Conditions suspensives à mettre dans contrat VEFA

Gollum

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Bonjour,

Lors de la signature du contrat pour l’achat d’un appartement en VEFA, le prêt de la banque est déjà obtenu. Quelles conditions suspensives peuvent être intégrées dans le contrat ?
- Montant de pénalités de retards de livraison de l’appartement : Comment les évaluer ? quel délai considérer ?
- Comment s’assurer que les délais sont liés aux intempéries …. ? Y a-t-il des outils auxquels se reportent les constructeurs ou est-ce totalement arbitraire ?
- l’appartement étant destiné à la location en Pinel il faut que l’achèvement de l’immeuble soit au plutard 30 mois après l’acquisition. Peut-on inclure ce délai comme clause suspensive sachant que les délais actuels proposés par le constructeurs sont inférieurs (24 a 27 mois) ?
Quelle est la définition de « achèvement » ? Est-ce la remise des clés ?
Quelle est la définition de « acquisition » ? Est-ce la signature chez le notaire ?
Ces 2 derniers points doivent-ils aussi être définis dans l’acte notarié ?

Y a-t-il d’autres conditions suspensives que je pourrais inclure ?

Merci d’avance pour votre aide.
 

Manu215

Contributeur régulier
Bonjour,

Quand vous dites contrat, vous parlez du contrat de réservation ou du contrat de vente (= acte authentique)?
C'est important de préciser pour pouvoir répondre à vos premières questions.

Sinon, ce dont vous parlez ne sont pas des conditions suspensives. Les conditions suspensives sont des conditions qui, si elles ne sont pas réalisées, annulent la vente purement et simplement.

Ce que vous voulez rajouter sont des clauses particulières certainement...?

Quelle est la définition de « achèvement » ? Est-ce la remise des clés ?
Non. L'achèvement correspond à la fin des travaux. Il y aura à ce moment là un PV de réception de l'immeuble dans son ensemble signé par le promoteur et le constructeur. Les propriétaires ne sont pas impliqués dans ce PV, mais il est important d'en connaître la date, car c'est à partir de celle-ci que les garanties démarrent (parfait achèvement, biennale et décennale).
Généralement, la livraison (= remise des clés) survient peu de temps après l'achèvement.

Quelle est la définition de « acquisition » ? Est-ce la signature chez le notaire ?
Oui.

Ces 2 derniers points doivent-ils aussi être définis dans l’acte notarié ?
Ces deux points seront largement détaillés dans l'acte authentique.
 
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moietmoi

Top contributeur
Lors de la signature du contrat pour l’achat d’un appartement en VEFA, le prêt de la banque est déjà obtenu. Quelles conditions suspensives peuvent être intégrées dans le contrat ?
Bonjour, une clause "suspensive" est une clause inscrite dans la réservation, permettant de ne pas signer la réitération de la promesse en acte authentique, autrement dit c'est une clause permettant de ne pas acheter;
Une fois l'acte authentique signé, il n'y a pas de clause suspensive vu que la vente est faite; éventuellement , on peut faire jouer des clauses inscrites dans le contrat concernant des dédommagements;
Quelle est la définition de « acquisition » ? Est-ce la signature chez le notaire ?
oui date de l'acte authentique chez notaire
Quelle est la définition de « achèvement » ? Est-ce la remise des clés ?
non ce sont 2 dates différentes: la DAT (date achèvement des travaux) est définie par l'architecte et est en général 2 à 3 mois avant la date de livraison; la remise des clés pouvant être faite à la livraison ou après en fonction des réserves émises par l'acquéreur; (lors de la livraison vous remarquez que le fenêtres sont de travers, par exemple)

Quelles conditions suspensives peuvent être intégrées dans le contrat ?
en fonction de ce qui est dit plus haut je vais modifier la question .. peut on mettre des clauses de dédommagement dans l'acte d'achat préalablement écrite dans la réservation;
oui il faudrait que cela soit écrit dans la réservation, pour pouvoir les voir figurer dans l'acte: il est peu de promoteurs qui acceptent de modifier leurs clauses;

- l’appartement étant destiné à la location en Pinel il faut que l’achèvement de l’immeuble soit au plutard 30 mois après l’acquisition. Peut-on inclure ce délai comme clause suspensive sachant que les délais actuels proposés par le constructeurs sont inférieurs (24 a 27 mois) ?
Vous pourriez demander à un notaire d'inclure, mais il faut le faire dans la réservation pour que cela soit dans l'acte, un paragraphe du type:
Les conditions fiscales étant une caractéristique essentielle pour l'acquéreur, à savoir que celui-ci ne se porterait pas acquéreur si le réduction d'impôts Pinel n'était pas réalisée, il est convenu que si un retard( quelconque hummm) amenait la société xxx à livrer le bien dans un délai non conforme à l'application de cette réduction d'impôt, alors la société xxxx s'engage à verser à M. x la somme de xxxx représentant le manque à gagner....
Si vous trouvez un promoteur qui signe cela... indiquez le nous!!!! à mon avis il passera à un autre acheteur
 
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hargneux

Top contributeur
Dans une VEFA vous avez en face de vous en général des grosses boites qui ont à leur disposition des services juridiques qui bordent tout pour eux.
Soir vous acceptez leur contrat soit vous n'achetez pas ou achetez ailleurs.
C'est mission impossible de leur imposer quoi que ce soit
 

Gollum

Membre
Merci beaucoup pour vos réponses à tous les 2. effectivement quand je parlais de contrat je parlais de l'acte authentique. J'ai malheureusement déjà signé le contrat de réservation et la signature chez le notaire est prévu en juin. De ce que je coprends, il est donc trop tard pour faire quoique ce soit. Ca m'inquiète car le délai pour bénéficier du Pinel étant définit (30mois apres signature de l'act authentique), s'il y trop de retard je serai ... eu
:(((
 

Manu215

Contributeur régulier
effectivement quand je parlais de contrat je parlais de l'acte authentique. J'ai malheureusement déjà signé le contrat de réservation et la signature chez le notaire est prévu en juin. De ce que je coprends, il est donc trop tard pour faire quoique ce soit. Ca m'inquiète car le délai pour bénéficier du Pinel étant définit (30mois apres signature de l'act authentique), s'il y trop de retard je serai ... eu
:(((
Effectivement, si tous ces éléments ne sont pas précisés dans le contrat de réservation, ça va être difficile de les ajouter dans l'acte authentique. Voyez avec le notaire, mais comme celui qui rédigera l'acte est celui du promoteur, ça va être encore plus difficile...
Rapprochez-vous de votre notaire à vous, pour voir s'il peut intervenir en votre faveur auprès de son confrère.

Sinon, pour le Pinel, si vous démontrez que vous avez un préjudice financier/fiscal directement lié au retard, vous pouvez toujours demander des dommages et intérêts.
J'ai acheté un appartement en VEFA (livré en 2018) et parmi les propriétaires, il y a un appartement destiné à une activité professionnelle. Elle a réussi à obtenir des dommages et intérêts suite aux 6 mois de retard sur la livraison. Mais il faut chiffrer le préjudice qui, dans votre cas, n'est pas très difficile....

Enfin pour les intempéries, les jours sont décomptés sur la base de Météo France la plus proche. Les intempéries ne peuvent retarder le chantier que jusqu'à la mise hors d'eau et hors d'air. Méfiez-vous, car notre promoteur les a compté jusqu'à l'achèvement ce qui est parfaitement irrégulier. Nous l'avons signalé, et nous avons eu gain de cause, soit disant une "erreur" de leur part!
 
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moietmoi

Top contributeur
Ca m'inquiète car le délai pour bénéficier du Pinel étant définit (30mois apres signature de l'act authentique), s'il y trop de retard je serai ... eu
il s'agit de 30 mois entre l'acte et la DAT; or la DAT est définie par l'architecte; il y a des centaines de DAT attribuées, comme par hasard, au 30 ou 31 décembre ,lorsqu'une date butoir fixe au 31 décembre la DAT pour obtenir une conditions fiscales; je dis ça, je dis rien....... juste que les architectes étant surchargés, leurs emplois du temps se sont libérés et ils mettent le paquet à ce moment crucial...
 

dodo1

Contributeur régulier
Dans une VEFA vous avez en face de vous en général des grosses boites qui ont à leur disposition des services juridiques qui bordent tout pour eux.
Soir vous acceptez leur contrat soit vous n'achetez pas ou achetez ailleurs.
C'est mission impossible de leur imposer quoi que ce soit
C'est aussi ce que je pensais.
 
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