Conseil Sur De Robien Neuf

toftrem

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Bonjour à tous

Déjà un grand bravo pour ce site sur lequel on trouve pas mal d'infos

J'ai vu que les posts étaient suivis de réponses par des pros de la défiscalisation

Alors voila ce qu'on me propose en DE ROBIEN dans le neuf

Notre situation:
30 ans
Mariés sous le régime de la séparation de biens
1 enfant à charge (surement bientôt 2)
salaire (net imposable) 62800 euros +15000 euros de dividendes (plus d'avoir fiscal a compter des revenus 2006) tous les ans

L'établissement qui nous propose l'investissement:
Cellule MVI de "Le Conservateur"
Région Sud Ouest
Promoteur: SOGEFI

Le bien proposé:
Un appartement T2 à Pamiers(09) d'un montant de 105000 euros

Simulation faite avec 2.5 parts fiscales

Montant total opération: 115 600 euros
dont frais: 11 000 euros
Revalorisation du bien: 1% l'an
Revenus locatifs: 366 euros/mois
Revalorisation du loyer: 1.5% l'an
Charges locatives: 11% l'an (compris dans le cout global du projet)
Charges de copropriété: 3% l'an (idem comprises)
Taxe fonciere: 300 euros (exonere pdt 2 ans)

Apport 0
Choix entre pret amortissable et pret "in fine"
Duree du pret 25 ans
Revente du bien à 15 ans

Pour la version pret amortissable:
Montant de la mensualité: 647.14 euros (assurances comprises)
Au final: economie d'impots cumulee= 18379 euros
recettes= 52930 euros avec un effort mensuel moyen de 197.55 euros
rendement 8.26%

Pour la version pret "in fine":
Au final: economie d'impots cumulee= 21671euros
recettes= 56992euros avec un effort mensuel moyen de 197.55 euros
rendement 8.63%

Les assurances proposées dans ce package (pendant 15 ans):
- duree indemnisation des loyers: illimitée
- loyer garanti: 100% du loyer et des charges
- frais contentieux: illimités
- deces ou depart du locataire: inclus
- franchise: aucune
- plafond pour l'ensemble des garanties: 80000 euros/sinistre
- deteriorations immobilieres: 9500 euros TTC
- perte de location suite deterioration: 2 mois de loyers TCC
- protection juridique: 4000 euros TTC par sinistre

- absence de locataire:
* nombre de sinistres illimite
* premiere location indemnités 100% du loyer brut hors charges, 4 mois par sinistre
* relocation indemnites 100% du loyer brut hors charges, 12 mois par sinistre
* franchise aucune avec seuil d'intervention 400 euros/sinistre

-garantie de la revente du bien (maxi 30490 euros de dedomagement si le bien est revendu moins cher que le neuf au terme des 15 ans)

Bien sur le bien est dispo pour 09/2006 pour beneficier de la defiscalisation sur les revenus 2006 (impot payable en 2007) et De ROBIEN à 5*8% + 10* 2.5% car l'acte avant 06/2006.

Je me pose les qqes questions suivantes:
- Cette étude est elle fiable?
- Qqun connait t-il ces intervenants?
- Que se passe t'il si j'ai un deuxieme enfant et donc une 1/2 part supplementaire sans revenus superieurs (ne suis je pas dans la tranche inferieure des nouveaux baremes?) Cela impactera directement sur le rendement?

Merci de m'avoir lu jusque la et de me donner vos avis objectifs sur ce package

@+
toftrem
 

Babar

Contributeur régulier
J'ai rentré vos chiffres dans mon logiciel; dans vos conditions je trouve une participation mensuelle sur 15 ans de 195 € en amortissable; cependant avec 3 parts, on monte à 256 €. En in fine, cela dépend de la rentabilité du support d'adossement.
 

toftrem

Nouveau membre
Bonjour

merci pour votre reponse
avec 3 parts cela veut dire que je passe a la tranche a 14% ?

Enfin que pensez vous de ce montage?
 

Babar

Contributeur régulier
Le montage lui même, rien à dire; cependant la garantie de revente ne vaut probablement qu'en cas de vente suite à un cas de force majeure (décés, invalidité, chomage) et n'est donc pas à proprement parler une garantie; à vérifier donc la cohérence du prix; effectivement à 3 parts vous serez dans la tranche à 14%.
 

toftrem

Nouveau membre
Non je vous assure que c'est une garantie de revente au terme des 15 annees du plan donc bien a la fin et pas en cours de route si il y a un pb.

Connaissez vous le groupe "le conservateur" et sa filiale MVI ? Ont ils pignon sur rue?

Si ma tranche d'impots passe a 14% et que je sais d'ores et deja que mon impot dû sera toujours superieur à 3500 euros par an même dans cette tranche là, quelle incidence cela aura t il sur ce plan basé sur une tranche à 30% ?

Merci
 

Babar

Contributeur régulier
Vérifiez tout de même les termes du contrat de garantie contre la moins-value, surtout les petites lignes. Le conservateur est surtout connu (de moi en tut cas pour un produit particulier: la tontine; j'avoue que je ne connais pas sa filiale. Conséquence d'un changement de tmi: celle que je vous ai indiquée, hausse de participation (ogique, le gain d'impôt diminue).
 

toftrem

Nouveau membre
merci pour toutes ces reponses

ca a l'ai plutot bien ficellé comme projet

je pense que je vais franchir le pas même si dans deux ans je passe en TMI à 14% mon effort d'epargne sera un peu superieur mais a la finalité j'aurai capitalisé

@+

merci encore
 
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