Conseils pour épargne en vue d'achat immobilier sur 5 ans

lopali

Modérat'or
Staff MoneyVox
Effectivement une différence de 40 € mais bon je suis surpris que vous considérez cette somme comme faible
Relisez moi, je n'ai jamais dit cela. C'était juste pour introduire la remarque qui suivait et que vous avez reformulée :

Vous voulez dire si je prends 2 prêts PEL de 5000 € à 4.2% j'aurais 2 fois plus d'intérêts à rembourser.
Si vous prenez 2 prêts au lieu d'un seul, alors oui je pense que tous les frais vont être doublés (intérêts, assurance, dossier...). Mais je ne suis pas un spécialiste du crédit.


Je vous parlais d'une banque en dur ou je pouvais déposer mes chèques gratuitement en ouvrant un compte courant pour ensuite transférer les fonds vers ma banque en ligne en ayant accès à Internet à mes comptes. Cela vous semblait utopique mais lorsque je lis la brochure tarifaire de la Caisse d'Epargne dont je dépends, je ne vois pas de contrindication.
Je me demande quand même pourquoi ils prennent le soin d'écrire juste en dessous que ces frais de tenu de compte sont gratuits pour les jeunes (18-25 ans) ?

Mais si cette banque conventionnelle accepte de servir de boîte au lettre sans aucune contrepartie, alors tant mieux, profitez-en.


Après pour le PEL je comptais l'ouvrir sur Internet et pensais prendre ma banque en ligne avec Carte Bleue en ligne sur la même banque, du coup j'aurais eu un PEL et un compte courant (pour alimenter le PEL) dans la même banque et avec ma banque en dur pour le dépôt de mes chèques.
Si je vous suis depuis le début, il faut donc que vous trouviez une bonne banque en ligne, qui fasse du PEL avec prime à l'ouverture et compte courant avec services bancaires de base totalement gratuits.
 

Aristide

Top contributeur
Si vous prenez 2 prêts au lieu d'un seul, alors oui je pense que tous les frais vont être doublés (intérêts, assurance, dossier...). Mais je ne suis pas un spécialiste du crédit.
Si le montant des prêts EL est doublé les intérêts le seront aussi, effectivement, ce qui semble logique.

Par contre quels que soient les nombres et montants desdits prêts il n'y aura aucun frais de dossier ni aucune part sociale car la réglementation concernée l'interdit.

Par ailleurs - en comparaison avec un crédit classique au montant total identique - les frais des éventuelles garanties hypothécaires seront réduits du fait de l'exonération de la taxe de publicité foncière de 0,715%.

En cas de caution d'une Société de Caution Mutuelle ou d'Assurance Crédit les commissions pourront par contre être un peu plus élevées car calculées avec des forfaits mini prêt par prêt.

Cdt
 

Torseur 06

Contributeur
Merci de vos réponses !

@ Aristide, vous dites "D'autre part parce que, pour une même opération financée, le cumul des prêts EL n'est possible que s'ils sont consentis par le même Etablissement (Article R.315-38 du code de la construction et de l'habitation)."
Je suis aller voir cet article et effectivement j'ai bien lu la même chose que vous. Mais pouvez vous m'interpréter l'Article R*315-35 du code de la construction et de l'habitation qui dit
"Pour bénéficier des dispositions du présent article, le prêt doit être consenti par l'établissement où est domicilié le plan d'épargne-logement comportant le montant d'intérêts acquis le plus élevé lorsque les divers plans d'épargne-logement concernés ne sont pas souscrits dans le même établissement."
Je suis pas un spécialiste mais j'ai l'impression que ça va à l'encontre de l'alinéa cité précédemment, pouvez vous m'en dire plus ?
De plus, existe t'il un article de loi stipulant que nous pouvions utiliser qu'une seule prime d'Etat pour le financement d'un seul logement ?

D'autre part, Aristide vous avez l'air de bien maitriser l'aspect crédit, donc si je prends 2 PEL (1pour moi et 1 pour ma conjointe) non seulement les taux d'intérêts seront multipliés par 2 mais les taux d'assurances aussi. Mais aussi les organismes de caution qui devraient prendre une commission plus importante (qu'appelez vous forfaits mini prêt par prêts ?).
Peut-on faire de la délégation d'assurance sur des prêts PEL ? Y'a t'il des indemnités de remboursements anticipés codifiés par la loi ou ce sont des choses qui se négocient ?
Sur la fiche Cbanque il est indiqué "Les droits à prêts sont multipliés par un coefficient de 2,5 pour une utilisation classique du crédit [...] cela donne un total d'intérêt de remboursement."
Cela veut dire que si mon cumul d'intérêt sur 1 PEL est de 1000 €, mon prêt épargne logement, quelque soit ma durée d'emprunt, générera 2500 € d'intérêts pour la banque, est ce bien cela ? Car j'ai pas réussi à trouver ce résultat sur le simulateur PEL et simulateur crédit mais j'ai dû me tromper quelque part.

@ lopali, je pense que lorsque la banque indique que pour les 18-25 ans les frais de tenue de compte sont gratuit c'est même si il n'y a pas de mouvement sur le compte pendant 1 an, alors que pour les autres les frais de tenue de compte sont payant si il n'y a pas de mouvement pendant 1 an.
Vous me confortez donc dans ce choix de banque "boite aux lettres", je pense que le conseiller qui va m'ouvrir le compte ne sera pas très content.

lopali, vous dites "il faut donc que vous trouviez une bonne banque en ligne, qui fasse du PEL avec prime à l'ouverture et compte courant avec services bancaires de base totalement gratuits"
Vous me suivez bien, ce qui me semble pas utopique. Une bonne banque en ligne qui fasse du PEL avec services bancaires de base totalement gratuits, je pense qu'il y en a pléthore (ING, Boursorama, Fortuneo...). Après pour qu'elles offrent une prime au PEL ça dépend peut être des périodes je ne sais pas, c'est vous le spécialiste des chasses aux primes ;), vous allez pouvoir me dire si ça arrive souvent de trouver des primes à l'ouverture des PEL sur ces banques en ligne !
 

koktailcpj

Contributeur régulier
Client chez boursorama depuis 1 an et j'attend toujours une "offre" avec prime pour PEL en vain

Peut être en fin d'année pour les fêtes...
 

stp14

Contributeur
spécialiste des banques en ligne, je n'ai pas connaissance d'avoir vu un PEL avec prime pour une banque en ligne
par contre la SG donne une prime de 80e à l'ouverture d'un PEL (versement 80e) mais il faut aussi prendre un compte courant avec des frais
perso je ne ferais pas la fine bouche avec la prime du PEL, les banques en ligne font déjà pas mal de prime à l'ouverture d'un compte courant, des livrets à taux boostés, des AV et même des livrets A ;)
 

lopali

Modérat'or
Staff MoneyVox
lopali, vous dites "il faut donc que vous trouviez une bonne banque en ligne, qui fasse du PEL avec prime à l'ouverture et compte courant avec services bancaires de base totalement gratuits"
Vous me suivez bien, ce qui me semble pas utopique. Une bonne banque en ligne qui fasse du PEL avec services bancaires de base totalement gratuits, je pense qu'il y en a pléthore (ING, Boursorama, Fortuneo...). Après pour qu'elles offrent une prime au PEL ça dépend peut être des périodes je ne sais pas, c'est vous le spécialiste des chasses aux primes ;), vous allez pouvoir me dire si ça arrive souvent de trouver des primes à l'ouverture des PEL sur ces banques en ligne !
ING, Fortuneo, Monabanq, Cortal Consors, Bforbank n'ont pas encore ce produit dans leur catalogue.

A ma connaissance, dans les "vraies" banques en ligne, seul Boursorama le propose.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
Mais pouvez vous m'interpréter l'Article R*315-35 du code de la construction et de l'habitation qui dit
"Pour bénéficier des dispositions du présent article, le prêt doit être consenti par l'établissement où est domicilié le plan d'épargne-logement comportant le montant d'intérêts acquis le plus élevé lorsque les divers plans d'épargne-logement concernés ne sont pas souscrits dans le même établissement."
Je suis pas un spécialiste mais j'ai l'impression que ça va à l'encontre de l'alinéa cité précédemment, pouvez vous m'en dire plus ?
Avec les produits épargne-logement il est possible que diverses personnes d'une même famille possèdent de tels produits dans des Etablissements différents.

Il va de soi que dans de tels cas de figure les montants des droits acquis par les uns et les autres sont/peuvent être de montants différents.

La règle est alors que c'est l'Etablissement chez qui le montant de droits acquis a été le plus élevé qui doit instruire et - sous réserve d'une solvabilité suffisante - consentir la totalité des prêts susceptibles d'être accordés sur la base de l'ensemble des droits acquis dans tous les Etablissements.

Si l'emprunteur le souhaite et que les banques en cause l'acceptent, la totalité des crédits EL pourrait cependant être accordée par l'Etablissement de son choix mais de toute façon il n'y aura qu'une seule banque à intervenir.

De plus, existe t'il un article de loi stipulant que nous pouvions utiliser qu'une seule prime d'Etat pour le financement d'un seul logement ?
Non
Mais si vous sollicitez un crédit PEL ( mini 5.000€ sur PEL ouvert depuis mars 2011) sur la base des droits acquis sur un plan donné vous percevrez une prime d'Etat calculée sur les intérêts perçus en phase épargne su ledit PEL.

Si vous ne sollicitez pas de prêt sur un autre PEL ouvert parallèlement pour ne percevrez pas de prime sur ce second PEL

donc si je prends 2 PEL (1pour moi et 1 pour ma conjointe) non seulement les taux d'intérêts seront multipliés par 2
Oui, en supposant deux PEL de la même génération; donc au même taux.

mais les taux d'assurances aussi.
Pas le taux mais le coût de la prime oui.

Mais aussi les organismes de caution qui devraient prendre une commission plus importante (qu'appelez vous forfaits mini prêt par prêts ?.

En fonction du projet à financer, il est fréquent que les prêts EL doivent être complétés par des prêts complémentaires et ceci est d'autant plus vrai que si l'on souhaite optimiser le plan de financement il est préférable d'utiliser le technique des prêts gigognes qui associent, dans un même plan de financement, divers crédits de diverses natures et de durées différentes.

Suivant les catégories de crédits concernées et suivant les organismes de caution, les commissions de caution et/ou les dépôts de garanties, peuvent être calculés - par crédit et non pas sur l'ensemble - à partir de taux donnés avec possibilité d'un minimum forfaitaire par prêt.

Peut-on faire de la délégation d'assurance sur des prêts PEL ?
Rien ne l'interdit

Y'a t'il des indemnités de remboursements anticipés codifiés par la loi ou ce sont des choses qui se négocient ?
Ces IRA sont autorisées par la code de la consommation et les règles de plafonnement sont les mêmes que pour les autres crédits.

Par exception, certains Etablissements en prévoyait d'emblée l'exonération pour les prêts EL mais ceci est de plus en plus rare.

La possibilité de tenter une négociation existe comme pour les autres crédits.


Sur la fiche Cbanque il est indiqué "Les droits à prêts sont multipliés par un coefficient de 2,5 pour une utilisation classique du crédit [...] cela donne un total d'intérêt de remboursement."
Cela veut dire que si mon cumul d'intérêt sur 1 PEL est de 1000 €, mon prêt épargne logement, quelque soit ma durée d'emprunt, générera 2500 € d'intérêts pour la banque, est ce bien cela ? Car j'ai pas réussi à trouver ce résultat sur le simulateur PEL et simulateur crédit mais j'ai dû me tromper quelque part.
Ce n'est pas étonnant car ce n'est pas très simple.

1) - Les taux de prêts EL sont exprimés en taux actuariel car la réglementation l'exige.
Mais pour le calcul du crédit il faut d'abord faire la conversion en taux proportionnel.

2) - Un taux EL se compose d'un taux d'épargne et de frais de gestion (= 1,70% actuariel pour les PEL actuels).
Le calcul que vous évoquez ci-dessus doit se faire hors frais de gestion.

Cdt
 
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