Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

kaziklu

Contributeur régulier
Oui elle le cite bien.
Après tout assimiler en 10j et réussir à se projeter sur toutes les situations de vie des 20 ou 25 prochaines années c'est autre chose.
Et en plus changer le montage quelques jours avant de passer chez le notaire c'est souvent la galère.

Je préfère attirer l'attention des forumeurs sur cette information que le lissage soit fait en toute connaissance de cause et en ayant l'information bien en amont.
 
Bonjour, m'étant renseigné également sur le prêt immobilier à paliers ou gigogne sur ce forum (merci beaucoup à Aristide pour son blog et ses réponses aux différents sujets qui en parlent, notamment ses réponses à Hannakad le mois dernier avec une simulation par tableau), je viens apporter une précision : actuellement, et apparemment depuis janvier 2020 surtout, les banques refusent quasi systématiquement de faire des prêts à paliers (sauf éventuellement PTZ avec report automatique des prélèvements compris dans les prêts demandés). De ce qu'on m'a dit il n'y a plus qu'HSBC qui fait encore du prêt à paliers sur demande. Les banques seraient trop perdantes au niveau du cumul des intérêts bancaires avec ce type de prêt. Dommage j'aurais bien aimé en avoir un !
 

Toaztr

Membre
J'imagine que certaines banques pourraient proposer des prêts gigognes sur mesure, de sorte à générer un TAEG légèrement inférieur à celui des propositions concurrentes, de leur confrères, et ainsi gagner certains dossiers de financement.

Faire ou ne plus faire du tout de gigogne me semble une décision un peu entière.
 

baboune

Modérateur
Staff MoneyVox
Bonjour,
les prêts à paliers peuvent toujours être mis en place dans certaines banques comme par exemple lisser un crédit étudiant se terminant dans 2 ans avec un prêt immo.
par contre c'est vrai que le "vrai" prêt gigogne ne recueille plus les grâces de nombreuses banques mais aussi de par le fait que la gestion future de ces montages peuvent poser des problèmes aux clients dans le cas ou une modulation d'échéance est souhaitée. et celà au niveau "technique" des outils de gestion de la banque.
Cdt
 

Toaztr

Membre
Je ne suis pas sûr de ce qui leur pose problème techniquement: vous parlez bien de ce genre de modulations (à la hausse ou à la baisse) d'échéance globale ?

modulation-gigognes-ptz-toaztr.png
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Oui; suivant les banques concernées, ce que signale baboune est exact.

Si certaines ont un système d'information suffisamment élaboré ce n'est pas le cas de tous les établissements.
Dès lors, dans ces derniers cas, souvent la modulation n'est possible que sur le tout dernier palier d'échéance.

Chez certaines banques il y a aussi un autre frein financier à savoir, du fait d'une durée réduite du "prêt court emboîté", la crainte de voir réduite leur commission perçue sur les primes assurances décès-invalidité.

Mais il s'agit là d'un (mauvais) raisonnement "de banquier" et non pas celui d'un assureur.
En effet, lesdites commissions ne sont pas basées sur le volume des primes perçues mais sur le résultat d'exploitation de l'assurance.
Or, comme les encours diminuent plus rapidement, statistiquement parlant le risque de l'assureur est moindre et - glabalement - le résultat du compte d'exploitation n'est pas obéré.

Cdt
 

totoka

Contributeur régulier
Bonjour,

Je devrais avoir prochainement deux propositions commerciales détaillées, (qui seront toutes les deux à paliers, première ligne sur 10 ans et deuxième sur 20 ans, (dans les 0,7 pour 10ans et 1,1 sur 20 ans)

Je sais que j'ai vue passer à de nombreuses reprises des outils (tableur Excel) que vous avez créés pour calculer le taux moyen de l'offre en fonction des mensualités prévues (je parcours depuis une bonne heure le blog d'Aristide sans réussir à mettre la main dessus)

En vous remerciant pour votre aide,
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Dans mon blog il n'y a pas d'applicatif spécifique pour calculer le "Taux d'ensemble" (non pas le "Taux moyen") d'un plan de financement.

En revanche il m'est plusieurs fois arrivé de faire ce calcul à la demande d'intervenants et donc - à chaque fois - adapté aux cas précis proposés.

Sur ce forum, avec une recherche sur "Taux d'ensemble" par exemple peut-être pourriez vous les retrouver et, après adaptation à votre cas précis, obtenir ledit taux qui ressortirait de chacune des offres reçues.

Cependant dans ce billet de mon blog:

=> L'applicatif "Lissage_Echéances-4" le mentionne aux côtés du TEG/TAEG "financier" (différent de "légal" qui ne prend en compte que les charges obligatoires).

Maintenant, pour l'obtenir, il convient de saisir et/ou sélectionner (cellules matérialisées en vert) les caractéristiques exactes du plan de financement.

D'emblée un "lissage simple" est calculé et les taux ci-dessus indiqués s'affichent cellules "G22", "H22" et "I22".

Mais je ne garantis pas que les lissages effectués par vos banques respectives correspondront exactement au mien; dans ce cas les taux indiqués ne seraient donc pas les bons.

Par un clic sur le bouton "Optimisation" (cellule "P21") cet applicatif permet aussi d'optimiser le plan de financement en proposant un "montage gigogne à échéances lissées" avec "prêt court emboîté" (= taux plus faible) et "Prêt long lisseur".

NB) - Suivant les cas, le temps de calcul est assez long.
D'autre part, récemment un intervenant m'a prévenu que sur son PC il était impossible d'utiliser la macro "Optimisation".
Malgré plusieurs investigations l'on a toujours pas trouvé l'explication alors que sur mon micro elle fonctionne parfaitement.

A toutes fins utiles.

Cdt
 
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