Comment se faire financer le montant des travaux ?

mathieu620

Contributeur
Bonjour à tous,

J'ai un projet d'investissement locatif avec rénovation, dans le but de creer du déficit et de repartir sur un bien refait à neuf.

Or, le montant des travaux est superieur au prix de la maison (héritage + belle négociation).

Prix 35 000
Travaux 44 000

Le courtier va essayer mais pense que cela pourra être compliqué.
Pourtant meme avec un financement sans apport, le.bien serait autofinancé.

Et même sans compter un.loyer qui rentre, mon taux d'endettement me permet d'emprunter la somme.

Je passe en direct avec ma banque en revanche, rendez vous fin de semaine.

Avez vous des astuces pour le financement d'une telle proportion de travaux par rapport au prix de la maison ?

D'avance merci.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Votre courtier me semble avoir un préjugé bizarre:; je suppose qu'il pense à la valeur du gage qui serait inférieure au montant du prêt.

Or, d'une part, si vous faites des travaux, même si ce n'est pas à due concurrence, la valeur vénale de la maison va s'en trouver augmentée.

Mais, d'autre part, en France ce n'est pas la garantie (= valeur du gage) qui fait qu'une banque accepte ou refuse un crédit.
C'est la capacité de remboursement de l'emprunteur; suffisante ou insuffisante.

Si, compte tenu des aléas toujours possibles sur des crédits de longues durées, une garantie reste nécessaire, ce n'est pas une condition suffisante; c'est la capacité de remboursement qui prime.

Vous avez raison de rencontrez directement votre banque ?

Cdt
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
Suivant les banques, le financements des travaux se fait soit au fur et à mesure,sur présentation des factures conformes au devis,soit par un virement global initial.
Pour ton projet,vu la proportion des travaux ,seule la solution de deblocages successifs me semble accessible.
Il faut donc un beau dossier avec un devis bien détaillé, poste par poste et prévoir un cadencement prévisionnel.
Les couts des travaux réels dépassant toujours les prévisions, il vaut mieux présenter en banque le devis le moins optimiste
 

mathieu620

Contributeur
Bonsoir,

pour l'instant la réponse de ma banque, enfin de mon conseiller, est qu'il ne veut pas proposer un nouveau dossier de financement en cette fin d'année car j'ai eu un refus en Mai, à cause du chômage de ma compagne, or, elle a retrouvé un CDI avec période d'essai terminée. J'avoue donc avoir du mal à suivre, j'ai fait un mail pour faire le forcing.

Je vous détaille mon profil, vous me direz si pour vous cet investissement a des chances de passer ou non:

Couple - de 30 ans, un enfant, 2 cdi

Revenus mensuels: 2800 € et crédit sur RP = 600 €, taux d'endettement 21,5 %

Aucun crédit conso, jamais de découvert, 30 000 € d'épargne, et une capacité d'emprunt encore égale à 300 € (si on compte 33 %)

Pour ma résidence principale, j'ai un CRD de 139 000 € et elle est estimée à 170 000 €


Côté locatif, j'ai une SCI à l'IS avec un bien a l'intérieur

Loyer 430 €, prêt = 249 € , sachant que le calcul bancaire théorique, à savoir 430 x 70 % = 301 €

J'augmente donc ma capacité d'épargne de 52 €

Pour les chiffres réels, le bien est en autofinancement toutes charges déduites, je suis à + 85 € nets par mois.

J'ai un encours de 44 000 € sur ce bien

Le nouveau projet est sur les mêmes bases, coût global 85 000 €

Pensez-vous que c'est finançable ?

Me conseillez-vous d'utiliser un courtier ou d'y aller tout seul ?

D'avance merci.
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour, quand tu avais demandé ton premier credit sci, avais tu annoncé qu ' elle serait à l'ls. Ou bien as tu rusé et fais le changement IR/Is , une fois le credit obtenu ?
Astuce utilisée fréquemment pour avoir des conditions plus sympas ,mais qui fache les banquiers...
 

mathieu620

Contributeur
Bonjour, quand tu avais demandé ton premier credit sci, avais tu annoncé qu ' elle serait à l'ls. Ou bien as tu rusé et fais le changement IR/Is , une fois le credit obtenu ?
Astuce utilisée fréquemment pour avoir des conditions plus sympas ,mais qui fache les banquiers...

Non c'était clair dès le départ.

Choix fiscal et stratégie choisie.
 

mathieu620

Contributeur
Non, pas forcément,
- vu que c'est une sci is , le loyer et les résultats sont encapsulés dans la sci
Le prochain credit, c 'est toi ou la sci?

Bonjour, c'est de nouveau dans la SCI.

Mais comme la SCI est composée de ma compagne et moi, et que nous en sommes garants, pour le premier bien, le banquier nous avait indiqué que , de ce fait, il regardait l'ensemble du dossier (finances personnelles également)

Est-ce finançable selon vous, d'après mes chiffres ? (j'ai essayé d'être le plus précis possible)
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour, bien sûr le banquier analyse le risque en fonction de vos finances personnelles; cependant les revenus de la sci is ne sont pas vos revenus
Pour une sci is, c' est un prêt professionnel et pas un prêt immo, dans la majorité des banques, les conseillers qui traitent les dossiers ne sont pas les mêmes.
En faisant le tour des banques, ca peut passer avec un bon dossier sur les travaux et le marché locatif
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,
dans la région hauts de France où se trouve mathieu620 il y a plusieurs banques qui fixent des règles de financement de l'investissement locatif comme le C.A qui demande l'apport des frais de notaire + frais annexes (garantie et dossier), idem pour la Caisse Epargne.
après un autre point de blocage c'est au niveau de crédit logement qui lorsqu'il se trouve face à des travaux conséquents à tendance à bloquer sur les dossiers.
Bon, ici comme on serait sur une durée de 20 ans c'est peut être plus facilement négociable mais ils risquent d'exiger la réalisation des travaux par des entreprises.....
Crédit logement vient de nous imposer les travaux par entreprise sur un dossier avec apport de 20.000 € et travaux 30.000 sur un bien à 170.000 € o_O et réduction de la durée du prêt à 22 ans au lieu des 25 demandés car c'était pour une RP et les clients sont à 28% d'endettement

Cdt
 
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