Crédit immobilier amortissement négatif

[rc0806]

Bonjour
J’ai contracté un crédit immobilier en 2006 pour un achat et des travaux pour environ 170 000€
En 2010 j’ai refait des travaux, et donc un nouveau crédit
Au total le projet s’élève à 250 000€
Le montage de 2006 était constitué de 4 prêts gigognes + 2 en 2010, avec une re négociation en 2015
J’ai constaté il y a quelques temps que mon capital restant du augmentait
Cela s’explique par un amortissement négatif, qui représente + de 40 000 euros
J’ai essayé de négocier avec la banque, fait intervenir le médiateur, sans succès
J’ai contacté France Conso Banque qui m’oriente vers un de ses avocats pour entamer une procédure. Cette procédure coûte chère.
J’ai lu votre article sur l’amortissement négatif, mais cela est très complexe pour moi.
Je n’arrive pas à estimer s’il y a réellement eu préjudice ou pas et si je suis légitime à entamer cette procédure ou pire, si je ne risque pas d’aggraver la situation.
Merci d’avance si vous pouvez me conseiller

 

[Aristide]

Bonjour,

Je suppose que vous faites allusion à ce billet:

Réflexions sur l’anatocisme et l’amortissement négatif – Questions aux juristes.

http://blog.cbanque.com/aristide/97...amortissement-negatif-questions-aux-juristes/

vous pouvez y lire:

[QUOTE + L’Assemblée Nationale et les banques semblent considérer légalement acceptable la pratique de l’amortissement négatif dans un ou plusieurs crédits constitutifs du plan de financement à condition que – globalement, tous prêts confondus – il n’en soit pas ainsi. ][/QUOTE]

Or dans un montage gigogne à échéances lissées, la pratique de l'amortissement négatif génère certes un surplus d'intérêts sur le prêt long lisseur mais permet une optimisation du plan de financement qui les réduit encore plus sur les autres crédits qui le constituent -

En raisonnant sur l'ensemble du plan de financement il est fort probable que votre banque n'aura aucune peine à démontrer que cette pratique vous a bénéficié/avantagé et non l'inverse.

Cdt

 

[rc0806]

Merci Nous avons tenté de négocier avec la banque
Elle nous a fait une proposition très faible, que nous n’avons pas accepté.
Suite à cela nous avons saisi le médiateur qui a proposé que la banque nous fasse une proposition d’avenant, ce que la banque a fait, la proposition était encore moins importante.
Nous nous questionnons sur l’intérêt de saisir le médiateur de la fédération française bancaire.

 

[Aristide]

Possible uniquement si votre banque a adhéré à ce service.

Mais je vous répète que, à mon avis et de par mon expérience sur ce sujet, en raisonnant non pas sur le seul prêt lisseur mais sur l'ensemble des crédits qui constituent votre plan de financement, cette pratique a réduit le coût global de votre crédit et non l'inverse.

Cdt

 

[rc0806]

Merci pour votre retour
Cordialement

 

[baboune]

question:
vous étiez bien en taux fixe ?
il pourrait être intéressant d'avoir les tableaux d'amortissement, je pense qu'Aristide se ferait un plaisir de les décortiquer.
en anonymisant les documents bien sur s'ils comportent des noms
Cdt

 

[rc0806]

Seriez vous d’accord de regarder notre dossier?
Je suis dans le doute, avons-nous subi un préjudice ou le montage a réduit le coût global d’une projet.
Je viens d’avoir une nouvelle conseillère de notre agence bancaire au téléphone sur un tout autre sujet, 1 crédit auto que nous avons pris auprès d’un autre organisme elle s’étonnait qu’on ne le fasse pas avec eux, je lui expliqué le passif
Dans notre échange, elle a utilisé l’argument du logiciel utilisé à l’époque qui ne détectait pas les amortissements négatifs et a dit qu’il était malheureusement compliqué aujourd’hui de proposer une renégociation à la hauteur du « préjudice »....
vous comprendrez mes doutes
Merci pour vos conseils

 

[baboune]

Bonjour rc0806,
comme indiqué en octobre 2020, mettez les tableaux d'amortissement initiaux, + les tableaux issus des avenants ou modification et Aristide pourra analyser cela je pense...(tableaux anonymisés bien sur)

Cdt
PS: n'attendez pas à nouveau 6 mois pour revenir vers nous

 

[Aristide]

Bonjour,

Ainsi que dit antérieurement, l'ayant déjà démontré précédemment à de nombreuses autres reprises, j'ai la conviction que ce montage vous a fait gagner de l'argent et non pas l'inverse.

Ceci étant, procédez ainsi qu'indiqué par baboune et - suivant ce que permettront ou pas les information fournies - je verrai ce que je peux faire; plus les informations seront précises et détaillées mieux ce sera.

NB) - Pour comparer des hypothèses comparables svp également indiquer le taux d'endettement qui ressort du calcul effectué à partir de cette échéance globale lissée.

Cdt

 

[Aristide]

Edit:
Ainsi que dit antérieurement, l'ayant déjà démontré précédemment à de nombreuses autres reprises, j'ai la conviction que ce montage vous a fait gagner de l'argent et non pas l'inverse.

A toutes fins utiles:

Autoriser un amortissement négatif sur le prêt long

Contrairement à ce que l'on pourrait penser, ce montage à deux crédits donne systématiquement de meilleurs résultats quand le prêt long est en différé total pendant le remboursement du prêt court.

Le remboursement accéléré du prêt court est plus avantageux que le capital accumulé par l'amortissement négatif.

En reprenant l'exemple du début de la page, l'amortissement négatif permet d'accroître le gain sur le cout total du financement de 1 189 € à 1 302 €.

Néanmoins, cette situation d'amortissement négatif ne sera que rarement acceptée par une banque prêteuse.

https://www.moneyvox.fr/credit/optimisation-double-credit.php

Cdt