Conseil TMI 45

Kardegic

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Bonjour à tous !
Me voilà fraîchement inscrit sur ce forum, après avoir passé plusieurs mois à vous lire et à apprendre énormément, donc déjà merci à tous !

J'ouvre cette discussion afin de discuter avec vous de la meilleure stratégie à adopter dans le contexte actuel.

J'ai une petite trentaine d'années, pas mal de liquidités à placer, et j'ai commencé par ouvrir ma 1ere AV chez Yomoni l'an dernier, ainsi qu'un PEA (environ 35k ETF World et AL/Total essentiellement). Se pose maintenant la question de l'immobilier dans un souci de diversification.
Mon objectif est de faire fructifier ces fonds plutôt que de les laisser sur un compte courant.

Ayant une TMI à 45, le LMNP me paraît la seule alternative +/- rentable, mais pour des raisons de contrainte/gestion/risques, j'ai décidé de débuter par un investissement en SCPI :

- 1ère possibilité: SCPI via l'AV, pour limiter l'impact fiscal en ce qui concerne les SCPI investies en France essentiellement
- 2ème possibilité: en direct, mais la fiscalité importante (45 + 12 % !) me refroidit, sauf à investir dans des SCPI étrangères , d'où l'idée d'investir sur Corum et Novapierre All 2 par exemple.

J'ai contacté Linxea pour débuter mon projet, qui consiste à mixer les 2 (SCPI AV pour les "françaises" et "étrangères" en direct). On m'a proposé de les acquérir en nue-propriété, mais dans mon cas, je ne saisis pas bien l'intérêt car : - pas de baisse de TMI prévue avant longtemps (retraite?) et "décôte" qui me parait quasi équivalente aux loyers perçus si je les avais en pleine propriété directement, sauf pour Novapierre Allemagne 2 dont le TDVM est pour l'instant faible (intérêt d'un démembrement sur 3 ou 5 ans par exemple pour qu'elle atteigne sa pleine "maturité" ?


Voilà, si vous avez des conseils / avis / choses que j'ai oublié de mentionner, je suis preneur :) !
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
sauf à investir dans des SCPI étrangères , d'où l'idée d'investir sur Corum et Novapierre All 2 par exemple.
oui bonne solution
J'ai contacté Linxea pour débuter mon projet, qui consiste à mixer les 2 (SCPI AV pour les "françaises" et "étrangères" en direct). On m'a proposé de les acquérir en nue-propriété, mais dans mon cas, je ne saisis pas bien l'intérêt car : - pas de baisse de TMI prévue avant longtemps (retraite?) et "décôte" qui me parait quasi équivalente aux loyers perçus si je les avais en pleine propriété directement, sauf pour Novapierre Allemagne 2 dont le TDVM est pour l'instant faible
l'interet du démembrement consiste à acheter avec une décote . il n'y a pas de but fiscal immédiatement . ca ne va pas changer ton TMI mais pendant le démembrement tu ne toucheras pas de revenus donc pas d'augmentation d'IR.
à la fin du démembrement tu fais une belle PV immédiate non imposable .

sinon as tu pensé aux solutions defiscs one shot comme FCPI , GFV ou girardin industriel ?
 
Dernière modification:
M

Membre50050

je ne saisis pas bien l'intérêt car : - pas de baisse de TMI prévue avant longtemps (retraite?) et "décôte" qui me parait quasi équivalente aux loyers perçus
C'est donc une (recote=loyer percu) non imposée. C'est mieux que les (loyers percus) imposés :) .

Il faut peut-etre s'intéresser aux défiscalisations. Chaque année je fais du FCPI corse, je m'en sors bien. Buffeto fait autre chose, apparamment il est en très bonne santé aussi.
 
M

Membre50050

En effet.
Basiquement c'est pareil, avec un cantonnement géographique mais nos zhomspolitik aiment bien créer du nouveau.
Après si on me demande quelle est le montant de la réduction d’impôt, je répondrais que cela va dépendre de l'année et de la date dans l'année. Et aussi du moral des députés.

Question pour toi:
Comment se fait-il que le Girardin s'appelle toujours du Girardin, alors que d'habitude, côté défisc, la longue liste des sous-ministres permet un changement quasi-bisannuel?
 

Kardegic

Nouveau membre
Effectivement j'ai regardé (grossièrement) sur Linxea qui propose également du Girardin industriel via InterInvest, mais d'après ce que j'ai lu, le "rendement" semble être un peu altéré à cause de la garantie G3F, donc je suis quelque peu frileux face au risque (serrer les fesses pour que le bonus soit effectivement confirmé au bout des 5 ans, sans qu'il y ait de couac et avoir à passer par les assurances etc..

Merci Felis, effectivement il faudrait que je fasse les calculs afin de déterminer le "gain" de la décôte de la nue-pro VS loyers perçus (en admettant un rendement à peu près équivalent sur la période, certes) !
 

Tornado05

Contributeur régulier
- 2ème possibilité: en direct, mais la fiscalité importante (45 + 12 % !) me refroidit, sauf à investir dans des SCPI étrangères , d'où l'idée d'investir sur Corum et Novapierre All 2 par exemple.
Pas 12% mais +17,2%😉. Quel beau pays nous avons😜
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
En effet.
Basiquement c'est pareil, avec un cantonnement géographique
pas tout à fait . les FCPI s’intéressent aux sociétés innovantes .
le FIP a juste un cantonnement régional.
Question pour toi:
Comment se fait-il que le Girardin s'appelle toujours du Girardin, alors que d'habitude, côté défisc, la longue liste des sous-ministres permet un changement quasi-bisannuel?
alors là ...c'est le genre de question que je ne me pose pas .:cool:
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
Effectivement j'ai regardé (grossièrement)
il est donc difficile de se faire un jugement sur un produit complexe en ne regardant que grossièrement le site d'un seul intermédiaire .
mon conseil pour la GI : travailler avec des professionnels spécialisés et pas avec un courtier internet.
 

Kardegic

Nouveau membre
D'accord ! je vais regarder ça plus en détail alors; il me semblait qu'InterInvest était l'un des principaux acteurs sur places et "plutôt" dignes de confiance, bien que l'intermédiaire soit Linxea sur ce montage précis.
Merci!
 
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