Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit... ou autres paramètres ? (1ère partie)

Aristide

Top contributeur
Comparaison d’offres de prêts : TEG, Coût crédit... ou autres paramètres ?
Première partie

Bonjour,

Souvent la question est posée afin de savoir quel est le bon critère de choix entre plusieurs crédits proposés soit par une même banque, soit par différents Etablissements.

Afin de vous aider, je vous propose, ci-joint, un applicatif mais dont l’utilisation nécessite quelques explications préliminaires.

Attention : les comparaisons ne sont vraiment fiables que pour des crédits de montants et durées identiques.
(1) Des précisions seront apportées dans les développements ci-dessous

Cet « outil » fait, en effet, appel à trois paramètres qu’il convient d’expliquer :

1) – Le taux Effectif Global (T.E.G.)
Son calcul, ainsi que les éléments à y intégrer, sont précisés dans le code de la consommation.
Seules les charges imposées par le prêteur doivent être prise en considération.

Ainsi, si le prêteur exige un capital assuré à 100% (1 tête à 100% ou bien 2 têtes à 50/50 par exemple), si vous vous assurez à 200% (= 2 têtes à 100%), la seconde assurance étant réputée facultative ne sera pas prise en considération de le calcul.
Mais pourtant, si c’est le choix que vous avez fait (avec raison), vous paierez bien cependant les deux primes.

Par ailleurs, faute d’être suffisamment précis, l’interprétation des textes par les banques peut varier.

Pour les frais de garantie, par exemple, s’ils ne peuvent être évalués avec précision, - à tort ou à raison (2) - elles peuvent s’exonérer de les prendre en considération.

(2) Article L.313-1 code consommation
«...les charges liées aux garanties dont... ne sont pas pris en compte... lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision.... »

Article R.313-1 code consommation
« ..... et frais divers, ces éléments étant, le cas échéant, estimés. »


Ensuite c’est une question d’appréciation par les tribunaux.

Un autre exemple est celui de l’assurance incendie.
Si la banque la rend obligatoire (du fait de l’hypothèque qui constitue sa garantie) et, à fortiori, si votre contrat prévoit une délégation de l’indemnité versée en cas de sinistre, la prime que vous payez chaque année devrait être comprise dans le calcul du TEG.

Or, pour contourner cette contrainte, certains Etablissement ne rendent plus l’assurance incendie obligatoire dans leurs contrats.
Dès lors, d’une part la comparaison avec d’autres banques qui procèdent différemment n’est plus fiable.
Et, d’autre part, obligatoire ou pas obligatoire, il est probable - et c’est avec raison - que de toute façon vous assurerez bien votre logement et que vous en paierez donc bien les primes.

Aussi le T.E.G. calculé au moyen de cet applicatif ne correspond pas à cette définition légale.
Il s’agit d’un « TEG complet » qui prend en compte tous les charges, qu’elles soient obligatoires ou facultatives.


Ce choix a été fait afin de prendre en compte toutes les charges que l’emprunteur supporte en réalité sur les crédits sollicités.

Le TEG présente un autre inconvénient qui est celui de considérer que les flux de trésorerie sont « rentabilisables » à ce taux.
Si c’est plausible pour le prêteur, c’est rarement exact vu côté emprunteur.
Voir ci-dessous « Inconvénients spécifiques au TEG »

2 – Le coût du crédit
C’est la somme de tous les paiements imposés par la banque, relatifs aux prêts, et donc effectués par l’emprunteur :
+ Frais de dossier
+ Parts sociales éventuelles
+ Frais de garanties
+ Commissions du courtier éventuel
+ Total primes assurances incendie
+ Total des échéances assurances obligatoires comprises

Comme pour le TEG, pour le calcul du Coût du Crédit, cet applicatif prend on compte toutes les charges, qu’elles soient obligatoires ou facultatives.

(1) En début de post il a déjà été dit que l’applicatif proposé n’était fiable que pour des crédits de montants et durées identiques.

Un premier argument, sur un exemple simple, va vous permettre de comprendre pourquoi le « Coût du crédit » est un critère à éliminer s’il n’en est pas ainsi.

Supposons que vous ayez un projet de 100.000€ avec une proposition de la banque « A » et une autre de la banque « B »

+ La banque « A » compte tenu de ses propres critères d’acceptation (Taux endettement – Revenus disponibles – Pourcentage apport minimum....) n’est d’accord que pour une intervention à hauteur de 95.000€ à 4,50% sur 240 mois soit une mensualité de =/= 601€ hors assurances

Donc, avec cette banque « A », pour financer votre projet vous allez devoir trouver les 5.000€ manquants, par exemple en les puisant dans votre épargne.

+ Par contre la banque « B », compte tenu de ses critères d’acceptation, est d’accord pour vous prêter la totalité des 100.000€.

Ne serait-ce que de par les montants, même avec des taux et durées identiques, comment voulez vous comparer le coût d’un crédit de 95.000€ avec celui d’un autre de 100.000€.
Procéder ainsi serait tenter de comparer des choses non comparables.

(3) Je reviendrai sur cet aspect « montants » en fin de post.

Mais, au-delà des montants en cause, si l’on veut aussi comparer des choses comparables, il faudrait prendre en considération le montant des échéances payées au mois le mois.

Dans l’exemple ci-dessus cité, il semble aisé de comprendre que pour avoir une échéance du même ordre de grandeur dans la banque « B » que dans la banque « A », même à taux égal, il sera nécessaire de prévoir une durée plus longue puisque le prêt y serait de 100.000€ au lieu de 95.000€.

Concrètement – a taux de 4,50% supposé égal (***) – il faudrait une durée de 261 mois dans la banque « B » au lieu de 240 mois dans la banque « A »

(***) Notez par ailleurs que le fait de passer d’une durée de 240 mois à une autre de 261 mois entraînerait quasi certainement une majoration du taux qui ne pourrait donc qu’être supérieur à 4,50% dans cet exemple.

Dès lors comment pourrait-on considérer pertinente la comparaison d’un coût du crédit d’un prêt de « 100.000€ en 261 mois » avec le coût du crédit d’un autre prêt de « 95.000€ en 240 mois » ?

Mais un troisième argument conduit également à rejeter le « Coût du crédit » comme critère fiable de comparaison entre plusieurs offres de prêts.

Supposons deux prêts de montants, durées, taux et frais de toutes natures (dossier – assurance – garanties....) strictement identiques.

Par contre, ces deux crédits diffèrent par leur échéancier d’amortissement, le premier étant à échéances constantes alors que le second est un prêt à paliers d’échéances progressifs (= pratique devenue courante avec les « prêts lisseurs » des montages à échéances lissées)

Nous sommes donc en présence de deux prêts identiques qui commencent à s’amortir ensemble se terminent ensemble mais s’amortissent à un rythme différent.

Le prêt à échéances constantes obligera l’emprunteur à payer par exemple 500€ pendant toute la durée.
Mais pour l’autre plusieurs années seront à 300€, puis 400€ puis 500€, puis 600€...700€...etc.

En faisant des essais sur l’applicatif joint, vous pourrez vérifier que le coût du crédit le plus élevé est celui du prêt à paliers d’échéances progressives.

Ceci s’explique très bien puisque l’amortissement étant plus faible au départ, le capital dû s’amortit moins vite et donc le total des intérêts payés s’en trouve sensiblement plus élevé.

Par contre les échéances étant plus faibles au départ, l’emprunteur « profite » plus longtemps de la différence qu’il pourrait donc rentabiliser au mois le mois.

En supposant ces mensualités placées sur un produit d’épargne, les intérêts perçus sur le prêt à échéances constantes (500€) seraient plus élevés que ceux perçus sur le prêt à échéances progressives (300€...400€....600€...700€).

En payant des mensualités constantes de 500€, l’emprunteur se prive donc des intérêts calculés sur cette somme ; en ne payant que 300€...400€...dans le prêt à paliers d’échéances progressives « la perte d’intérêts » (en fait le manque à gagner) sera moins importante.

Le surplus d’intérêts payés sur le crédit dans le prêt à paliers progressifs se trouve atténué du fait que l’emprunteur ne débourse que 300€ - par exemple – au lieu de 500€ et profite donc des intérêts sur la différence de 200€ placés chaque mois et pendant plusieurs mois.

A l’inverse, la banque percevant moins d’argent au départ dispose de moins de capitaux remboursés et, ne pouvant replacer que 300€ dans le prêt à paliers au lieu de 500€ pour le prêt à échéances constantes, verra son taux de rendement diminuer.

Certes en fin de prêt elle percevra 600€, 700€...au lieu de 500€ mais sur quelques années seulement ce qui ne permettra pas de compenser le manque à gagner subi en début de prêt.

Il y a un « effet montant » auquel s’ajoute un « effet temps »

C’est ce qui explique qu’avec deux crédits strictement identiques au départ,

=> Le coût du crédit du prêt à paliers progressifs est plus élevé qu’avec un prêt à échéances constantes
mais
=> Le Taux Effectif Global (TEG) dudit prêt à palier sera inférieur à celui du prêt à échéances constantes.


NB) – Les conclusions seraient évidemment strictement inverses si, au lieu d’être progressifs, les paliers d’échéances étaient dégressifs.
 

Pièces jointes

  • Comparaison_Offr&#101.zip
    219,7 KB · Affichages: 243
Dernière modification:

Aristide

Top contributeur
Comparaison d’offres de prêts : TEG, Coût crédit... ou autres paramètres ?
Seconde partie


En résumé :

Inconvénients communs au TEG et au Coût du Crédit
+ Ne prennent en compte que les charges réputées obligatoires
+ Excluent donc toutes autres charges – facultatives – mais que l’emprunteur paie cependant
+ Textes imprécis (voire contradictoires « *** ») qui laissent une marge d’interprétation aux banques
« *** » Voir renvoi (2) ci-dessus
+ Dès lors les pratiques des banques étant différentes, ces supposés critères de comparaison ne sont plus comparables (exemple des primes assurances incendie prises en compte par les unes mais pas par les autres)

Inconvénients spécifiques au Coût du Crédit
+ Comparaisons non pertinente si montants et/ou durées différents
+ Ne tient pas du tout compte de « l’effet temps ».
Or, « le temps, c’est de l’argent »

Inconvénient spécifique au TEG
+ Laisse supposer que les flux d’entrées de trésorerie (= les euros qui rentrent dans votre poche = prêts) et de sorties de trésorerie (= les euros qui sortent de votre poche = frais dossier, garanties, échéances....) puissent être rentabilisés au taux du crédit.

Si ceci peut-être plausible pour le prêteur, c’est souvent une illusion vu côté emprunteur qui ne pourrait que dans des cas très particuliers (prêt à taux zéro, prêts sociaux à taux faibles...) placer les échéances à des taux au moins égaux à ceux des prêts concernés.

Avantage du coût du crédit
S’il y en avait un ce serait la simplicité.
Mais comme il cumule tous les inconvénients et peut alors conduire à un choix erroné, en fait, il ne présente aucun avantage.

Avantages du TEG
+ Il est le seul critère qui tient compte de « l’effet » temps
+ Synthétise, en un seul paramètre, tous les éléments des crédits même s’ils sont de montants et/ou durées différentes.
Mais, le plus souvent, seulement plausible vu côté banque, l’emprunteur étant le plus souvent dans l’incapacité de rentabiliser les flux de trésorerie aux taux des prêts ainsi que serait susceptible de pouvoir le faire la banque prêteuse.

Dès lors, vu côté emprunteur, que faire pour choisir un crédit au mieux de ses intérêts ?

Ceci m’amène à proposer un troisième critère qui n’est pas prévu par les textes mais qui, tout en restant assez simple – donc compréhensible par un non initié – me semblerait pertinent.

Il s’agit du Coût du Crédit Corrigé = sous entendu, Coût du Crédit Corrigé du manque à gagner en intérêts sur les sommes payées par l’emprunteur.

3) – Le Coût du Crédit Corrigé du manque à gagner en intérêts

Attention : ce critère ne supprime pas tous les inconvénients listés dans le résumé ci-dessus.
Il permet seulement, vu côté emprunteur, de mieux comparer des offres mais dont les critères de base font qu’elles sont bien comparables entre elles.

A titre d’exemple et pour être très concret, si par exemple vous intégrez les primes d’assurance incendie dans une offre il faut aussi la prévoir dans l’autre.

Si non vous tenteriez de comparer des offres non comparables.


Ci-dessous trois exemples explicatifs à partir de l’offre « B » du début de post soit 100.000€ à 4,50% sur 240 mois (sans assurances)

3.1) – Supposons donc un tel crédit à échéances constantes de 632,65€ et avec des frais de dossier de 1.000€.
L’applicatif joint vous donnera un coût du crédit de 52.836€ (arrondis) et un TEG de 4,6181%

Mais si, d’une part, on considère qu’au lieu d’être versés à la banque, les 1.000€ de frais de dossier auraient pu être placés sur un livret « A » pendant 240 mois et que, d’autre part, la première échéance aurait pu, de la même façon y être rentabilisée sur cette durée, puis la seconde sur 239 mois, la troisième sur 238 mois......etc. jusqu’à la dernière, l’emprunteur se prive d’une masse d’intérêts qui viennent donc augmenter le coût réel du crédit.

Ainsi, dans l’exemple précédent, les frais de dossier payés à la banque en début de crédit font perdre à l’emprunteur 347€ (arrondis) qu’il aurait pu percevoir s’il les avez mis sur un livret « A » supposé à 1,25% jusqu’au 31 juillet et 1,50% ensuite ( ?).

Quant aux échéances de 632,65€, c’est 25.141€ (arrondis) qu’elles auraient rapporté à l’emprunteur sur les 240 mois du prêt, s’il les avait mis dans les mêmes conditions sur ce même livret « A ».

Au total, l’emprunteur s’est donc privé de 347€ + 25.141€ = 25.488€ (arrondis) d’intérêts du fait des ces frais de dossier et échéances payés à la banque au lieu d’être rentabilisés à son profit.

Dans cet exemple le Coût du Crédit Corrigé du manque à gagner en intérêts sera donc de :
= 52.836€ + 25.488€ = 78.324€ (arrondis)

Nous avons donc trois critères de comparaison
+ TEG = 4,6181%
+ Coût Crédit = 52.836€
+ Coût Crédit Corrigé = 78.324€


3.2) – Supposons maintenant le même crédit mais avec :
+ Un taux de seulement 4% (au lieu de 4,50%)
+ 3.500€ de frais de dossier (au lieu de 1.000€)
+ Trois paliers d’échéances progressives (exemple d’un prêt lisseur) soit :
= 500€ pendant 60 mois
= 600€ pendant 60 mois
= 698€ pendant 119 mois
= 529,44€ pendant 1 mois (= solde du crédit)
(Sans assurances)

Dans cette hypothèse nous avons :
+ TEG = 4,3810%
+ Coût Crédit = 53.091€
+ Coût Crédit Corrigé = 77.287€


Entre l’offre « 3.1) » et l’offre « 3.2) » que choisir ?
=> Sur le critère « TEG » = « 3.2 » car 4,3810% inférieur à 4,6181%
=> Sur le critère « Coût Crédit » = « 3.1 » car 52.836€ inférieur à 53.091€
=> Sur le critère « Coût Crédit Corrigé » = « 3.2 » car 77.287€ inférieur à 78.324€

L’emprunteur choisira donc l’offre « 3.2 » car son Coût du Crédit Corrigé du manque à gagner en intérêts est le plus faible.

On remarquera par ailleurs que, dans ce cas, c’est aussi l’offre « 3.2 » qui affiche le TEG le plus faible alors que, au contraire, le coût du crédit (non corrigé) est le plus élevé.


Par ailleurs, sur l’applicatif joint vous avez, par défaut, trois offres qui génèrent strictement le même coût du crédit (non corrigé) ce qui poserait un problème de choix si l’on ne disposait que de ce seul critère.

Là encore, il y a stricte concordance entre le TEG et le Coût du Crédit Corrigé, l’offre N° 3 étant clairement désignée comme étant la moins onéreuse et donc celle à retenir.

Mais, bien que souvent vérifié, il n’en est cependant pas toujours ainsi.

Si dans l’applicatif joint vous simulez les deux prêts suivants
+ Offre N° 1 = 100.000€ à 4,25% sur 240 mois avec 1.000€ de fais de dossier
+ Offre N° 2 = 100.000€ à 4,00% sur 240 mois avec 3.500€ de frais de dossier
(Sans assurances)

Les trois critères de comparaison donneront les résultats suivants :
......................................... Offre N° 1..................Offre N° 2
+ TEG ................................4,3669%......................4,4129%
+ Coût Crédit .....................49.617€........................48.935€
+ Coût Crédit Corrigé............74.572€........................74.232€

Se plaçant dans la situation de l’emprunteur qui ne peut rentabiliser ses flux de sorties de trésorerie au taux du crédit - ainsi que pourrait le faire le prêteur - le choix sur le critère « Coût du Crédit Corrigé du manque à gagner en intérêts nous porte à retenir l’offre N° 2 bien que son TEG soit plus élevé.
Ce sont les frais de dossier de 3.500€ prélevés au départ (« effet temps ») de l’offre N° 2 qui impactent le TEG de cette offre.

3.3) – Supposons maintenant deux crédits de 100.000€ sur 240 mois
+ Offre N° 1 à 4% avec 2.140,04€ de frais de dossier
+ Offre N° 2 à 4,25% sans aucun frais.
(Sans assurances)

Si vous faites cette simulation ave l’applicatif joint, vous constaterez que les deux offres ont strictement le même TEG de 4,25%


Nous avons les trois critères de comparaison
......................................... Offre N° 1....................Offre N° 2
+ TEG ................................4,2500%......................4,2500%
+ Coût Crédit ......................47.575€........................48.617€
+ Coût Crédit Corrigé.............72.400€........................73.225€

A TEG strictement égal, malgré l’absence de frais de dossier dans l’offre N° 2, le supplément de 0,25% sur le taux entraîne tant un Coût du Crédit (non corrigé) qu’un Coût du Crédit Corrigé supérieurs à ceux de l’offre N° 1.
 

Pièces jointes

  • Comparaison_Offr&#101.zip
    219,7 KB · Affichages: 115
Dernière modification:

Aristide

Top contributeur
Comparaison d’offres de prêts : TEG, Coût crédit... ou autres paramètres ?
Troisième partie

En guise de conclusion

A condition que les paramètres de base soient bien intégrés dans chacune des offres afin de comparer des choses comparables, vu « côté prêteur », le TEG reste un critère synthétique fiable.

Mais, vu « côté emprunteur », le Coût du Crédit Corrigé semblerait un meilleur indicateur pour orienter le choix de l’emprunteur, compte tenu du fait, ci-dessus expliqué, que l’emprunteur n’a que rarement la possibilité de rentabiliser les flux de trésorerie à un taux égal à celui du crédit.
En tout cas cet indicateur est certainement plus fiable que le seul Coût du Crédit sans correction.

Bien qu’en l’état actuel des choses le Coût du Crédit Corrigé n’ait pas d’existence légale, vu « côté emprunteur », le classement des critères de choix entre diverses offres me semble donc le suivant :
1) – Coût du crédit Corrigé du manque à gagner en intérêts
2) – Taux Effectif Global (TEG)
Etant remarqué que, sans que ce soit dans 100% des cas, il y a souvent concordance entre ces deux indicateurs pour orienter le choix vers une seule et même offre.
3) – Coût du Crédit (non corrigé)

Cependant, cet outil et ce critère de choix « Coût du Crédit Corrigé » proposés ne sont qu’une étape car ils ne répondent pas à tous les besoins pour au moins deux raisons.

1) - En début de post j’écrivais ceci :

« Il convient cependant de prévenir tout de suite que les comparaisons ne sont fiables que pour des crédits de montants et durées identiques
(1) Des précisions seront apportées dans les développements ci-dessous »


Et d’autre part :

(3) Je reviendrai sur cet aspect « montants » en fin de post.

Reprenons alors les exemples ci-dessus :

+ Une offre banque « A » de 95.000€ pour financer un projet de 100.000€ ce qui imposait à l’emprunteur de puiser dans son épargne à hauteur de 5.000€

+ Une offre banque « B » permettant de financer la totalité du projet de 100.000€.

Dans un tel cas il est facile de comprendre que ni le « Coût du Crédit » (non corrigé) ni le «Coût du Crédit Corrigé » ne sont des critères de comparaison à retenir.
On ne peut comparer que des choses comparables.

Dès lors il faudrait faire appel à encore deux autres notions qui seraient :
+ Le « Coût du Projet à Crédit » en remplacement du « Coût du Crédit »
+ Le « Coût du Projet à Crédit Corrigé » en remplacement du « Coût du Crédit Corrigé »

Avec un taux de 4,50% (= TEG car aucun frais ni assurances) sur 240 mois nous aurions les résultats suivants :

Coût Projet à Crédit.....Offre « A »...............Offre « B »
+ Prêt.............................. 95.000€....................100.000€
+ Apport..........................005.000€...................000.000€
= Projet...........................100.000€..................100.000€
+ Coût Crédit.................... 49.244€ (***)...........51.836€
+ Coût Projet à Crédit........149.244€...................151.836€

Coût Projet à Crédit Corrigé...Offre « A »...............Offre « B »
+ Prêt.......................................... 95.000€....................100.000€
+ Apport.......................................005.000€...................000.000€
= Projet........................................100.000€..................100.000€
+ Coût Crédit Corrigé........................73.128€....................76.977€
+ Manque gagner sur apport............1.737€...................000.000€
+ Coût Projet à Crédit Corrigé............174.865€..................176.977€

Dès lors, dans l’offre « A », on voit bien l’incidence des 5.000€ d’apports qui va priver l’emprunteur de 1.737€ d’intérêts sur les 20 ans du prêt et donc augmenter d’autant le Coût du Crédit Corrigé ainsi que la Coût du Projet à Crédit Corrigé.

(***) Et il aurait aussi été normal d’ajouter cette somme au Coût du Crédit et Coût du Projet à Crédit car en puisant les 5.000€ d’apport personnel dans son épargne l’emprunteur s’est réellement privé de cette somme, c’est pour lui un réel manque à gagner.

Ces 5.000€ qu’il n’a pas emprunté ne lui génère pas d’intérêts d’emprunt (donc minore le Coût du Crédit) mais il perd ces intérêts sur son épargne.

En fait, en puisant ces 5.000€ dans son épargne, tout se passe comme si l’emprunteur se « faisait un prêt à lui même » avec un taux d’intérêt correspondant à celui rémunérant cette épargne.
Les intérêts ainsi perdus devraient donc bien venir s’ajouter au Coût du Crédit.


S’agissant de prêts de durées différentes,
=> Le TEG reste fiable vu « côté emprunteur » mais moins pertinent vu « côté emprunteur » ainsi que déjà expliqué.
=> Le Coût du Crédit reste à exclure
=> Par contre si l’on accepte que les échéances soient différentes d’une offre à l’autre le Coût du Crédit Corrigé me semble toujours un critère de comparaison qui donne une juste vue du coût réel supporté par l’emprunteur.

2) – D’autre part, dans la pratique, il est assez rare de n’avoir à comparer que des prêts deux à deux.

Très souvent, au contraire, nous sommes en présence de plans de financements qui comprennent plusieurs prêts différents :
+ Prêt à Taux Zéro
+ Prêt Pass Foncier
+ Prêts CEL
+ Prêts PEL
+ Prêts Employeurs (« 1% logement »)
+ Autres Prêts Sociaux
+ Prêts classiques
+ Prêt(s) Emboîté(s)
+ Prêt Lisseur

L’intérêt de l’emprunteur serait alors de pouvoir comparer divers plans de financements « dans leur ensemble » et de choisir celui qui lui génère le moindre coût.

Pour cela il faudrait prévoir un autre outil et utiliser d’autres critères de comparaison :
+ T.E.G. d’ensemble
+ Coût du Crédit d’ensemble
+ Coût du Crédit Corrigé d’ensemble
+ Coût du Projet à Crédit d’ensemble
+ Coût du Projet à Crédit Corrigé d’ensemble


Autant d’indicateurs de comparaison qui n’ont pas d’existence légale ou réglementaire et, en conséquence, en l’état actuel des choses, que vous ne trouverez dans aucune offre de prêts.

En fait, vu côté emprunteur, afin de simplifier les choses, le dernier cité « Coût du Projet à Crédit Corrigé d’ensemble » permettrait à lui seul des comparaisons fiables.
Un tel applicatif fera l’objet d’un développement ultérieur mais il sera nécessairement « plus lourd » que celui joint au présent post.
Aussi, le nombre de « kilos octets » étant limité, il n’est pas du tout certain que je puisse vous en faire profiter sur ce forum.

Cordialement,
 

Pièces jointes

  • Comparaison_Offr&#101.zip
    219,7 KB · Affichages: 170
Dernière modification:

pollux1963

Contributeur régulier
Je n'ai pas tout lu dans le détail, mais je dois dire qu'Aristide a fait un sacré gros boulot pour nous permettre d'y voir plus clair.

Merci.

Bien cordialement
 

Aristide

Top contributeur
un sacré gros boulot pour nous permettre d'y voir plus clair.

TOUJOURS un sacré gros boulot ....
Bonjour,

Merci à vous.

Mais ce qui me semblerait intéressant ce sont surtout les avis de chacuns sur la pertinence - ou au contraire, sur l'inutilité tant théorique que pratique - de ce nouveau paramètre de comparaison qu'en quelque sorte j'ai inventé.

Idem pour la préconisation de raisonner sur le plan de financement global plutôt que prêt par prêt, ainsi que des autres indicateurs "d'ensemble" suggérés, également inventés.

Cordialement
 

coyott

Nouveau membre
Bonjour,

Il semble que la case nombre de mensualités de l'offre 3 soit protégé et fonction du montant emprunté...est-ce une erreur ?
sinon pas mal ce fichier
si j'étais tatillon je rajouterai la possibilité de ne pas assurer à 100 % sur 2 têtes (bon c'est pas grave j'ai fait mes petits calculs)
et pour l'assurance il existe des assurances qui font payer sur moins de mensualité (cf : maif faites un devis vous verrez) idem j'ai fait mes petit calculs :) merci pour cette feuille qui s'avère bien utile bien que la partie coût corrigé soit trop poussée pour moi
par contre je verrai bien comme indicateur cout du credit si remboursement avant 10 ou 8 ans chose qui semble assez courante en cas de revente...

bravo encore pour cette jolie feuille de calcul
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Il semble que la case nombre de mensualités de l'offre 3 soit protégé et fonction du montant emprunté...est-ce une erreur ?
sinon pas mal ce fichier
Non, ce n'est pas une erreur.
Dans le cas général, à partir de trois paramètres :
+ Montant
+ Durée
+ Taux
on calcule une mensualité.
Dans cette partie N° 3, la logique est inverse.
Il y a toujours trois paramètres
+ Montant
+ Taux
+ Diverses mensualités.
Dès lors c'est la durée qui devient une variable calculée à la place de l'échéance.

De ce fait la durée maximale ayant été fixée à 360 mois, si les mensualtés que vous saisissez permettent une durée inférieure, il n'y a pas de problème.

Par contre si les mensualités saisies ne permettent pas d'amortir le prêt en 360 mois, le solde est imposé dans la 360è échéance.

si j'étais tatillon je rajouterai la possibilité de ne pas assurer à 100 % sur 2 têtes (bon c'est pas grave j'ai fait mes petits calculs)
C'est pas un vrai problème.
Il suffit de "jouer" sur le taux de prime.
Si au lieu d'avoir 2 assurances à 100% l'une est à 100% et l'autre à 50%, au lieu de possitonner 2 têtes à 0,40% par exemple, il suffit de positionner
+ soit une tête à 0,60%
+ soit 2 têtes à 0,30%

et pour l'assurance il existe des assurances qui font payer sur moins de mensualité (cf : maif faites un devis vous verrez) idem j'ai fait mes petit calculs :)
Oui, mais il y a aussi des assurances dont l'asiette est :
+ Une échéance
+ Un montant forfaitaire choisi par l'emprunteur
+ Le capital restant dû (technique "out") (***)
+ Le capital restant dû (technique "in") (***)
+ Etc......

Je n'ai pas jugé utile de traiter tous les cas de figure possibles et imaginables pour deux raisons
1) - Cas qui représentent une minorité
2) - Poids de l'applicatif en kilos octets qui risquait d'être trop important.

(***) A toutes fins utiles voir:

« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

je verrai bien comme indicateur cout du credit si remboursement avant 10 ou 8 ans chose qui semble assez courante en cas de revente...
Quelle que soit la durée, pour les remboursements anticipés, il faudrait un applicatif qui intègre l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé et le manque à gagner sur l'épargne qui permet de procéder audit remboursement.

C'est un autre outil qui est en préparation.

Cordialement,
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

« Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres » (Quatrième partie)

Dans trois précédents posts intitulés comme ci-dessus, je vous donnais diverses informations sur les critères généralement utilisés pour comparer des offres de prêts à savoir :

Première partie
+ Le Taux Effectif Global (T.E.G.)
+ Le Coût du Crédit


https://blog.cbanque.com/aristide/6...out-credit-ou-autres-parametres-1-ere-partie/)

Seconde partie
+ Le coût du Crédit Corrigé

https://blog.cbanque.com/aristide/5...t-credit-ou-autres-parametres-seconde-partie/)

Troisième Partie
+ Coût du Projet à Crédit
+ Coût du Projet à Crédit Corrigé


https://blog.cbanque.com/aristide/4...out-credit-ou-autres-parametres-3-eme-partie/)

Dans cette troisième partie je soulignais que les critères utilisés sont très imparfaits du fait :

+ Qu’ils ne permettent pas la comparaison d’un plan de financement dans son ensemble (d’une offre globale).
En effet, étant calculé « prêt par prêt », seule une comparaison « prêt par prêt » est possible.

Or, en tant qu’emprunteur, c’est bien l’offre la moins onéreuse - dans son ensemble – qu’il vous faut considérer.

+ Qu’ils ne tiennent aucun compte de l’apport personnel ce qui fausse complètement toutes comparaisons si, précisément, le montant de cet autofinancement demandé est différent d'une banque à l'autre..

Aussi je vous propose – ci-dessous - un nouvel applicatif qui vous permet de comparer trois plans de financement différents – donc trois offres différentes – avec les cinq critères ci-dessus.

En tant qu’accédants à la propriété/emprunteur, personnellement, je privilégie :

+ Le coût du Crédit Corrigé
+ Le Coût du Projet à Crédit Corrigé.
car ils me semblent les plus pertinents vu côté emprunteur.

Ces deux paramètres évoluent toujours ensemble et conduiront toujours aux mêmes conclusions.

Le coût du Projet à Crédit Corrigé se détermine comme suit :
+ Coût de l’investissement proprement dit
+ Coût du Crédit Corrigé (= Coût Crédit non corrigé + Manque à gagner en intérêts sur toutes les sommes payées à la banque ou a des tiers, plus manque à gagner en intérêts sur l’apport personnel).

Mais, libre à vous de retenir le critères qui vous convient le mieux.

Un guide d’utilisation et des explications complémentaires sont intégrés à cet applicatif.

Cordialement,
 

Pièces jointes

  • Comparaison_Choix_Meilleur_Plan_Financement.zip
    63,4 KB · Affichages: 142
Dernière modification:
Haut