conseils sur offres prêt immobilier

kedas07

Membre
Bonjour à vous,

Voici la situation de mon projet immobilier actuel et je souhaite avoir vos conseils/explications sur une offre que je viens de recevoir (Aristide et les experts si vous rodez dans les parages …).

Signature compromis : 23/06/21. Signature Acte : 01/10/2021.
Je suis cadre en CDI, ma femme aussi. Revenu min hors prime 5500€/mois
Aucun prêt en cours.
Je prends un prêt relais sur mon appart : valeur prise par les banques : 140 000€
Je souhaite avoir une quotité de 50% emprunteur et 50% co-emprunteur => un conseil sur ce point si c mieux de changer?
Au départ on voulait partir sur 20ans pour être large (j'ai une estimation banque 2 avec ça) mais avec 15ans on a vu qu’on n’est pas trop serré!

Projet:
  • Montant de l'acquisition : 405 000€ (385 000€ d'immeuble et 20000€ de meubles)
  • Frais d'agence : 15000€
  • Frais de notaire : 29060€
  • Montant total du projet : 405 000€ + 15000€ + 24000€ + 29060€ soit 449 060€
  • Apport : 40 000€
  • Montant du prêt de la banque : 409 060€
  • Frais de dossier : 600€
  • Frais de garantie : 3 670,60€ / Garantie SACCEF è avis sur cette garantie ?
  • Durée : 15ans
Détail de la proposition 1 (ci-joint):

  • Prêt relais : 140 000€ / 12 mois renouvelables) / taux=0.95 / TAEG=2.13 / 163,51€ assurance inclus
  • Prêt standard : 269 060€ / 180 mois / taux=0.9 / TAEG=1.76 / 1680,30
  • assurance CNP. Remarque: il y a une quotité à 100% à corriger sur le prêt relais (a mettre a 50%)
On doit financer les frais d'agence et garantie. ==> est ce bien? Ou vaut mieux l'ajouter dans le montage global.
Je ne comprends pas le calcul de la garantie? Il se fait sur quel montant?

Trouver vous ce montage correct? Que dois-je demander/vérifier avec cette banque?

J'ai une autre proposition d'une autre banque sur 20ans. Je souhaite leur demander de me proposer une sur 15ans pour que je puisse comparer. Mais les frais d'agence et garantie sont inclus dans le total financement.

Est-ce qu'on peut demander de payer ces frais directement sans les prendre dans total financement?

Merci d'avance.
 

Pièces jointes

  • proposition_pret_immo_1_20210630.pdf
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kedas07

Membre
Bonjour,

Peut être que je suis un peu pressé de recevoir vos conseils, mais je souhaite savoir si mon post est visible par tous où cas où il faut cocher/sélectionner qq chose?

Merci.
 

Jeune_padawan

Contributeur régulier
Bonjour,
Peut être que je suis un peu pressé de recevoir vos conseils, mais je souhaite savoir si mon post est visible par tous où cas où il faut cocher/sélectionner qq chose?
Un peu de patience, nous sommes tous bénévoles sur le forum et avons d'autres occupations.
Pour vous rassurer votre post est bien visible pour tout le monde.
 

kedas07

Membre
Bonjour jeune_padawan,
merci, là je suis rassuré, j'avais peur qu'il y a des nouvelles règles de visibilité/accès des posts.
je patiente mnt :)
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
On doit financer les frais d'agence et garantie. ==> est ce bien? Ou vaut mieux l'ajouter dans le montage global.
Ce n'est ni bien ni mal !

Si vous les prenez sur votre apport personnel votre prêt sera moins élevé ainsi que les mensualités et donc le coût du crédit s'en trouvera réduit.

Mais votre épargne de précaution sera amputée à due concurrrence et cette partie autofinancée ne sera pas couverte par l'assurance.

Sauf s'il s'agit d'une exigence de la banque - ce qui est toujours possible - c'est un choix personnel qui devrait prendre en compte ces avantages inconvénients.

Je ne comprends pas le calcul de la garantie? Il se fait sur quel montant?
Sur le montant du prêt bien évidemment !!!

Trouver vous ce montage correct? Que dois-je demander/vérifier avec cette banque?
Pas d'avis.
Un montage n'est bien ou mal qu'en valeur relative c'est à dire par comparaisons à d'autres propositions concurrentes
Est-ce qu'on peut demander de payer ces frais directement sans les prendre dans total financement?
Oui

Cdt
 

hargneux

Top contributeur
Je souhaite avoir une quotité de 50% emprunteur et 50% co-emprunteur => un conseil sur ce point si c mieux de changer?

En cas de problème de santé voir de décès l'assurance rembourse à la banque la quotte part assurée qui vient en déduction du capital restant du.
La seule bonne question a se poser est de savoir si le conjoint survivant sera en capacité de rembourser les mensualités qui resteront à sa charge seule compte tenu des autres charges de famille, enfants, études....

Si la réponse est OUI, votre répartition est cohérente, si la réponse est NON il faut revoir les quotités.
A titre tout à fait personnel, tous mes prêts ont été assurés à 100 / 100



  • Frais de garantie : 3 670,60€ / Garantie SACCEF è avis sur cette garantie ?
La garantie profite à la banque, pas à vous, conclusion trivialement : c'est leur problème pas le vôtre. Si votre banque se considère bien couvert, tout va bien. Le coût est dans les normes.
 

kedas07

Membre
Bonjour,
@Aristide, merci de votre réponse.
La banque 2 m'a dit qu'il n'est pas possible de prendre les frais dossier et garantie en autofinancement.
Je vais voir la semaine prochaine si la banque 1 accepte que j'inclus ces frais dans le montage financier pour pouvoir comparer les deux offres sinon je prendrai l'offre de la banque 1.

@hargneux, merci de votre réponse.
L'idée était de ne pas trop dépenser en assurance car souvent soit on utilise pas l'assu , soit il y a plein de petits points qui font qu'on est moins ou pas rembourser. Mais bon c'est un risque, si on a un pb de santé ...
Pour la garantie, on récupère rien sur celle là. d'autres on récupère un % à la fin du prêt
Mais comme c'est imposé par la banque, il n y a pas sujet, on est obligé de la prendre.

Autre question: la conseillère de ma propre banque me propose par tél des taux très élevés, et me dit que c'est impossible de s'aligner sur la proposition banque 1, est ce qu'il est possible d'aller voir une autre agence de ma propre banque? ils peuvent me faire une simulation? où ils n'acceptent pas de marcher sur les pattes de leurs collègues?
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Je ne comprends pas le calcul de la garantie? Il se fait sur quel montant?
Bonjour,
la garantie est calculée sur chaque ligne de prêt avec un taux différent:
0.70% pour le prêt relais soit 980 € et 1% sur le prêt immobilier soit 2690,60 € = 3670,60 €

Je vais voir la semaine prochaine si la banque 1 accepte que j'inclus ces frais dans le montage financier
cela ne doit pas poser de problème,
logiquement on calcule le projet total avec garantie et frais de dossier et on retranche l'apport.
c'est plutôt le logiciel de la banque qui doit déduire l'apport avant frais annexes.
il suffit donc de baisser l'apport de 4270 € pour que ces frais impactent le prêt sollicité.
Votre conseiller aurait du y penser.

L'idée était de ne pas trop dépenser en assurance car souvent soit on utilise pas l'assu , soit il y a plein de petits points qui font qu'on est moins ou pas rembourser. Mais bon c'est un risque, si on a un pb de santé ...
Là vous confondez "assurance emprunteur" et "complémentaire santé"
l'assurance emprunteur n'est pas faite pour payer si vous vous cassez la jambe aux ski.
par contre en cas d'invalidité ou de décès c'est une autre problématique qui se présente.
Je pense aussi que vous me direz que votre prévoyance cadre prévoit des indemnisations conséquentes dans ces cas là, mais rien ne dit que dans quelques années vous soyez toujours cadre avec cette protection.
de plus cette prévoyance cadre à pour vocation de permettre à votre famille de faire face et continuer à assurer l'avenir du conjoint et des enfants.

Enfin,
sur le taux proposé, avec votre tranche de revenus vous devriez pouvoir trouver du 0.75 % et voir pour une délégation d'assurance souvent moins chère.
je ne vais pas rentrer dans le détail de l'assurance dégressive intégrée de la Banque Populaire mais si vous revendez la maison dans moins de 10 ans le système d'assurance dégressive intégrée entrainera un capital restant du plus élevé de plusieurs milliers d'euros par rapport à un prêt avec assurances soit externe soit à cotisation fixe

On en a parlé notamment ici

Cdt
 

kedas07

Membre
Merci baboune
sur le taux proposé, avec votre tranche de revenus vous devriez pouvoir trouver du 0.75 % et voir pour une délégation d'assurance souvent moins chère.
je ne vais pas rentrer dans le détail de l'assurance dégressive intégrée de la Banque Populaire mais si vous revendez la maison dans moins de 10 ans le système d'assurance dégressive intégrée entrainera un capital restant du plus élevé de plusieurs milliers d'euros par rapport à un prêt avec assurances soit externe soit à cotisation fixe

On en a parlé notamment ici
Je ne sais pas comment vous faites pour avoir ces taux! je vais voir si je peux obtenir moins.

J'ai lu la discussion sur assurance. elle est un peu trop technique pour moi.
"assurance sur CRD mais calculée non pas chaque mois mais à chaque anniversaire annuel du prêt."
Je vais demander à la banque un tableau prévisionnel d'amortissement complet afin d'y voir clair comme propose Aristide .

Si, j'accepte cette assurance groupe, est ce que lors d'une future demande de délégation , je serai obliger de respecter ce montage d'assurance ou je peux choisir un autre montage d'assurance?
Je ne sais pas comment aborder la délégation d'assurance d'entrée de jeu (même si c'est notre droit)? peur que la banque freine sur le dossier?

Actuellement, je peux faire mon montage de financement sans passer par le prêt relais.
Est ce que mon appart bascule en résidence secondaire dès l'achat de la maison? aurai-je des taxes sur plus-value?
Ou aurai-je un délai genre de 01 an pour vendre mon appart car je souhaite le vendre et injecter l'argent dans le prêt maison?
J'ai abandonné cette piste dans mes montages financiers par manque de réponses claires.

Dans la proposition banque 2 sur 20ans (j'attends celle de 15 ans), le TAEG n'apparait pas. La conseillère me dit que je n'aurai le TAEG que sur l'offre final?! est ce normal/légal?
 
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