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Conseils pour épargne en vue d'achat immobilier sur 5 ans

Torseur 06

Contributeur
Bonjour à tous,

J'aimerais avoir quelques conseils de placements car nous sommes un couple de 26 ans et nous aimerions acheter notre résidence principale d'ici 5 ans.

Situation à l'heure actuelle pour notre couple :

LEP1 : 7 700 € (Valable jusqu'au 31/12/2014)
LEP2 : 7 700 € (Valable jusqu'au 31/12/2014)
Livret A1 : 2 000 €
Livret A2 : 3 000 €

Taux Marginal d'imposition (TMI) : 14%
Capacité d'épargne mensuelle : 500x2 = 1 000 €
Emploi : 1 CDI (2 100€/mois) et 1 fonctionnaire (1 800 €/mois)
Banques : Caisse d'Epargne et CIC
Aucun crédit en cours
Locataire appartement
Achat d'une voiture d'occasion (7000/8000 €) à prévoir d'ici 2 ans

Objectifs :

Se créer un apport entre 50 000 € et 100 000 € dans 5 ans (hors épargne de précaution de 8 000 x 2 = 16 000€) pour l'achat d'une maison autour de 300 000 €.
Pour cela utiliser que des placements sans AUCUN risque. Les risques nous les prendrons quand la maison sera achetée.

Nos intentions de placements

_ Ouvrir 2 PEL car taux intéressant (2.11%net > 1.25% Livret A et LDD) pour transférer tout l'argent des livret A dessus. J'hésite surtout car je sais que le taux des droits à prêt à la sortie des 4 ans sera peu avantageux (4.2% alors qu'aujourd'hui avec un bon dossier je pense qu'on peut être proche de 2%, peut être que cela évoluera d'ici 4 ans). Mais bon l'un dans l'autre l'épargne reste plus avantageuse pendant la capacité d'épargne et rien ne m'empêche de casser mon PEL après 4 ans sans utiliser le droit à prêt.

_ Faire la chasse aux Livrets à Taux boosté grâce notamment à votre comparateur (4% brut, soit 2.8% net environ donc intéressant si j'arrive à être efficace tous les 3/4mois). Je me sens prêt et disposé à faire cela tous les 3 ou 4 mois le temps que les promos se finissent, ce n'est pas quelque chose qui me fait peur. Une question cependant par rapport à ça, si j'ouvre un de ces livrets à taux boosté pendant 4 mois, et qu'au bout de 4 mois je m'en vais car la promo se termine en laissant le minimum légal sur ce livret. Est ce que je peux reprofiter de la promo l'année d'après si la banque repropose un taux boosté ou c'est réservé aux nouveaux clients ?

_ Assurance vie avec fonds en euros. Là par contre je me tate un petit peu car c'est un placement de 4 à 8 ans imposable sur les revenus ou au delà de 8 ans si je ne veux pas que cela soit imposable. De plus je ne connais pas les taux de rémunération avant le placement donc je suis un peu frileux même si certains proposent des taux minimum garantie mais qui sont rarement supérieur à 2% brut...

Voilà, je pense avoir tout étalé, n'étant pas connaisseur j'aurais aimé savoir ce que vous en pensez, vous spécialistes vue notre situation et nos objectifs ce que vous pouvez nous conseiller.

Merci d'avance pour votre aide qui nous sera très précieuse !!!
 

lopali

Modérat'or
Staff MoneyVox
Bonjour,

Très détaillé. (y)

> PEL :
En plus du taux de base, vous pourrez aussi récupérer la prime d'état.
Pourquoi 2 PEL ? Pour récupérer les 2 primes d'état, il faudra faire 2 prêts de 5000€.

> AV :
Tablez sur 3% brut, soit 2,1% net avec TMI à 14% sur moins de 8 ans.
Donc si vous ne recherchez que la rémunération sur moins de 5 ans, à mon avis la solution PEL vous conviendrait plus.

> Livrets à taux boostés :
Actuellement, je pense que votre mise de départ n'est pas assez importante. Donc je vous le déconseille.
Par contre, une chasse aux primes pourrait être plus adaptée à votre situation.

Bien à vous. :)
 

Torseur 06

Contributeur
Merci de votre réponse détaillé lopali.

_ Nous souhaitons 2 PEL pour récupérer 2 primes d'état comme vous le dites quitte à prendre 2 prêts à 5000 €. Mais bon je sais pas si c'est le bon calcul...

_ Vous parlez pour l'assurance vie de 3% brut mais bon c'est un peu un coup de poker, ça peut être un petit + mais surtout beaucoup - suivant les cas. Donc à moins que le taux garantie par l'assureur de l'AV soit supérieur à 2.5% brut du PEL je serai peut être prêt à le prendre quoique comme vous le dites si mon épargne est sur moins de 5 ans le PEL est à privilégier.

_ Lorsque vous dites que pour les Livrets à taux boostés ma mise de départ n'est pas assez importante mais que c'est OK pour la chasse. Cela veut dire qu'avec peu de capital que j'ai de dispo à placer (2000 + 3000 = 5000 €), cela vaut le coup de sortir du Livret A pour aller faire la chasse aux livrets même si mon capital est faible ? Ne vaut-il mieux pas que j'attende d'avoir au moins 10 000 € à placer pour que le "jeu en vaille la chandelle" ?

Aussi un détail que j'ai oublié de préciser dans mes objectifs, nous aimerions commencer à épargner pour la retraite en ayant conscience des produits à "effet tunnel". La somme que l'on veut mettre est modique du style 100 à 200 € / mois pour 2.
Est ce que vous nous conseillerez vue notre âge et notre situation d'attendre l'achat de notre bien immobilier ou commencer à épargner un peu pour la retraite dès maintenant ? Si nous devons épargner, devons nous nous diriger vers des produits de type "tunnel" PERP, PREFON (conjointe fonctionnaire) ou plutôt une Assurance Vie en fonds en euros avec frais de gestion, d'entrée, sur versement nuls (probablement sur internet) et à rentabilité raisonnable ?

Enfin je vous ai parlé de produits "sans risques" que je connaissais, il en existe surement d'autres, pouvez vous m'indiquer si d'autres placements sont compatibles avec notre profil ?

Je vous remercie beaucoup de votre intérêt !
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Aussi un détail que j'ai oublié de préciser dans mes objectifs, nous aimerions commencer à épargner pour la retraite en ayant conscience des produits à "effet tunnel". La somme que l'on veut mettre est modique du style 100 à 200 € / mois pour 2.
Est ce que vous nous conseillerez vue notre âge et notre situation d'attendre l'achat de notre bien immobilier ou commencer à épargner un peu pour la retraite dès maintenant ? Si nous devons épargner, devons nous nous diriger vers des produits de type "tunnel" PERP, PREFON (conjointe fonctionnaire) ou plutôt une Assurance Vie en fonds en euros avec frais de gestion, d'entrée, sur versement nuls (probablement sur internet) et à rentabilité raisonnable ?
penser retraite c'est bien , mais à votre age , il y a énormément d'autres choses plus urgentes à faire en terme de construction patrimoniale ...
en outre acheter sa RP est le meilleur placement-retraite que tu puisses faire....

meme modique les sommes que tu vas mettre dans Prefon ou dans un PERP seront bloquées et risquent de te manquer d'ici peu...

en outre l'énormissime intéret d'un PERP est fiscal .....tu ne payes pas suffisament d'impots pour optimiser la possession d'un PERP...

enfin , ceci n'est que mon avis :cool:
 

lopali

Modérat'or
Staff MoneyVox
Nous souhaitons 2 PEL pour récupérer 2 primes d'état comme vous le dites quitte à prendre 2 prêts à 5000 €. Mais bon je sais pas si c'est le bon calcul...
Peut-être en plaçant toutes vos billes dans les deux PEL. Mais à vue de nez et avec les informations que vous nous avez données, je pencherais plutôt vers un seul.

Pour avoir une idée plus précise du problème et trouver la meilleure solution, vous devriez faire quelques simulations sur cette page du site :

Calcul et Optimisation de Plans Épargne Logement


Vous parlez pour l'assurance vie de 3% brut mais bon c'est un peu un coup de poker, ça peut être un petit + mais surtout beaucoup - suivant les cas. Donc à moins que le taux garantie par l'assureur de l'AV soit supérieur à 2.5% brut du PEL je serai peut être prêt à le prendre quoique comme vous le dites si mon épargne est sur moins de 5 ans le PEL est à privilégier.
Non, je ne pense pas que cela soit un coup de poker. Sur des AV en ligne, c'est ce que vous aurez au moins cette année. Et je ne m'avance pas beaucoup en disant que l'on ne devrait pas avoir moins l'année prochaine.

Mais comme je l'ai déjà dit, sur moins de 5 ans, du 3% brut sur AV avec TMI à 14% < 2,5% brut en PEL + prime d'état.


Lorsque vous dites que pour les Livrets à taux boostés ma mise de départ n'est pas assez importante mais que c'est OK pour la chasse. Cela veut dire qu'avec peu de capital que j'ai de dispo à placer (2000 + 3000 = 5000 €), cela vaut le coup de sortir du Livret A pour aller faire la chasse aux livrets même si mon capital est faible ? Ne vaut-il mieux pas que j'attende d'avoir au moins 10 000 € à placer pour que le "jeu en vaille la chandelle" ?
Vous ne m'avez pas compris. Dans ma réponse, j'ai parlé de deux chasses :

La chasse aux taux boostés, que je vous déconseille car vous n'avez pas un capital de départ suffisant pour que cela soit rentable par rapport au temps passé. Quelques liens :

Les offres commerciales de livrets

Conseils et méthodes pour "chasser" les livrets en promotion

Comment déjouer la fiscalité pour battre les 1,25% du Livret A ?

La chasse aux primes qui me paraît plus adaptée à votre situation pour le moment. Quelques liens :

Les offres avec prime(s)

Les offres avec prime(s) pour assurances-vie


Aussi un détail que j'ai oublié de préciser dans mes objectifs, nous aimerions commencer à épargner pour la retraite en ayant conscience des produits à "effet tunnel". La somme que l'on veut mettre est modique du style 100 à 200 € / mois pour 2.
Est ce que vous nous conseillerez vue notre âge et notre situation d'attendre l'achat de notre bien immobilier ou commencer à épargner un peu pour la retraite dès maintenant ? Si nous devons épargner, devons nous nous diriger vers des produits de type "tunnel" PERP, PREFON (conjointe fonctionnaire) ou plutôt une Assurance Vie en fonds en euros avec frais de gestion, d'entrée, sur versement nuls (probablement sur internet) et à rentabilité raisonnable ?
Je n'en ai aucune idée. Je ne suis pas usager de ces produits (prefon, perp...). J'ai des AV, mais avant tout pour faire travailler mon capital et profiter des avantages fiscaux.

Mais je pense que le meilleur placement pour sa retraite, c'est d'abord sa résidence principale.


Enfin je vous ai parlé de produits "sans risques" que je connaissais, il en existe surement d'autres, pouvez vous m'indiquer si d'autres placements sont compatibles avec notre profil ?
Sans aucun risque et à rendement garanti, je ne vois rien de mieux que vous n'ayez déjà proposé.


Mais tout cela n'est que mon avis... :biggrin:
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
Mais je pense que le meilleur placement pour sa retraite, c'est d'abord sa résidence principale
dans votre cas, entièrement d accord, l'effort d'épargne que vous allez faire pour constituer votre résidence: c est cela votre effort pour votre retraite...
 

Aristide

Top contributeur

kaziklu

Contributeur régulier
Vous ne souhaitez ne prendre aucun risque mais qu'appelez-vous un risque?

Car il y a le risque de perte en capital (bourse par exemple).
Le risque de rémunération (fonds euros des AV par exemple, en effet la rémunération n'est pas connue à l'avance).
Le risque de pénalité sur rémunération (CAT ou PEL par exemple, en effet une sortie anticipée donne une pénalité sur la rémunération).

Bref les produits qui présentent le moins de risque sont le livret A et LDD. Ils ne présentent "que" le risque de faible rémunération et le risque d'évolution fiscale.
 

Torseur 06

Contributeur
Merci à tous de vos réponses !


Donc je résume un petit peu ce que vous me proposez vue ma situation.

_ Pas d'épargne retraite à proprement parler car l'achat de notre Résidence principale d'ici 5 ans constitue mon meilleur "placement retraite".
_ Le PEL semble le meilleur compromis sur les AV en fonds en euros et les Livrets Réglementés (Livret A, LDD et LEP) vue son taux à 2.11% net. A priori pas de nécessité d'en ouvrir 2, un seul suffirait.
_ La chasse aux primes est ouverte pour moi mais pas de chasse aux taux boostés. D'ailleurs lopali quand est ce que je peux considérer que mon capital est suffisant pour pouvoir effectuer la chasse aux taux boostés ? Je reviens sur la chasse aux primes, pour être sur de bien comprendre, l'objectif est d'ouvrir des comptes courants et des AV à tout bout de champs pour bénéficier de la prime à l'ouverture et de les fermer ensuite une fois la prime reçue. Est ce bien cela ?

@kaziklu Lorsque je parle de placements sans risques je parle en terme de perte en capital mais pas des autres risques. Je suis prêt à obtenir une plus faible rémunération (accepter le risque de rémunération et de pénalité de rémunération). Les risques je les prendrai quand ma RP sera achetée.

@Aristide Je vois que vous êtes un fervent défenseur du CEL qui a première vue ne présente que peu d'intérêt. Mais il est vrai qu'après vous avoir lu le doute s'impose. Mais je pense que malgré tout je serai plus apte à ouvrir dans un premier temps un PEL et dans 3 ans (2 ans avant mon achat immobilier) peut être ouvrir un CEL pour pouvoir préparer mon montage financier avec prêts gigognes etc... En effet je veux privilégier ma phase d'épargne en premier lieu et avancer pas à pas vers mes objectifs.

Kaziklu a parlé de CAT, en existent t'ils en blocage de l'épargne sur 5 ans qui pourraient concurrencer les 2.11% net du PEL ?

Donc mes agissements dans les semaines qui viennent.

Garder mes 2 LEP plafonné (épargne de précaution).
Basculer les fonds des 2 livret A sur le PEL, tout en laissant le minimum légal sur les livret A pour pas qu'ils ne ferment.
Est ce que des banques proposent des primes à l'ouverture de PEL ?


Enfin, le jour ou les livrets A, LDD auront un taux supérieur à 2.11% il faudra que j'arrête d'épargner sur le PEL (du moins en laissant le minimum légal mensuel), et que je mette mon épargne mensuel sur ces livrets réglementé, est ce bien cela ?

Je vous remercie beaucoup de votre aide et de votre intérêt !
 
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