du crédit (Intérêts + assurances)………………… = 105.365,89€
+ Taux d’ensemble du plan de financement…………... = 3,5534%
+ Taux d’endettement (Avec 242€ antérieurs)………... = 32,79%

=> Hypothèse N°1 - « PTZ + complémentaire » juxtaposés - Sans prêts gigognes et sans lissage ( Tableaux amortissement bandeau jaune)

+ Première échéance projet assurances comprises = 1.036,88€
Avec une telle échéance vous n’auriez pas eu à vous demander si vous gagniez ou perdiez de l’argent car le taux d’endettement résultant étant de 35,94% le prêt aurait été refusé et vous n’auriez pas pu réaliser votre projet

+ Total des échéances payées assurances comprises = 275.592,11€
+ Total des crédits obtenus…………………………………….. = 170.530,00€
+ Coût du crédit (Intérêts + assurances)………………… = 105.062,11€
+ Taux d’ensemble du plan de financement…………... = 3,7646%
+ Taux d’endettement (Avec 242€ antérieurs)………... = 35,94%

=> Hypothèse N°2 - « PTZ + complémentaire » - Sans prêts gigognes mais avec lissage simple ( tableaux amortissement bandeau gris)

+ Première échéance projet assurances comprises = 925€
+ Mais pour réduire ladite échéance à ce montant compatible avec votre capacité de remboursement il a été nécessaire d’allonger la durée du prêt lisseur de 8 mois.

Étant précisé que - sur cette durée - il n’est pas du tout certain que votre banque aurait maintenu ce taux de 3,90% ; compte tenu de sa grille de taux peut-être serait-il passé à 3,95% ou même 4% ???

En supposant donc que le taux soit cependant maintenu à 3,90% (???) nous obtenons :

+ Total des échéances payées assurances comprises = 284.538,71€
+ Total des crédits obtenus…………………………………….. = 170.530,00€
+ Coût du crédit (Intérêts + assurances)………………… = 114.008,71€
+ Taux d’ensemble du plan de financement…………... = 3,7745%
+ Taux d’endettement (Avec 242€ antérieurs)………... = 32,79%

=> Hypothèse N°3 - Montage de votre banque mais sans aucun amortissement négatif ( Tableaux amortissement bandeau violet).

+ Première échéance projet assurances comprises = 1.070,66€
Avec une telle échéance vous n’auriez pas eu à vous demander si vous gagniez ou perdiez de l’argent car le taux d’endettement résultant étant de 36,89% le prêt aurait été refusé et vous n’auriez pas pu réaliser votre projet.

En effet, mathématiquement parlant, il est impossible de maintenir vos deux prêts courts emboîtés à taux plus faible sans réduire la durée du prêt long lisseur à 229 mois et, corrélativement, augmenter l’échéance assurances comprises à 1.070,66€

+ Total des échéances payées assurances comprises = 245.180,27€
+ Total des crédits obtenus…………………………………….. = 170.530,00€
+ Coût du crédit (Intérêts + assurances)…………………. = 074.650,27€
+ Taux d’ensemble du plan de financement………….... = 3,4592%
+ Taux d’endettement (Avec 242€ antérieurs)…………. = 36,89%

En conclusion seules l’offre de votre banque et l’hypothèse N° 2 sont compatibles avec votre capacité de remboursement de 925€ et permettent donc l’acceptation des crédits et la réalisation du projet ;

Comparons donc ces deux solutions possibles :

Votre banqueHypothèse N° 2Différences
Coût crédit105 365,89 €114 008,71 €-8 642,82
Taux d'ensemble3,5534%3,7745%-0,2210%
Taux endettement32,79%32,79%0,00%

=> Je vous laisse le soin d’en tirer les conclusions qui s’imposent.

Cdt
 

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rc0806

Membre
Bonjour
Merci pour cet important travail
Je viens juste de voir la réponse, je n’avais pas eu de notification. Sur une première lecture, je me rends compte du temps que ça a dû vous demander et je vous en remercie vivement.
Cordialement
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Merci de votre retour.

Oui j'ai du y passer un certain temps (comme le fût du canon de Fernand Raynaud, pour refroidir :)) surtout du fait que vos fichiers pdf n'étaient pas exploitables et qu'il a fallu que je reconstitue manuellement vos tableaux d'amortissement au format Excel.

Ceci étant, êtes vous désormais convaincu que, ainsi que je vous le disais dès le départ et avant toutes démonstrations, par cette méthode, non seulement vous avez pu obtenir votre crédit avec des mensualités supportables et donc réaliser votre projet, mais aussi que votre banque vous à fait gagner de l'argent et non pas en perdre ?

Cdt
 

rc0806

Membre
C’est complexe à comprendre
Mais votre avis est intéressant et rassurant
Je ne comprends pas pourquoi les 2 conseillers bancaires avec qui j’ai été en contact + 1 service juridique me disent l’inverse
Merci beaucoup pour ce retour
 

Aristide

Top contributeur
Se donner le titre de "conseiller bancaire" ne garantit pas du tout la compétence nécessaire dans ces techniques; loin de là !

Quant au service juridique l'on sait tous sur ce forum que lesdits juristes sont rarement compétents en mathématiques financières.

La réciproque est d'ailleurs vraie pour les mathématiciens concernant le respect du droit bancaire.

Je ne peux dire le nombre de courriers que j'ai reçus -souvent de profs de maths ou autres enseignants - m'affirmant que mes TEG/TAEG étaient inexacts....???...!!!.

Cdt
 
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